Angespannter Immobilienmarkt: In welchen Lagen rentieren sich Investments?

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Bundesweit lässt sich als Trend erkennen, dass Immobilienpreise in Umlandgemeinden schneller steigen als in den Kernstädten. Ein Effekt, der aus der Sättigung der Immobilienmärkte in den Städten resultiert. In den Innenstädten der Metropolen werden kaum noch Immobilien gehandelt. Folglich wenden sich vermögende Käufer – und in der weiteren Folge auch Mieter – von den Städten ab und ziehen raus in die Vororte oder ins Umland. Wer in ein Mehrfamilienhaus investieren will, sollte seinen Blick also ebenfalls dorthin lenken.


Wenn Sie Ihr Kapital in ein Mehrfamilienhaus investieren wollen, lautet die erste Regel: Trennen Sie die Entscheidung für oder gegen den Kauf von Ihren eigenen Wohnvorstellungen. Es spielt keine Rolle, ob Sie die Immobilie unter ästhetischen, architektonischen, städtebaulichen oder anderen romantischen Aspekten attraktiv finden. Was zählt, ist die Frage, ob die Wohnungen in diesem Mehrfamilienhaus langfristig und nachhaltig vermietbar sind. Entscheidend dafür ist nach wie vor in allererster Linie die Lage.

In attraktiven Innenstadtlagen, den sogenannten A-Lagen, von Städten wie Berlin, Frankfurt, München oder Hamburg ist der Markt leergefegt, das heißt, Sie finden dort kaum Angebote. Und wenn, dann sind Mehrfamilienhäuser so teuer, dass es fraglich ist, ob der Kaufpreis noch in einem vertretbaren Verhältnis zu der durch Mieteinnahmen erzielbaren Rendite steht. Dennoch können solche Objekte eine lohnende Investition darstellen, nämlich dort, wo weitere Wertsteigerungen zu erwarten sind. Solange der Leitzins unverändert niedrig bleibt, stellen Immobilien nun einmal die stabilste – und somit nach wie vor attraktivste – Kapitalanlage dar. Investitionen in A-Lagen kommen allerdings eher für erfahrene Investoren infrage, die für ihre Objekte andere Finanzierungsmodelle nutzen.


Als Einsteiger empfiehlt es sich eher, zuerst in einfachen und mittleren Lagen ein Mehrfamilienhaus zu erwerben. Investments sind dort besonders attraktiv, wo eine große Nachfrage nach bezahlbarem Mietraum besteht, aber noch nicht alles leergekauft ist. Neben den B- und C-Lagen in Großstädten (wie beispielsweise in Berlin die Stadtteile Moabit, Spandau, Reinickendorf, Tempelhof etc.) sind hier vor allem Außenbezirke und Schwarmstädte rund um die größeren Metropolen zu nennen, und in zunehmendem Maße auch Umlandgemeinden, die sich in der Nähe größerer Wirtschaftsstandorte befinden und gut an die großstädtische Infrastruktur angeschlossen sind.

Das Berliner Umland als Wachstumsgewinner


Ein Beispiel für eine solche Wachstumsgewinner-Lage im Berliner Umland wäre Eberswalde, eine Stadt mit derzeit rund 40.000 Einwohnern. Die Stadt verfügt über eine gute Verkehrsanbindung, vom Berliner Stadtzentrum aus ist sie sowohl per Auto als auch per Bahn ähnlich schnell zu erreichen wie einige noch zu Berlin gehörende Außenbezirke. Gleichzeitig besitzt Eberswalde selbst als Hochschul- und Industriestandort ein großes – und gegenwärtig noch nicht völlig ausgeschöpftes – Wachstumspotenzial.

Da das Angebot an Mietwohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet nicht mit der immer noch weiter steigenden Nachfrage mithalten kann, weichen auch durchaus zahlungskräftige Mieter in immer stärkerem Maße auf Städte wie Eberswalde aus. Somit kann dort eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen langfristig als gesichert angesehen werden. Es ist also ein Standort, wo sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus auf jeden Fall lohnt – und zwar am besten, bevor auch dort das Preisniveau immer weiter ansteigt, wie es schon in vielen B- und C-Städten und auch in den Speckgürteln der Metropolregionen innerhalb der letzten 5-10 Jahre der Fall war.

Jedes Detail zählt


Bei der Lage einer Anlageimmobilie kommt es auf jedes Detail an. Sie müssen nicht zwingend vor der Haustür kaufen, sondern auch größere Distanzen kommen in Betracht. Ausgangspunkt Ihrer Investitionsentscheidung sollte eine differenzierte, auf fundierter Marktkenntnis beruhende Analyse der Lage und ihres Entwicklungspotenzials sein. Als Investmentmakler mit umfassendem Erfahrungsschatz weiß Jürgen Michael Schick, wo die Lagen sind, die sich aktuell für eine Investition in ein Mehrfamilienhaus anbieten: nicht nur im Raum Berlin, sondern bundesweit!

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