Das topgepflegte und in Massivbauweise errichtete fünfgeschossige Wohn- und Geschäftshaus liegt im angesagten Kölner Komponistenviertel nur einen Katzensprung von den Ringen entfernt. Es umfasst 5 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Es ist voll vermietet. Mit seinem roten Fassadenanstrich und den französischen Balkonen ist das Gebäude ein echter Hingucker in der Straße.
Doch nicht nur optisch weiß das Wohn- und Geschäftshaus zu überzeugen: Durch stetige Investitionen ist das Objekt in einem sehr guten Zustand. So wurden 2016 im Zuge einer energetischen Sanierung die Fassade gedämmt und dreifachverglaste Schallschutzfenster eingebaut. Das Flachdach im Erdgeschoss wurde 2019 neu eingedeckt. Zudem werden das Erdgeschoss sowie Teile des Tiefgeschosses aktuell kernsaniert.
Geheizt wird mit Fernwärme und die Warmwasseraufbereitung erfolgt über Durchlauferhitzer. Die Energieeffizienzklasse ist D. Eine weitere energetische Optimierung könnte durch Dämmung der oberen Geschossdecke erzielt werden.
In den Etagen 1 bis 4 befinden sich je eine 4-Zimmer-Wohnung, die 2021 umfangreich renoviert wurden. Dabei wurden die Bäder modernisiert, hochwertige Einbauküchen eingebaut und jedes Zimmer möbliert. Jede Wohneinheit verfügt über einen Balkon und einen eigenen Mieterkeller. Diese Wohnungen werden möbliert an je 4 Mieter vermietet, die gesamtschuldnerisch haften und sich im Bedarfsfall auch um die Nachvermietung kümmern. Durchschnittlich gibt es zwei bis vier Mieterwechsel pro Jahr, was den Verwaltungsaufwand gering hält. Die Wohnung im Dachgeschoss ist aktuell unmöbliert auf Zeit vermietet.
Die Gewerbeeinheit wird nach den Bedürfnissen einer Social-Media-Agentur umgebaut. Ein Großteil der Kosten wird hierbei vom Mieter übernommen. Es besteht ein langfristiger Mietvertrag über 10 Jahre plus zweimal 5 Jahre Option, der automatisch jährlich anhand des Verbraucherpreisindex angepasst wird.
Die aktuelle Jahresnettokalt-Miete beträgt rund 221.256 €. Alle Mietverträge sind inflationsbasiert indexiert. Aktuell ist die JNKM um rund 15.370 €/Jahr in den nächsten sechs Monaten steigerbar (SOLL-Miete), wodurch die Rendite dann 4,3% beträgt.
Eine Aufstockung ist laut Aussage des Eigentümers genehmigungsfähig. Es könnte eine weitere Wohnung mit circa 93 m² Wohnfläche entstehen und die jetzige Dachgeschoss-Wohnung würde um circa 19 m² Wohnfläche größer.


Renditepotenziale:

* Automatische jährliche Mieterhöhung durch Index-Mietvertrag beim Gewerbe
* Vereinbarte mögliche jährliche Mieterhöhung durch Index-Mietverträge bei den Wohnungsmietverträgen
* Plus circa 112 m² Wohnfläche bei Aufstockung