Alles Blase oder was?

Magazine / Kolumnen

von Dr. Rainer Zitelmann

Seit Ende des letzten Jahrtausends konnten wir das Entstehen und Platzen vieler Blasen beobachten: Da gab es die „New Economy“-Blase, die sich in Deutschland am deutlichsten in abstrusen Bewertungen am „Neuen Markt“ zeigte. Nachdem diese Blase geplatzt war, bekämpfte der Chef der US-Notenbank Fed, Alan Greenspan, die darauf folgende Krise mit einer Politik des billigen Geldes. Ergebnis war das Entstehen einer neuen Blase – am amerikanischen Hausmarkt. Nachdem diese geplatzt war, griffen die Notenbanken wiederum zum „bewährten“ und bereits mehrfach gescheiterten Rezept und bekämpften die Folgen mit noch billigerem Geld. Die Leitzinsen wurden fast auf Null gesenkt, zugleich begann die Zentralbank, Staatsanleihen zu kaufen, also Geld zu drucken.

Verständlich, dass die Menschen nun wiederum Angst davor haben, dass sich eine neue Blase bilden könnte. Überall, wo Preise steigen, wird die Befürchtung laut, es habe sich womöglich eine neue Blase gebildet. Vereinzelt wurde auch bereits vor einer Blasenbildung am deutschen Wohnungsmarkt gewarnt.

Nicht immer, wenn Preise steigen, ist das jedoch ein Zeichen für eine Blase – sondern nur dann, wenn sich die Preise von den fundamentalen Bewertungen entfernen. Anders als für Gold, wo keine Bewertungsmaßstäbe existieren, gibt es für Aktien und Immobilien jedoch recht gute Indikatoren für die Bewertung. Bei Aktien sind das beispielsweise Faktoren wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV). Beispiel: Bei der Aktienblase Ende der 80er Jahre in Japan oder bei der New-Economy-Blase zehn Jahre später erreichte diese Kennzahl astronomische Höhen.

Bei Wohnimmobilien beobachten Experten das Verhältnis von Hauspreisen zu Mieten sowie das Verhältnis von Hauspreisen zum Einkommen. Unter beiden Gesichtspunkten sind deutsche Wohnungen nach wie vor deutlich günstiger bewertet als in allen anderen Märkten. Egal, wohin man schaut, ob nach Spanien, Großbritannien, Frankreich oder auf die skandinavischen Länder – überall sind die Wohnungspreise, legt man diese Relationen zugrunde, nach wie vor deutlich höher als in Deutschland. In Deutschland gab und gibt es einen massiven Nachholbedarf, weil die Preise und Mieten lange Zeit fielen beziehungsweise deutlich geringer stiegen als in allen anderen Ländern. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat unlängst interessante Zahlen vorgelegt: War 1992 in Berlin eine Eigentumswohnung mit 200.000 Euro teurer als in den meisten europäischen Städten, so ist sie heute mit knapp 120.000 Euro so günstig wie in kaum einer anderen Stadt.

Der Abstand zwischen dem als „risikolos“ betrachteten Zins einer zehnjährigen Bundesanleihe und der Rendite für Wohnimmobilien beträgt heute in Deutschland etwa drei Prozent – so hoch war dieser Abstand noch nie! Anfang bis Mitte der neunziger Jahre hingegen rentierten Bundesanleihen zwischen sieben und neun Prozent, während die Mietrenditen für deutsche Wohnungen damals bei etwa 4,5 Prozent lagen. Das heißt: Damals gab es sogar einen negativen Renditeabstand zwischen deutschen Wohnungen und zehnjährigen Staatsanleihen. Auch dieser Vergleich spricht dagegen, dass es heute eine Preisblase am deutschen Wohnungsmarkt gibt.

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