Bauverzögerungen bringen Finanzierungen ins Wanken – Ursache kann der falsche Bauträger sein

Magazin / Expertenbeiträge

Von Gastautor Jens R. Rautenberg, Inhaber Conversio

Kapitalanleger, die ihr Geld in eine Mietimmobilie investieren, sollten nicht nur die Standortwahl kritisch betrachten. Stets ist es ratsam, ausführliche Informationen über den Bauträger einzuholen, um Überraschungen beim Bau vorzubeugen.

Handwerkerausfall, Bauverzögerung, Finanzierungslücke: Solche Begriffe fallen häufiger, wenn ein privater Bauherr an den falschen Bauträger geraten ist. Erhebliche Bauverzögerungen können dann die gesamte Finanzplanung auf den Kopf stellen. Der Bauträger, der sich vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung des Hauses um alles kümmern sollte, wird möglicherweise zum Risiko. Wenn beispielsweise der Bauträger vor einer Insolvenz steht, kann sich die Situation für den Anleger sogar noch verschlimmern. Die Vergangenheit zeigt: Solche Fälle kommen in der Praxis immer wieder vor.

Da sollte man erwarten, dass sich gerade private Investoren vor einem größeren Investment eingehender über einen Bauträger informieren. Das ist jedoch viel zu selten der Fall. In Zeiten des Anlagenotstands wendet sich so mancher an den erstbesten Anbieter, ohne zu prüfen, wem er hier gerade sein Geld überlässt. Damit der Renditetraum nicht zum Albtraum wird, sollten Anleger ein paar wichtige Punkte prüfen:

  • Über Creditreform oder eine andere Auskunftei sollte die Bonität des Bauträgers geprüft werden. Der Anleger verhindert damit, an einen Anbieter zu geraten, der eine schlechte Zahlungsmoral aufweist oder sich sogar bereits in einer Insolvenz befindet.
  • Unternehmen lassen sich auch über eine einfache Google-Suche prüfen. Dabei werden bestimmte Begriffe wie zum Beispiel „Pfusch am Bau“ mit dem Namen des Bauträgers bzw. des Geschäftsführers verschlagwortet. Tauchen unter den Suchergebnissen mehrere negative Einträge auf, sollte besser Abstand von dem Unternehmen genommen werden.

Eine andere Methode ist es, eine Positiv-Liste zu erstellen. Der Anleger bittet dabei den Bauträger, eine Referenzliste seiner bisherigen Projekte vorzulegen. Diese sollte alle Zeitangaben enthalten, für wann die jeweilige Baufertigstellung geplant war und wann das Projekt tatsächlich fertig gestellt wurde. Es sollte keine größere, zeitliche Diskrepanz entstehen.

Es gibt weitere Kriterien, die vor einer Investition geklärt sein sollten. Mancher private Kapitalanleger lebt zufrieden in einem großzügigen Einfamilienhaus auf dem Land. Will er nun einen Teil seines Kapitals in ein neues Mietshaus anlegen, könnte er dazu neigen, in der näheren Umgebung zu suchen.

Da in zahlreichen ländlichen Gebieten in Deutschland die Preise derzeit aber eher stagnieren oder auch zu fallen drohen, ist dieser Ansatz verkehrt. Richtig ist vielmehr, nach einem Projekt zuschauen, welches eine unmittelbare Anbindung zu einer Stadt oder Großstadt mit geeigneter Infrastruktur hat. Besonders dort lassen sich auch langfristig noch stabile Renditen erzielen.

Im Kern geht es um Zuzugsorte: Mieter ziehen besonders gerne dann in eine neue Wohnanlage, wenn es kurze Wege zu einem Supermarkt, zu Ärzten und zu einer Kindertagestätte oder Schule gibt. Junge Leute suchen nach der „Lage ohne Auto“. Sie wollen eine Umgebung mit ausgebauten Fahrradwegen, einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder mit Carsharing-Angeboten. Bei der idealen Lage geht es weniger darum, ob es sich um eine A-, B- oder C-Stadt handelt. Es geht darum, ob ein Wohnprojekt in die städtische Infrastruktur gut eingebunden ist, die Bevölkerung kontinuierlich wächst und die Zahl der Beschäftigten weiter steigt.[1]

Derlei Aspekte gelten für Neubauprojekte wie für Bestandsbauten gleichermaßen. Interessiert sich ein Kapitalanleger für ein klassisches Bestandsobjekt etwa aus den 1950er- bis 1970er-Baujahren, sollte er unbedingt einen Gutachter hinzuziehen. Gerade dieser wird objektiv kalkulieren können, wie der Zustand der Immobilie ist und was an Renovierungskosten anfallen könnte.

Keinesfalls reicht es bei der Wahl eines Anlageobjektes aus, ausschließlich auf die Meinung eines Maklers zu setzen. Dieser hat stets ein Verkaufsziel und agiert nicht als Aufklärer. Auch ein Notar schaut allein auf die Rechtmäßigkeit eines Vertrags und nicht auf die Kosten-Nutzen-Rechnung. Insofern spielen unabhängige Gutachter und freie Berater beim Kauf von Immobilien eine übergeordnete Rolle. Das Prinzip gilt nicht nur für professionelle Investoren, die dies schon häufig praktizieren, sondern erweist sich auch für private Kapitalgeber als äußerst sinnvoll.

[1] https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/357919/IW-Trends_2017-03-04_Deschermeier.pdf

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