Berliner Mietenspiegel ist manipuliert

von Dr. Rainer Zitelmann

Der Mietspiegel wird künftig eine noch viel größere Bedeutung haben als bisher. Denn bei der geplanten Mietpreisbremse ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ der Schlüsselbegriff. Von den Gerichten wurde bislang in aller Regel der Mietspiegel als objektiver Maßstab anerkannt. Doch daran, ob der Mietspiegel als objektive Referenz wirklich geeignet ist, gibt es nun erhebliche Zweifel.

In einem Mieterhöhungsverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg wurde Professor Walter Krämer vom Institut für Wirtschafts- und Sozialstatistik der Technischen Universität Dortmund als Gutachter bestellt. Sein Gutachten zeigt, dass der Berliner Mietspiegel keineswegs nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Genau das fordert jedoch § 558d Abs.1 BGB für einen qualifizierten Mietspiegel. Der Gutachter wies nach, dass die Stichprobe, auf der der Berliner Mietspiegel beruht, nicht repräsentativ ist. Es wurden für den Berliner Mietspiegel des Jahres 2013 rund 12.000 Datensätze von über einer Million Wohnungen ausgewertet. Das wären an sich genug – tatsächlich antworteten aber nur 4.000 Mieter, und es sei offensichtlich, dass nicht alle Bevölkerungsgruppen in gleichem Maße antworteten. Dies führe zu einer erheblichen statistischen Verzerrung, so der Statistik-Professor.

Der Professor wies weitere grobe Statistik-Fehler nach: Bruttomieten wurden falsch in Nettomieten umgerechnet, die Extremwertbereinigungen wurden falsch durchgeführt, die Spannengrenzen sind zu ungenau und Sondermerkmale wurden nicht richtig berücksichtigt. All das entspreche „nicht dem Standard der modernen mathematischen Statistik“, so die schallende Ohrfeige, die der Statistik-Professor den Verfassern des Berliner Mietspiegels gibt. Auch sei die Aufteilung des Berliner Stadtgebietes in nur drei Wohnlagen willkürlich. Aus der Sicht der Statistik sei es dringend erforderlich, die Wohnanlagen in Innen- und Außenbezirke aufzuteilen.

Bisher haben die meisten Mieter und Vermieter den Mietpreisspiegel akzeptiert. Das wird sich jedoch ändern. Denn im vergangenen Jahr wurde die Kappungsgrenze für Bestandsmieten auf nur noch 15 Prozent in drei Jahren reduziert. Bereits in diesem Zusammenhang gab es von Berliner Vermietern erste Klagen gegen den Mietspiegel. Man kann nur jeden Vermieter, der Zweifel am Mietspiegel hat, ermuntern, diesen nicht zu akzeptieren und gegen einen fragwürdigen Mietspiegel zu klagen.

Mit einer wahren Prozessflut ist zu rechnen, wenn erst einmal die Mietpreisbremse eingeführt wird, da der Mietspiegel dann – anders als bisher – auch für die Vereinbarung der Miethöhe bei Neuvermietungen maßgeblich ist. Die Politik hat erkannt, dass die bestehenden Mietspiegel nicht realitätsgerecht sind. Deshalb ist im Koalitionsvertrag festgelegt, dass es hier zu einer Reform kommen soll. Doch die SPD will dieses Problem „lösen“, indem sie es noch verschlimmert. Sie plant ein Gesetz zur Berechnung des Mietpreisspiegels, in dem geregelt sein soll, dass nicht mehr die Mieten der letzten vier, sondern die der letzten zehn Jahre einbezogen werden sollen. In Verbindung mit der geplanten Mietpreisbremse würde dies zu einem dauerhaften Mietenstopp führen bzw. hätte dies sogar eine staatlich verordnete Mietsenkung zur Folge.