Bullish für Berlin

von Dr. Rainer Zitelmann

Fast jeden Tag gibt es neue gute Nachrichten für Investoren am Berliner Wohnimmobilienmarkt. Die internationale Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Ernst & Young hat kürzlich für eine große Studie die Vorstände und Geschäftsführer von 812 international tätigen Unternehmen befragen lassen, und zwar durch ein unabhängiges, renommiertes französisches Marktforschungsinstitut. 39 Prozent der befragten Manager kamen aus Nordamerika, 33 Prozent aus Westeuropa, 20 Prozent aus Asien – sieben Prozent aus Mittel-, Ost- und Nordeuropa.

Ernst & Young wollte von den Entscheidern wissen: „Welche drei europäischen Städte sind derzeit aus Ihrer Sicht besonders attraktive Investitionsstandorte?“ Die Antwort wird viele Deutsche überraschen. Direkt nach London und Paris kommt Berlin an dritter Stelle von allen europäischen Städten. Erst mit einem gehörigen Abstand folgt Frankfurt auf Platz 4. München übrigens rangiert erst auf Platz 8, Hamburg auf Platz 12, Düsseldorf auf Platz 19 und Stuttgart auf Platz 23. Das heißt: Berlin belegt mit Abstand den Spitzenplatz unter den deutschen Städten. Ich muss zugeben, dass ich bei aller Berlin-Begeisterung selbst überrascht war.

Hier war, wohlgemerkt, nicht vom Immobilienstandort Berlin die Rede, sondern ganz allgemein von der Attraktivität der Städte als Investitionsstandort. Was den Wohnimmobilienstandort Berlin angeht, so gibt es fast jede Woche neue Nachrichten, die belegen, wie attraktiv dieser Standort für Investoren ist. Der starke Anstieg der Zahlen im aktuellen Mietspiegel belegt, dass jetzt genau das eintritt, was Jürgen Michael Schick und ich an dieser und anderen Stelle immer wieder vorhergesagt haben: Aufgrund des rapiden Rückgangs der Neubautätigkeit bei gleichzeitigem Anstieg der Bevölkerungs- sowie insbesondere der Haushaltszahlen in der Hauptstadt lag es auf der Hand, dass der Leerstand, der viele Jahre zu sinkenden oder stagnierenden Mieten geführt hat, massiv zurückgehen wird.

Und genau dies wird jetzt ganz aktuell durch eine Studie der Investitionsbank Berlin bestätigt, die auf eindrucksvolle Weise zeigt, wie niedrig der Leerstand in Wahrheit ist. Die „marktaktive“ Leerstandsquote in der Hauptstadt liegt laut Studie der Bank nur noch bei 2,7 Prozent. Eine Quote zwischen zwei und drei Prozent gilt – wie jeder weiß, der etwas von Immobilien versteht – als notwendige Reserve auf einem funktionierenden Wohnungsmarkt. In einigen Bezirken ist diese Quote bereits deutlich unterschritten. Lediglich in den Plattenbaubezirken ist der Leerstand noch deutlich zu hoch. Ein Großteil der Wohnungen, die als „leerstehend“ in der Statistik aufgeführt werden, steht, so die Studie, nur deshalb leer, weil sie derzeit modernisiert werden, und nicht etwa deshalb, weil sich keine Mietinteressenten dafür fänden.

Deshalb ist es kein Wunder, dass sowohl die Mieten im Bestand wie auch insbesondere in der Neuvermietung so stark steigen wie seit vielen, vielen Jahren nicht mehr. Deshalb ist es auch logisch, dass die Multiplikatoren, mit denen Berliner Zinshäuser bewertet werden, in letzter Zeit stark gestiegen sind. Denn diese Multiplikatoren reflektieren die Erwartungen der Marktteilnehmer und diese sind eindeutig „bullish“ für Berlin.