Deutschlands liquidester Markt

von Dr. Rainer Zitelmann

Für Investitionsentscheidungen ist die Liquidität eines Marktes ein entscheidendes Kriterium. Bevor ich in einen Vermögensgegenstand investiere, muss ich überlegen, ob es mir später gelingen wird, eine genügende Zahl von Kaufinteressenten zu finden. Das gilt nicht nur für „Trader“, sondern auch für langfristig orientierte Investoren.
Was das Zinshaus-Segment betrifft, so ist Berlin der mit Abstand liquideste Markt Deutschlands. Laut einer Erhebung von Engel & Völkers wird das Transaktionsvolumen im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin für das Jahr 2009 auf 2,3 Milliarden Euro geschätzt. Zum Vergleich: In München und Hamburg beträgt das geschätzte Transaktionsvolumen je 480 Millionen Euro und in Frankfurt am Main und Düsseldorf je 560 Millionen Euro. Diese Diskrepanz hat viele Ursachen. Eine davon ist, dass Berlin die niedrigste Eigentumsquote aller europäischen Großstädte hat – der Mietmarkt ist also sehr viel größer ist als in anderen Städten.
Anders als zum Beispiel der Hamburger Zinshaus-Markt ist der Berliner Markt offen – auch und gerade für Nicht-Berliner. Während es in der Hansestadt für Nicht-Hamburger schwer ist, attraktive Immobilien zu erwerben, weil die meisten Objekte von Hamburgern an Hamburger verkauft werden, ist die Situation in Berlin ganz anders: Das Angebot in der Hauptstadt ist wesentlich größer als die allein durch Berliner Käufer generierte Nachfrage.
Die Zahl der vermögenden Privatinvestoren in Städten wie München, Hamburg und Stuttgart ist größer als in Berlin. Gleichzeitig ist das dort zur Verfügung stehende Angebot an Zinshäusern sehr viel kleiner. Dies führt dazu, dass ein Großteil der Verkäufe an ortsansässige Investoren stattfindet.
In Berlin dagegen sind Käufer und Verkäufer breit gestreut. Neben den Berlinern gibt es zahlreiche Käufer und Verkäufer aus Westdeutschland und auch internationale Investoren. Viele Käufer aus Süddeutschland haben in den 90er Jahren Immobilien in Berlin gekauft, um von den Vorteilen der Sonderabschreibung des Fördergebietsgesetzes zu profitieren. Zudem gab es Zehntausende Anleger, die im Bereich des geförderten sozialen Wohnungsbaus in Berlin investiert haben.
Viele dieser Investoren suchen heute einen Exit. Die zehnjährige Spekulationsfrist ist abgelaufen, viele Investments sind wegen der fehlenden Anschlussförderung notleidend geworden. Auf der Verkäuferseite finden wir also viele ehemals steuerorientierte Anleger, insbesondere aus dem süddeutschen Raum.
Zudem haben vor einigen Jahren zahlreiche ausländische Investoren in Berlin investiert, so beispielsweise aus Großbritannien, Irland, Dänemark, Schweden, Österreich und Israel. Neben langfristig orientierten Investoren waren darunter auch viele Anleger mit kurz- und mittelfristigem Investitionshorizont, die in den nächsten Jahren wieder auf der Verkäuferseite stehen werden.
Sicher gibt es auch in einer Stadt wie Hannover attraktive Investmentmöglichkeiten. Aber das in Hannover umgesetzte Investitionsvolumen im Zinshaus-Segment erreicht nicht einmal ein Zehntel des Berliner Marktes. Ein ausländischer Investor, der in Deutschland eine Immobilie sucht, wird eher in Berlin als in Hannover kaufen. Denn Berlin ist der mit Abstand liquideste Zinshaus-Markt, wahrscheinlich nicht nur in Deutschland, sondern auch in Europa.