Die clevere Alternative

Magazin / Experten

Von Jürgen Michael Schick

Viele Investoren stehen zu Beginn des Jahres 2017 vor der Herausforderung, dass sie bislang in Zinshäuser oder Wohnanlagen investiert haben, aber nur noch wenige Objektangebote zu angemessen Preisen erhalten.

Eine clevere Alternative für bisherige Bestandsimmobilien-Käufer ist die Investition in neu errichtete Mehrfamilienhäuser. Institutionelle Investoren und Fonds, die vor einigen Jahren ausschließlich in Bestandsimmobilien investiert haben, setzen bereits immer stärker auf den Wohnungsneubau. Aber auch für private Anleger bieten sich damit große Chancen.

Gute Zinshäuser sind rar geworden. Es gibt in fast allen großen Märkten mehr Nachfrage als Angebot. Dadurch sind die Preise in den deutschen Metropolen so stark gestiegen, dass sich die Preise für Neubau und Bestandsimmobilien immer mehr angenähert haben. Die relative Attraktivität von Neubauten ist dadurch enorm gestiegen. Im Wohnungsbestand beschränkt die Mietpreisbremse die Mieterhöhungsmöglichkeiten. Für neu erbaute Wohngebäude gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht, da der Gesetzgeber den Neubau ankurbeln will. Anders als im Bestand können beim frei finanzierten Neubau die Mieten mit dem Mieter vereinbart werden. Moderne energetische Standards im Neubau sorgen für geringe Nebenkosten. Da für den Mieter nur die Bruttomiete relevant ist, verbessert das die Chancen eines Vermieters, attraktive Mieten zu erzielen. Zwar wird in Deutschland immer mehr gebaut, aber in allen Metropolen wird sehr viel weniger gebaut als angesichts des Zuzuges notwendig wäre. Die gestiegenen Immobilienpreise und Mieten spiegeln diese Knappheit wider, zahlreiche Experten rechnen mit weiter steigenden Mieten und Preisen. Anders als bei Bestandswohnungen müssen sich Käufer von Neubauten keine Sorgen machen über Instandhaltungsstau oder − bei umfassenden Modernisierungen − gesetzlich geforderte energetische Nachrüstungen.

Und so funktioniert es:

Beim Erwerb einer Projektentwicklung kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus schon bevor es gebaut wird. Dadurch erhält der Bauträger eine Finanzierungssicherheit und Investoren können günstiger einsteigen. Bezahlt wird entweder, nachdem es komplett fertig gestellt und vermietet ist, oder aber in mehreren Raten, je nach Baufortschritt. In unserem Jargon ist das ein „Forward-Deal“. Für Versicherungen und Versorgungswerke ist das zunehmend die übliche Weise, wie in Wohnimmobilien investiert wird. Es gibt bereits „Forward-Deals“ ab drei Millionen Euro, die von Banken gerne finanziert werden, sodass kleinere Zinshaus-Investoren im Markt für Projektentwicklungen investieren können. Die meisten institutionellen Investoren legen ab ca. 15 Millionen Euro an. Private Investoren haben daher im Bereich zwischen drei und 14 Millionen Euro sehr gute Chancen, zum Zuge zu kommen.

Sie haben zwei Alternativen:

Wer in innerstädtischen Lagen investiert, kann – je nach Stadt – mit einer Bruttorendite zwischen 2,5 Prozent (München) und 3,7 Prozent (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt) rechnen. Wer höhere Renditen (4 bis 4,5 %) erzielen will, investiert in attraktive, aufstrebende Lagen in Stadtteilen außerhalb des Zentrums oder im Speckgürtel von Metropolen. Wer einen Großteil des Kaufpreises finanziert, wird die Renditen erheblich erhöhen, sodass teilweise zweistellige Eigenkapitalrenditen erzielt werden. Auch im Wohnungsneubau gilt, dass das Verhältnis zwischen Zinsbelastung und Bruttorendite selten so günstig war wie heute.

Wenn Sie bislang in Zinshäuser oder Wohnanlagen investiert haben, aber nur noch wenige Angebote zu angemessenen Preisen erhalten, dann könnten auch für Sie Neubau-Projektentwicklungen eine clevere Alternative für das Jahr 2017 darstellen.

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