Die IPD-Sensation

Magazin / Kolumnen

von Dr. Rainer Zitelmann

Das war eine wirkliche Sensation: IPD (Investment Property Databank) veröffentlichte eine Pressemitteilung mit der Überschrift „Renditen für Wohnimmobilien waren 2009 in Berlin am höchsten“. Darin stand wörtlich zu lesen: „Institutionelle Investoren erzielten 2009 in Deutschland mit Wohnungen vor Steuern und Finanzierung im Durchschnitt einen Total Return von 5,3%, der sich aus einer Wertänderungsrendite von 1% und einer Netto-Cashflow-Rendite in Höhe von 4,2% zusammensetzt. Den höchsten Total Return konnten Investoren in Berlin erzielen … Dort erwirtschafteten Investoren im vergangenen Jahr einen Total Return von 9,1%, der sich aus einer überdurchschnittlichen Wertänderungsrendite von 3,2% und einer starken Cash-Flow-Rendite von 5,7% zusammensetzt.“

Ich weiß noch, wie ich mich vor einigen Jahren wegen meiner Wohnimmobilien-Investments in Berlin rechtfertigen musste. Meine Investments erschienen aus Sicht vieler Experten doppelt blödsinnig:

1. Ich hatte mich für Wohnimmobilien entschieden, obwohl doch „jeder weiß“, dass Wohnimmobilien ausgesprochen renditeschwach sind. Dies jedenfalls entgegnete man mir vor zehn Jahren. Seitdem haben die viel gepriesenen deutschen Büroobjekte im Schnitt mit 2,6 Prozent jährlich rentiert – im vergangenen Jahr waren es stolze zwei Prozent. Im Schnitt rentierten deutsche Wohnimmobilien übrigens in den vergangenen zehn Jahren laut IPD mit 4,4 Prozent, im vergangenen Jahr waren es 5,3 Prozent.

2. Zweitens: Statt für Städte wie München oder Hamburg hatte ich mich auch noch für Wohnimmobilien in Berlin entschieden. Ausländische Profis haben damals stark im Ruhrgebiet gekauft – dort betrug der Total Return im vergangenen Jahr übrigens minus 3,5 Prozent. Der Grund für die schlechte Performance war eine negative Wertänderungsrendite bei Wohnungen im Ruhrgebiet von minus 7,3 Prozent. Auch der Hamburger Wohnungsmarkt, den ich grundsätzlich für sehr interessant halte, konnte im vergangenen Jahr mit Berlin nicht mithalten – der Total Return für Wohnungen in der Hansestadt betrug 2,9 Prozent.

Die Zahlen der IPD haben Gewicht. IPD erhebt Daten für 23 Länder, und diese Zahlen sind sogar Grundlage für Derivate, die von Investmentbanken wie beispielsweise Goldman Sachs angeboten werden. Es mag sein, dass die Datenbasis des IPD für Wohnimmobilien noch nicht so gut ist wie für Büroobjekte. Doch auch andere Analysen kommen zu ähnlich positiven Befunden für Berlin. Die Miet- und Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen seien in den Berliner Innenstadtbezirken in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen – so ein Ergebnis der kürzlich veröffentlichten Untersuchung des Marktforschungsinstituts Bulwien-Gesa im Auftrag der deutsch-israelischen Investorengemeinschaft Diamona & Harnisch. In Mitte und im Prenzlauer Berg würden in gesuchten Lagen für Neubauwohnungen inzwischen Mieten von zehn bis 14 Euro je Quadratmeter akzeptiert. Ein Grund liege in steigenden Haushalts- und Einwohnerzahlen, so die Studie. „Hinzugezogene und Ausländer sind höhere Preise gewöhnt“, so heißt es in der Studie.
Wer in Berlin investiert hat, kann sich durch diese Untersuchungen bestätigt sehen. Um noch einmal auf die IPD-Zahlen zurückzukommen: Der Netto-Cashflow lag mit 5,7 Prozent in Berlin besonders hoch. Dies war mehr als der Total Return – die Summe von Wertänderungsrendite und Netto-Cashflow-Rendite – den Wohnimmobilien im deutschlandweiten Durchschnitt erreichten. Das heißt: Selbst ohne Wertsteigerungen, die ebenfalls bemerkenswert hoch waren, handelte es sich bei Berliner Wohnimmobilien um ein ausgezeichnetes Investment.

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