Drei Risiken für den Wohnimmobilienmarkt 

Magazine / Experten

von Jürgen Michael Schick, Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Als der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor einigen Wochen sein Frühjahrsgutachten vorstellte, schlug das Dokument in der Immobilienbranche hohe Wellen. Um 25 bis 30 Prozent könnten die Wohnimmobilienpreise in einigen deutschen Metropolen zurückgehen, analysiert der Empirica-Experte Harald Simons in dem Gutachten. Er hält die Preise in Städten wie Berlin für deutlich zu teuer und warnt vor einer Überhitzung bestimmter lokaler Märkte. Die Branche reagierte auf Simons‘ Gutachten in überwiegender Mehrheit mit deutlicher Ablehnung. Einen so starken Rückgang – beziehungsweise überhaupt einen Rückgang – der Preise können sich die meisten Experten und Immobilienunternehmer nicht vorstellen. Doch es gibt drei Risiken, die bei der Betrachtung der Marktentwicklung bedacht werden müssen.

Risiko 1: die Zinsen. Das niedrige Zinsniveau war in den vergangenen Jahren ein ganz entscheidender Preistreiber. Einerseits, weil Finanzierungen so günstig sind wie selten, andererseits, weil dadurch schlicht die Anlagealternativen fehlen. Dass nach der US-amerikanischen Notenbank Federal Reserve auch die Europäische Zentralbank irgendwann die Zinswende einleiten wird, ist ausgemacht und wird von den Immobilienakteuren selbstverständlich bedacht. Das Zinsänderungsrisiko ist jedoch meines Erachtens bereits in den Preisen eskomptiert.

Risiko 2: die Zuwanderung. Viele deutsche Metropolen wachsen derzeit vor allem, weil viele Menschen aus dem Ausland in die großen Städte ziehen. Was Inländer betrifft, ist der Wanderungssaldo der Metropolen München und Berlin negativ. Darauf hinzuweisen ist ein Verdienst von Harald Simons. Die hohen Zuwachsraten der vergangenen Jahre sollten Investoren und Bestandshalter daher nicht ungefragt weiter unterstellen.

Risiko 3: das Mietrecht. Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse „scharf gestellt“. Aus meiner Sicht wird eine neue  Bundesregierung  zumindest diese Reform vornehmen – egal welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 EURO/m²/Monat.

Zudem kommen Pläne, die Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung deutlich zu verschlechtern, eine extreme Härtefallklausel einzuführen und den Zeitraum der Kappungsgrenze von drei auf vier Jahre zu verlängern.

Das ist kein unwahrscheinliches Szenario, weder in einer Großen Koalition noch unter R2G (Rot-Rot-Grün). Und es hätte drastische Auswirkungen auf die Mietentwicklung – was wiederum Auswirkungen auf die Preisentwicklung hätte. Denn wenn die Mieten nicht weiter steigen, dann hätten die aktuell gezahlten Kaufpreise im Bestand oftmals keine Rechtfertigung.

Eine nachlassende Dynamik bei der Mietentwicklung in den Metropolen lässt sich übrigens schon beobachten. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern betrug das Wachstum der Neubaumieten 2015 noch 5,4 Prozent, 2016 waren es nur noch 1,8 Prozent. In Köln und Düsseldorf dokumentieren die Marktberichterstatter bereits 0 Prozent Preisveränderung bei den Neubaumieten im Vorjahresvergleich.

Betrachten wir beispielsweise einmal Berlin: Seit 1996 haben sich die Bestandsmieten dort um 84 Prozent erhöht. Aber können sich die Hauptstädter noch höhere Mieten überhaupt leisten? Berlin hat mit mehr als 9,4 Prozent die dritthöchste Arbeitslosenquote aller Bundesländer, bei der Kaufkraft je Einwohner liegt Berlin hinter allen westdeutschen Ländern, knapp 20 Prozent der Gesamtbevölkerung sind Transferleistungsempfänger, was in Deutschland einsamer Rekord ist. Das ist eine durchaus beachtenswerte Mischung. Daher sind für mich Investitionen in mittlere und einfache Lagen eine sinnvolle Investitionsstrategie. Hier wird es auf Dauer die größte Nachfrage geben.

Risiken, die zu Preisrückgängen auf lokalen Wohnimmobilienmärkten führen können, sind vorhanden. Wohlgemerkt, es sind Risiken – die beschriebenen Szenarien müssen so nicht eintreffen. Aber sie könnten.

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