Erben eines Mehrfamilienhauses – was tun?

Auf den Tod eines Angehörigen folgt meistens eine Erbschaft. Seien es die Schulden des Erblassers oder dessen Vermögen. Nicht selten werden in Deutschland Immobilien wie Mehrfamilienhäuser vererbt. Jeder Erbe kann den Nachlass des Erblassers ausschlagen oder annehmen. Wer das Erbe antritt, muss sich mit Themen wie Erbschaftssteuer, Erbteil oder Erbgemeinschaft auseinandersetzen. Welche Möglichkeiten gibt es also mit dem Erbe umzugehen?

Inhaltsverzeichnis

1. Mehrfamilienhaus geerbt – annehmen oder ausschlagen
2. Das Erbe regeln – warum ein Testament wichtig ist und was es regelt
3. Ausschluss vom Erbe
4. Was ist eine Erbengemeinschaft?
5. Wann und wie kann/ muss die Erbschaftssteuer gezahlt werden?
6. Berechnung der Erbschaftssteuer
7. Wie hoch fallen die Steuerfreibeträge aus?
8. Die Schenkung – das Erbe zu Lebzeiten regeln
9. Haus erben und Geschwister auszahlen
10. Wenn einer der Erben geschäftsunfähig ist
11. Die Auflösung mit Vereinbarung

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1. Mehrfamilienhaus geerbt – annehmen oder ausschlagen?

Jeder Erbberechtigte hat das Recht, das Erbe innerhalb von 6 Wochen auszuschlagen. Das wird beim zuständigen Nachlassgericht gemacht. Wer nicht innerhalb dieser Frist ausschlägt, nimmt das Erbe automatisch an. Zunächst sollte man sich aber über das Erbe informieren. Handelt es sich beim Erbe um ein Mehrfamilienhaus, sollte der Erbberechtigte die Immobilie und die Finanzen des Erblassers überprüfen. Wichtig sind dabei:

1. Zustand der Immobilie (sanierungs-, renovierungsbedürftige Wohnungen; etc.)
2. Erwirtschaftung von Renditen durch Mieteinnahmen
3. Vermietete Wohnungen und Gewerbeflächen
4. Immobilienwert
5. Bankkonten, Ersparnisse, Anlagen in Aktien/ Fonds des Erblassers
6. Bürgschaften, Schulden, laufende Kredite/ Darlehen des Erblassers

Wird die Immobilie professionell verwaltet, existieren zu der Immobilie genug Unterlagen. Wenn über die Vermögensverhältnisse des Erblassers zu wenig bekannt ist, kann eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragt werden.

2. Das Erbe regeln – warum ein Testament wichtig ist und was es regelt

Der Erblasser legt im Testament fest, wer sein Vermögen erbt. Grundsätzlich ist es sinnvoll, das Erbe schon frühzeitig zu regeln. Das ist in der Praxis leider oft nicht der Fall und führt oft zu Erbengemeinschaften, in denen auch die Geliebte oder sogar die Putzfrau begünstigt wurde vom Erblasser. Nicht selten kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft zu Streit. Keiner traut dem anderen zu 100 Prozent. Dann werden die Auseinandersetzung und somit die Auflösung der Gesamthandsgemeinschaft sehr schwierig und kompliziert. Das Testament bietet somit eine Sicherheit für den Fall, dass Uneinigkeiten zwischen den Erben entstehen. Zusätzlich wird in dem Moment, wo der Notar das Testament aufnimmt, sichergestellt, dass der Testierende, also der Erblasser, noch wusste, was er tut. Wer sich für die testamentarische Regelung für das Vererben des Mehrfamilienhauses entscheidet, kann diese  Willenserklärung  unter notarieller Mitwirkung aufsetzen lassen. Es ist aber auch möglich ein eigenhändiges oder gemeinschaftliches Testament ohne Notar zu verfassen.

Das komplette eigenhändige Testament schreibt der Erblasser mit der Hand und unterschreibt es mit seinem Vor- und Zunamen. Der Text muss vom Erblasser selbst geschrieben werden. Denn ein Erblasser darf nach § 2064 BGB „ein Testament nur persönlich errichten“. Beim gemeinschaftlichen Testament, dass von Ehegatten oder den Lebenspartnern geschrieben wird, muss ebenfalls auf die eigenhändige Verfassung des Schriftstücks geachtet werden. Hier braucht es nur einer der Partner schreiben, signieren müssen es beide. Unabhängig vom Testament regelt die gesetzliche Erbfolge, wer welchen Erbteil am Mehrfamilienhaus erhält.

3. Ausschluss vom Erbe

Wenn der Erblasser zu Lebzeiten nicht möchte, dass beispielsweise der Onkel oder die Ex-Ehefrau, denen gesetzlich ein Pflichtteil zusteht, bei einem Erbfall miterben, kann er diese vom Erbe ausschließen. Diese Personen können entweder durch eine Vor- oder Nacherbschaft nicht begünstigt werden. Oder durch die Erklärung eines Pflichtteilverzichts.

4. Was ist eine Erbgemeinschaft?

Grundlegend für das Erbrecht ist, falls testamentarisch geregelt, die privat festgelegte Erbfolge des Erblassers. Bei Erbschaften bilden sich häufig Erbengemeinschaften, denn mehrere gesetzliche Erben haben einen Anteil am Nachlass des Verstorbenen. Das Ziel einer Erbgemeinschaft ist immer die Auseinandersetzung, d.h. die Auflösung der Gemeinschaft. Deren Zusammensetzung richtet sich nach der gesetzlichen Erbfolge. Die ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. Wer welchen Erbteil des Nachlasses erhält, richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Grundsätzlich versteht das BGB unter der Verwandtschaft nur diejenigen, die mit dem Erblasser blutsverwandt sind.

Die Erben werden hierbei in unterschiedliche Ordnungen eingeteilt. Nach § 1924 BGB stehen die Kinder und Enkelkinder in erster Ordnung. Danach kommen die Eltern, auch geschiedene Elternteile sowie die Geschwister, Nichten und Neffen des Erblassers. Unter die dritte Ordnung fallen Großeltern, Onkel und Tanten wie auch die Cousins und Cousinen. Ab der vierten Ordnung ist der Grad der Verwandtschaft entscheidend, wer erbberechtigt ist. Das Parentelsystem des gesetzlichen Erbrechts geht ab der 4. Ordnung in das Gradualprinzip über. Dem gegenüber steht das Ehegattenerbrecht sowie das Erbrecht des Lebenspartnerschaftsgesetzes (§ 10 LPartG), das das Erbrecht der Blutsverwandten einschränkt (§1931 BGB).

Um die Erbengemeinschaft aufzulösen ist es notwendig, dass alle Erben an einen Strang ziehen, denn die Gemeinschaft darf nur gemeinsam handeln oder verkaufen. Keiner darf über seinen eigenen Erbanteil verfügen. Das heißt der Erbanteil darf zwar verkauft werden. Aber das Haus als solches kann nicht als Teil verkauft werden. Das geht nur gemeinsam. Sind die Erben zerstritten, gibt es oft nur eine Möglichkeit, um die Erbengemeinschaft aufzulösen – der Verkauf des Mehrfamilienhauses. Durch dieses letzte Mittel kommt die Erbgemeinschaft zu liquidem Vermögen, das dann unter den Erben aufgeteilt werden kann.

5. Wann und wie kann/ muss die Erbschaftssteuer gezahlt werden?

In Deutschland ist gesetzlich im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) festgeschrieben, dass Erben eine Steuer auf den Nachlass zahlen. Diese wird fällig, sobald der Erbschaftssteuerbescheid beim Erben angekommen ist. Und muss in der Regel sofort beglichen werden. Es ist aber auch möglich, eine Stundung oder eine Streckung mit dem Finanzamt auszuhandeln. Wird oder kann die Erbschaftssteuer nicht beglichen werden, kann das Finanzamt das Mehrfamilienhaus mit einer Sicherheitshypothek belegen und im schlimmsten Fall zwangsversteigern. Daher bleibt oft keine andere Möglichkeit als das Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Denn mit dem Verkaufserlös kann die Steuerschuld in den meisten Fällen beglichen werden.

6. Berechnung der Erbschaftssteuer

Das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer auf den Tag des Versterbens des Erblassers. Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, wird als Bemessungsgrundlage der Wert der Immobilie ermittelt. Darum kümmert sich das Finanzamt und geschieht mithilfe aller in der Region notariell übermittelten Verkaufspreise, die bis zum Erbfall registriert worden sind. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird die Immobilie nicht direkt vor Ort besichtigt, somit wird der Verkehrswert durch das standardisierte Wertermittlungsverfahren häufig zu hoch angesetzt.

Liegt der Immobilienwert vor, werden zur weiteren Berechnung einerseits die Steuertabellen herangezogen und zum anderen bestimmte Prozentsätze, die je nach Grad der Verwandtschaft unterschiedlich festgesetzt sind. Hierbei handelt es sich um Erbschaftssteuerklassen. Auch hierbei werden die Ehefrau und die Kinder wieder durch die günstigste Steuerklasse, Steuerklasse I, bevorzugt. Insgesamt gibt es vier Erbschaftssteuerklassen.

7. Wie hoch fallen die Steuerfreibeträge aus?

Die Höhe variiert sehr nach dem Verwandtschaftsgrad. Bevorzugt werden hier die Ehefrau und die Kinder. Die Ehefrau oder der eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Danach kommen die Kinder mit einem Betrag von jeweils 400.000 Euro. Sind die Kinder des Erblassers bereits verstorben, bekommen die Enkelkinder diesen Freibetrag vom Finanzamt gutgeschrieben. Ist das nicht der Fall, fällt die Höhe um 200.000 Euro niedriger aus. Den Urenkeln und Kindern steht ein noch geringerer Freibetrag von lediglich 100.000 Euro zu. Alle restlichen Erben bilden mit einem Betrag von 20.000 Euro das Schlusslicht. Steuerfreibeträge können mehr als einmal genutzt werden, indem zu Lebzeiten des Erblassers wiederholte Übertragungen beispielsweise auf die Kinder stattfinden. Alle zehn Jahre dürfen Freibeträge beim Erbe oder der Schenkung in kompletter Höhe neu verwendet werden.

8. Die Schenkung – das Erbe zu Lebzeiten regeln

Wer Steuern sparen möchte und einen Erbstreit vermeiden will, sollte sich schon zu Lebzeiten Gedanken machen, wem was vererbt werden soll. Es gibt zahlreiche Modelle, die der Erblasser schon vorab anwenden kann. Unter anderem kann das Erbe schon zu Lebzeiten auf Verwandte oder Kinder übertragen werden. Auf diese Schenkung fällt eine Schenkungssteuer an. Wenn das Mehrfamilienhaus zehn Jahre vor dem Todesfall verschenkt wurde, dann tritt dieselbe Steuerhöhe in diesem Erbfall an. Die wird jährlich verringert. Das heißt jedes Jahr gehen dann 10 Prozent weg. Nach 10 Jahren ist das Mehrfamilienhaus steuerfrei. Zusätzlich verringern Belastungen, die auf der Immobilie liegen, den Wert des Mehrfamilienhauses. Solche Belastungen sind unter anderem ein Wohnrecht, das Nießbrauchrecht oder auch ein Leibgedinge.

9. Haus erben und Geschwister auszahlen

Kinder bekommen in der Regel den gleichen Erbanteil. Wenn Geschwister, die in einer Erbengemeinschaft sind, sich auf einen Alleineigentümer der Immobilie einigen, bekommen alle anderen Miterben ihren Erbteil ausgezahlt. Derjenige, der als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen werden möchte beziehungsweise soll, muss diese Auszahlung vornehmen. Hierbei ist es nicht empfehlenswert den Verkehrswert, den der Gutachter des Finanzamtes ermittelt hat, zu nehmen. Denn das gewählte Wertermittlungsverfahren bezieht die wertsteigernden oder die Wert mindernden Aspekte nicht mit ein. Daher ist es besser, nochmals eine professionelle Wertermittlung von einem Immobilienexperten durchführen zu lassen. Alle Erben der Gesamthandsgemeinschaft einigen sich dann auf einen Betrag. Außerdem ist die Auszahlung der Geschwister oft nicht ohne ein Darlehen möglich.

10. Wenn einer der Erben geschäftsunfähig ist

Eine Gesamthandsgemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen. Und jemand der geschäftsunfähig ist, hat in der Regel einen Betreuer. Mit diesem müssen sich die Erben auseinandersetzen. Der Betreuer ist gesetzlich verpflichtet das Beste für den Bertreuten herauszuholen. Am Ende braucht man dafür eventuell eine Genehmigung des Betreuungsgerichtes. Das überprüft noch mal, ob der Betreuer im besten Sinne der geschäftsunfähigen Person entschieden hat.

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Man kann mit dem Betreuer auch eine Abschichtungsvereinbarung treffen. Dabei wird zunächst der Immobilienwert ermittelt. Dieser wird auf die Miterben der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Anschließend kann mit dem Betreuer beschlossen werden, den geschäftsunfähigen Erben auszuzahlen.

11. Die Auflösung mit Vereinbarung

Egal wie sich die Erben auf die Auflösung der Erbengemeinschaft einigen: am Ende sollte ein vom Notar beglaubigter Auflösungsvertrag alle getroffenen Vereinbarungen schriftlich verankern.

 Mehrfamilienhaus erben – FAQ

Welche steuerlichen Vorteile bei der Erbschaftssteuer haben Ehepartner, die in einer Zugewinngemeinschaft leben?

Nur Ehepartner, die keinen Ehevertrag geschlossen haben und somit in einer Zugewinngemeinschaft leben, haben, wenn der Ehepartner verstirbt, Vorteile bei der Erbschaftssteuer. Dazu zählen die Steuerfreibeträge.

Welche steuerlichen Vorteile bei der Erbschaftssteuer haben Ehepartner, die eine Gütertrennung vereinbart haben?

Ehepaare, die eine uneingeschränkte Gütertrennung vereinbart haben, verlieren im Todesfall die Steuervorteile, die für die Ehegatten im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) festgeschrieben sind.

Der Erbschein – was bringt das Dokument?

Der Erbschein wird benötigt, um den Nachlass des Verstorbenen und die rechtmäßigen Erben gemäß der gesetzlichen Erbfolge zu dokumentieren und nachzuweisen. Mit dem Erbschein erhält man das Erbe und kann darüber bestimmen.

Wann benötige ich einen Erbschein?

Wenn es kein notarielles und vom Nachlassgericht eröffnetes Testament gibt, fordert das Grundbuchamt einen Erbschein. Aber auch Banken und Behörden verlangen in der Regel einen Erbschein.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © terroa/Despositphoto.com