„Exitpreis-Maximierung“

Magazin / Kolumnen

von Dr. Rainer Zitelmann

Viele Zinshausbesitzer in Berlin denken – wegen der stark gestiegenen Preise – derzeit über einen Exit nach. Grundsätzlich gibt es dafür drei Modelle:

1. Sie verkaufen Ihr Zinshaus global, also „an einem Stück“. Damit können sie im heutigen Markt attraktive Preise erzielen.
2. Sie teilen Ihr Zinshaus auf und lassen die so entstandenen Wohnungseinheiten von einem professionellen Privatisierer verkaufen. Zunächst werden die Wohnungen den Mietern angeboten, die ohnehin ein Vorkaufsrecht haben. Leerwohnungen werden an Eigennutzer verkauft und vermietete Wohnungen an Kapitalanleger.
3. Im Folgenden beschreibe ich ein drittes Modell, mit dem Sie den höchsten Preis erzielen. Sie teilen das Haus und verkaufen dann über die nächsten zehn bis 15 Jahre immer dann eine Wohnung, wenn der Mieter ohnehin auszieht.

Der Vorteil des dritten Modells liegt auf der Hand: Sie erzielen den mit Abstand höchsten Preis – deutlich höher als bei den Modellen 1 und 2. Denn die attraktivsten Preise werden stets beim Verkauf von Leerwohnungen an Eigennutzer erzielt. Kapitalanleger erwarten eine bestimmte Mindestrendite, der Eigennutzer nicht.

Das dritte Modell eignet sich nicht für jeden, sondern es muss zu Ihrer Lebens- und Liquiditätsplanung passen. Wenn Sie jetzt Geld brauchen, dann kommt das Modell natürlich nicht in Frage. Aber vielleicht sagen Sie sich: „Jetzt kann ich ohnehin mit einer größeren Geldsumme nichts anfangen, weil ich nicht weiß, wo ich diese investieren soll.“ Das dritte Modell eignet sich besonders für Zinshausbesitzer, die sich zur Ruhe setzen wollen, also die in Rente gehen oder ihre Firma verkaufen.

Diese Personen brauchen nicht auf einmal einen großen Geldbetrag, sondern sie brauchen über einen längeren Zeitraum immer wieder Liquiditätszuflüsse. Sie können die Höhe dieser Zuflüsse natürlich nicht genau planen, da sie davon abhängen, wie hoch die Fluktuation in Ihrem Zinshaus bzw. in Ihren Zinshäusern ist.

Das Modell ist nur dann anwendbar, wenn Sie das Zinshaus schon mindestens zehn Jahre besitzen. Andernfalls müssen Sie nach § 23 EStG den Veräußerungserlös versteuern. Selbst wenn Sie das nicht stören sollte, dann müssen Sie wegen einer anderen Steuerfalle aufpassen, nämlich dem gewerblichen Grundstückshandel. Wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren (bei Personen aus der Immobilienbranche sind es sogar zehn Jahre) mehr als drei Wohnungen verkaufen, dann werden Sie damit zum gewerblichen Grundstückshändler und stecken damit auch Ihre anderen Immobilien an. Das ist der Steuer-Gau. Ausnahme: Das gilt nicht, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen.

Insofern gibt es einen doppelten Grund, nämlich die Spekulationsfrist und den gewerblichen Grundstückshandel, weshalb Sie das Modell 3 nur dann anwenden sollten, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang besitzen. Zudem dürfen Sie keine umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen vornehmen bzw. vorgenommen haben, weil sonst die 10-Jahres-Frist für den gewerblichen Grundstückshandel erneut zu Laufen beginnt.

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