Fingerspitzengefühl gefragt

Seit einigen Wochen sorgt das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) für Diskussionen.

Der Empirica-Experte Harald Simons warnt darin vor einer Überhitzung der Wohnungsmärkte in einigen Großstädten wie Berlin. Nicht nur ein Ende des Preisanstiegs stellt er in Aussicht, sondern hält sogar einen deutlichen Preisrückgang für möglich. Hat Simons Recht?

Ob die Kaufpreise weiter steigen werden, hängt stark mit der Mietentwicklung zusammen. So hohe Kaufpreise wie zuletzt rentieren sich für Investoren nur, wenn sie auch künftig mit steigenden Mieten rechnen können. Die Wohnungsmieten in Berlin sind dem Immobilienverband Deutschland (IVD) zufolge seit 1996 um 84 Prozent gestiegen. Keine andere der sieben größten deutschen Städte hat einen solch starken Anstieg erlebt, nicht einmal München. Die Frage ist, ob das Mietwachstum diese Dynamik beibehalten wird.

Die wirtschaftliche Situation Berlins hat sich in den vergangenen Jahren zwar deutlich verbessert, das jährliche Wirtschaftswachstum überflügelt regelmäßig den bundesweiten Schnitt. Man darf aber nicht vergessen, dass Berlin mit mehr als neun Prozent immer noch die dritthöchste Arbeitslosenquote aller Bundesländer hat. Was die Kaufkraft je Einwohner – und damit die Leistbarkeit hoher Mieten – angeht, liegt Berlin im Bundesvergleich in der unteren Hälfte hinter allen westdeutschen Ländern.

Ein Risiko ist außerdem das Mietrecht. Wenn beispielsweise die Mietpreisbremse verschärft wird, indem der Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängert und die zulässige Modernisierungsmieterhöhung gesenkt wird, könnte sich eine Investition in Wohnungen irgendwann einfach nicht mehr lohnen. Wenn sich die Investoren daraufhin von Berlin abwenden, sind der Bau und die Modernisierung von Wohnungen in Gefahr, was eine äußerst schlechte Nachricht wäre. So viel ist sicher: Die Situation erfordert Fingerspitzengefühl, sowohl von Investoren als auch von der Politik.