In Berlin kommt es auf den Stadtteil an

Magazine / Gastbeiträge

von Ulrich Jacke, Geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH

Alt-Treptow ist der attraktivste Stadtteil Berlins für Investments in Wohnanlagen. Der Stadtteil im Südosten der Bundeshauptstadt ist der Gewinner des Berliner Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das das Unternehmen sämtliche 96 Stadtteile im Hinblick auf das Verhältnis zwischen erzielbarer Objekt-/Eigenkapitalrendite und der aus Sicht der Dr. Lübke & Kelber erforderlichen Mindestrendite, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt, untersucht hat. Eine solche kleinteilige Analyse ist unumgänglich, denn Berlin gilt zwar insgesamt als attraktiver Standort für Wohninvestments, doch lässt sich in dieser Pauschalität kaum angemessen über eine so große und polyzentrische Stadt urteilen. Auch der Blick auf die zwölf Berliner Verwaltungsbezirke ist nicht detailliert genug, denn das Risiko-Rendite-Ranking zeigt, dass selbst innerhalb der Bezirke große Unterschiede beim Renditepotenzial vorherrschen.

„Hidden champions“ außerhalb des S-Bahn-Rings

Die Ergebnisse des Rankings bestätigen, dass es in Berlin sinnvoll ist, nach der ABBA-Strategie zu verfahren, also vor allem in B-Lagen zu investieren. Hauptsächlich in Stadtteilen außerhalb des S-Bahn-Rings sind die Preise dem Standortrisiko noch weitestgehend angemessen. Das zeigt sich ganz klar beim Gewinner des Rankings Alt-Treptow, wo sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment die erzielbare Eigenkapitalrendite die empfohlene Mindestrendite am deutlichsten übertrifft (um 2,05 beziehungsweise 1,82 Prozentpunkte). Alle weiteren Stadtteile, die im Alt- und im Neubausegment die Top-Platzierungen einnehmen, befinden sich außerhalb des S-Bahn-Rings. Dazu gehören die „hidden champions“ Rummelsburg und Konradshöhe im Bestandssegment sowie Wilhelmsruh und Rosenthal im Neubausegment.

Für die Berechnung der empfohlenen Mindestrendite wurden für jeden Stadtteil anhand der Bevölkerungsentwicklung, der sozioökonomischen Bedingungen, des Wohnungsmarkts, der Nachfrage nach Wohnraum sowie der aktuellen Miet- und Kaufpreise standortspezifische Risikozuschläge ermittelt. Zusammen mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten ergeben diese die empfohlene Mindestrendite. Je stärker die erzielbare Eigenkapitalrendite in einem Stadtteil die dortige Mindestrendite übersteigt, umso besser ist der Stadtteil im Risiko-Rendite-Ranking platziert.

Nördliche Stadtteile weisen geringstes Risiko auf

Zu betonen ist, dass zwar sämtliche Stadtteile mit den attraktivsten Risiko-Rendite-Verhältnissen zu den B-Lagen zählen. Trotzdem können in Bezug auf die B-Lagen kaum pauschale Aussagen getroffen werden. So ist beispielsweise Alt-Treptow der Gewinner des Berliner Risiko-Rendite-Rankings, doch die anderen Stadtteile im Bezirk Treptow-Köpenick fallen dagegen deutlich ab. Weder ein bestimmter Bezirk noch die Randlage ist also eine Garantie für ein attraktives Renditepotenzial. Das zeigt sich auch daran, dass sich nicht nur die Bestplatzierten des Rankings vordergründig außerhalb des S-Bahn-Rings befinden, sondern ebenfalls Verlierer wie Wannsee, Zehlendorf oder Müggelheim, in denen die erzielbaren Eigenkapitalrenditen für Wohnanlageninvestments unterhalb der jeweils empfohlenen Mindestrendite liegen. Dies liegt in diesen Bezirken an zumeist deutlich erhöhten Kaufpreisfaktoren für begehrte Wohnlagen, zum Beispiel an Seegrundstücken.

Eine weitere Auffälligkeit des Risiko-Rendite-Rankings ist, dass zahlreiche Stadtteile im Südwesten Berlins – etwa Steglitz, Dahlem oder Wilmersdorf – zu der Gruppe mit dem höchsten Risikowert gehören. Insbesondere die relativ moderatere demografische Entwicklung führt in diesen hochpreisigen Stadtteilen zu einem erhöhten Standortrisiko für Investoren; die in Wohnanlagen investieren wollen. Stadtteile im Norden Berlins weisen dagegen das geringste Risiko für Investitionen auf, darunter Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz und Weißensee. Anzumerken ist hierbei jedoch, dass selbst die risikoreicheren Stadtteile Berlins im bundesweiten Vergleich ein eher geringes Standortrisiko aufweisen.

Nichtsdestotrotz wird durch das Risiko-Rendite-Ranking die ausgeprägte Heterogenität des Berliner Wohnimmobilienmarkts hinsichtlich des Renditepotenzials deutlich. Investoren, die ihr Kapital in Berliner Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen investieren wollen, müssen dementsprechend ganz genau hinsehen, ob sich der Standort einer Liegenschaft tatsächlich für ein langfristiges Investment eignet.

 

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