Marktentwicklung: Immobilienmarkt 2014 – So wird das neue Jahr

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Wie entwickelt sich das Immobilienjahr 2014 in Berlin? Eigentümer, Verkäufer, Investoren und Dienstleister fragen sich zu Beginn des neuen Jahres, mit welchem Markt sie es in den kommenden Monaten zu tun haben werden. Bei der Einschätzung, wie das neue Jahr wird, sollte man zwei Fehler vermeiden: Erstens sollten wir uns nicht auf eindeutige Prognosen verlassen. Keiner von uns verfügt über die berühmte Glaskugel, um in die Zukunft zu sehen. Zweitens kann das alte Jahr keineswegs einfach fortgeschrieben und in die Zukunft verlängert werden. Dazu sind die externen Einflüsse zu groß.

Im Zinshausmarkt sind die Mietpreisbremse und die möglichen Beschränkungen der Modernisierungsmieterhöhung durch die neue Bundesregierung das heißeste Thema. Noch ist nicht bekannt, in welcher Form die Mietpreisdeckelung kommen wird und ob das Instrument überhaupt einer verfassungsrechtlichen Prüfung Stand hält. Unzweifelhaft führt aber allein die Diskussion darüber zu einem Attentismus von Bauträgern, die bisher in den (ohnehin sehr geringen) Mietwohnungsneubau investieren wollten. Sie werden noch genauer prüfen, ob sie nicht wieder zurück in den Markt für Eigentumswohnungen gehen. Bestandshalter sollten im Rahmen eines Worst-Case-Szenarios überlegen, welche Bestände bei einer Mietpreisbremse negativ betroffen wären.

Natürlich gilt bis dato das alte Recht, und der Gesetzgeber wird einige Monate brauchen, das Gesetzgebungsverfahren in Gang zu setzen. Dennoch sollten Eigentümer prüfen, ob sie nicht in den Lagen, die bisher besonders deswegen nachgefragt waren, weil dort überproportionale Mietsteigerungen bei Neuvermietungen möglich waren, das eine oder andere Objekt in den Verkauf geben. Überall dort, wo die Differenz zwischen Neuvermietungsmiete und Mietspiegel heute besonders hoch ist, also zum Beispiel in den sogenannten „kommenden Lagen“ wie Neukölln, Kreuzberg, Tiergarten oder Wedding, werden bei einer Mietpreisbremse deutlich geringere Mietzuwächse zu realisieren sein.

Am anderen Ende der Skala liegen die Mikrolagen, die eine nur geringe Differenz zwischen Mietspiegel und Neuvertragsmiete zulassen. Die sogenannten B-Lagen lassen sich für Einkäufer sehr gut kalkulieren, da Investitionen dort deutlich mehr auf den Status Quo fokussiert sind und weniger auf Mietsteigerungsfantasien setzen. Ich erwarte, dass die B-Lagen einen neuen Schub erfahren. Im Städtevergleich werden – ein positiver Wanderungssaldo immer vorausgesetzt – Mittelstädte und kleinere Großstädte wieder spannender. Das Schöne an Berlin ist, dass wir im hiesigen Markt solche „Städte“ direkt vor der Tür haben. Bezirke wie Reinickendorf oder Spandau mit circa 250.000 Einwohnern sind bisher die „grauen Entlein“ des im Scheinwerferlicht stehenden hauptstädtischen Immobilienmarktes. Sie werden eine neue Bedeutung bekommen, wenn es um risikoarme Investitionen in einfache Lagen geht. Eine Bruttorendite von sechs bis 6,5 Prozent auf die IST-Miete, also mit und ohne Mietpreisbremse, wird für viele Anleger sehr attraktiv werden.

Sind die „kommenden Lagen“ deswegen zu meiden? Für Eigentümer, die Gewinnmitnahmen realisieren wollen, ist definitiv jetzt der Zeitpunkt zum Verkauf gekommen. Wer plant, doch lieber in ein oder zwei Jahren zu verkaufen und nicht heute, wird meines Erachtens einen Verlust machen. Kurz- bis mittelfristig haben die Preise hier ihren Zenit erreicht.

Nicht außer Acht lassen dürfen wir aber den wichtigsten Teil des Immobilienmarktes: die Nachfrage. Die innerstädtischen Lagen werden auch in Zukunft von einer weiter wachsenden Bevölkerung extrem nachgefragt werden. Der Nachfrageüberhang wird weiter zunehmen, auch wenn das Schreckgespenst Mietpreisbremse, wenn sie umgesetzt wird, die Mietentwicklungen deutlich ausbremsen wird. Dennoch besitzen Investoren dann immer noch eine Immobilie in einer sehr gefragten Lage.

Investitionen in den Bestand werden deutlich geringer ausfallen, weil eine Miete von zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete zu einer so großen Nachfrage führen wird, dass die Sanierung einer Wohnung in Zukunft wieder dem Mieter überlassen werden wird. Die damit ersparte Liquidität kann dann für neue Ankäufe genutzt werden.

Nicht zu vergessen ist die Tatsache, dass eine Investition in den Wohnimmobilienmarkt Berlin eine Anlage ist, in der keine negative Volatilität der Mieterträge befürchtet werden muss. Die Frage ist nur, wie hoch die Zuwächse sein werden. Und natürlich wird 2014 auch das Exitszenario Aufteilung in Einzeleigentum weiter an Bedeutung gewinnen. Die Mietenentwicklung ist daher nur schwer prognostizierbar. Ein Abflachen der Mietpreissteigerungen, wie wir sie bereits 2013 gesehen haben, wird sich in 2014 fortsetzen. Die Preise für Wohnungseigentum werden weiter steigen, je nach Lage und Ausstattungsqualität zwischen fünf und zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das niedrige Zinsniveau tut das Seine dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien an der Spree sehr hoch bleiben wird.

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