Marktentwicklung: Moderater Mietenanstieg in Berlin

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

In Berlin wird zum Jahreswechsel – wieder einmal – die Grunderwerbsteuer erhöht. Doch die CDU hatte dieses Mal die geniale Idee, die Transaktionskosten für den Erwerber konstant zu halten, indem sie vorschlug, als „Ausgleich“ für die um einen Prozentpunkt erhöhte Grunderwerbsteuer die derzeitige Maklercourtage gesetzlich um einen Prozentpunkt zu reduzieren.

Außer den Maklern wird sich darüber niemand aufregen, manche wird es sogar freuen. Lassen wir deshalb einmal die Interessen der Makler – die ich mit dem Immobilienverband IVD vertrete – einen Moment beiseite und analysieren, was da geschehen ist:

Für alle Immobilienkäufer werden die Transaktionskosten um einen Prozentpunkt erhöht, und für eine Minderheit der Erwerber soll zugleich die Maklercourtage gesenkt werden. Etwa die Hälfte der Immobilienkäufe und -verkäufe findet nach wie vor ohne Makler statt, sodass für diese Gruppe die angebliche „Entlastung“ gar nicht wirksam wird.

Bei der anderen Hälfte der Transaktionen wird auch keineswegs in jedem Fall eine Provision von sechs Prozent plus Umsatzsteuer fällig. Denn bei großen Transaktionen liegt die Courtage ohnehin meist deutlich unter dem, was jetzt gesetzlich als Obergrenze fixiert werden soll, wenn es nach der Union geht. Selbst wenn die Idee umgesetzt wird, „profitiert“ also nur eine Minderheit der Immobilienkäufer davon, während von der höheren Grunderwerbsteuer aber alle betroffen sind.

Sind die Maklerprovisionen vielleicht in den letzten Jahren oder Jahrzehnten so stark gestiegen, dass hier Handlungsbedarf besteht? Oder sind sie so exorbitant hoch wie es in anderen Bereichen, etwa bei der Vermittlung von privaten Krankenversicherungen, der Fall war, sodass Handlungsbedarf besteht? Nein, die Maklercourtage ist seit Jahrzehnten gleichgeblieben.

Massiv gestiegen ist dagegen in Berlin die Grunderwerbsteuer. Betrug sie bis Ende 1996 noch zwei Prozent, so liegt sie jetzt bei sechs Prozent, was eine Steigerung von 200 Prozent in weniger als zwei Jahrzehnten bedeutet. Ist es nicht scheinheilig, wenn die Politik die Transaktionskosten, soweit sie von ihr beeinflusst werden, um mehrere hundert Prozent erhöht und dann bei Maklern, deren Courtage gleichgeblieben ist, die Vertragsfreiheit beseitigt – angeblich um Immobilienkäufer finanziell zu entlasten?

Niemand muss einen Makler beauftragen. Und bei Weitem nicht alle Käufer oder Verkäufer tun das. Wenn sich ein Käufer oder Verkäufer dazu entschließt, einen Makler zu beauftragen, dann deshalb, weil er sich von dessen Dienstleistungen einen deutlichen Mehrwert verspricht. Er beauftragt einen Immobilienexperten, der den Markt genau kennt und Erfahrungen in der Vermarktung, in Verhandlungen und in den mit einem Kauf zusammenhängenden rechtlichen Gegebenheiten hat. Für diese Dienstleistung bezahlt er eine Courtage, so wie es bei anderen Dienstleistungen – etwa der Arbeitsvermittlung – ebenfalls üblich ist, nur dass die Provisionen dort zum Teil sehr viel höher sind.

In diese Vertragsfreiheit soll nun laut der Union der Gesetzgeber eingreifen. Für eine Partei, die sich auf Ludwig Erhard und die soziale Marktwirtschaft beruft, deren wesentliche Grundlage die Vertragsfreiheit ist, ist dies ungewöhnlich. Es bleibt daher zu hoffen, dass diese abstruse Idee so schnell wieder verschwindet, wie sie gekommen ist. Ansonsten könnte die Idee bald Schule machen: Die Politik würde an der Steuerschraube drehen und dann populistisch versprechen, die Bürger an anderer Stelle zu entlasten, indem sie einfach die Gebühren für privat erbrachte Dienstleistungen beschneidet.

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