Marktentwicklungen: 2012 wird ein gutes Immobilienjahr

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Im neuen Jahr 2012 wird es im Berliner Immobilienmarkt eine stabile Nachfrage nach Zinshäusern geben. Die Preise werden sich auf dem derzeitigen Niveau bewegen, und in einzelnen Segmenten werden die Entgelte noch einmal etwas anziehen. Für Eigentümer, die etwa die noch vorhandene Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach zehn Jahren nutzen wollen, bieten sich sehr gute Chancen auf attraktive Verkaufspreise. Der Markt wird auch in 2012 von deutschen Akteuren dominiert werden, gleichwohl wird die Nachfrage aus Ländern wie Österreich, Italien, Schweden, Norwegen, Israel etc. weiter zunehmen. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren, private wie institutionelle, werden den Markt für Zukäufe nutzen. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote wird zwischen 60 und 70 Prozent des Kaufpreises liegen, da sich das Finanzierungsverhalten der Banken nicht grundsätzlich ändern wird. Das ist mein Ausblick auf ein neues, spannendes Immobilienjahr, in dem Berlin wieder der am stärksten nachgefragte Immobilienmarkt sein wird, mit weitem Abstand vor Hamburg und München.

Berliner Zinshausmarkt wächst schneller als andere Teilmärkte

Im vergangenen Jahr war es der Markt der Wohn- und Geschäftshäuser, der im Vergleich zu anderen Teilmärkten den größten Umsatzanstieg im Vorjahresvergleich erfahren hat. Der Geldumsatz hatte sich bereits im ersten Halbjahr verdoppelt und betrug in diesem Segment knapp 1,8 Milliarden Euro. Das ist ein Plus von 99 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Zwar hatten auch andere Segmente des Immobilienmarktes der Hauptstadt eine wachsende Nachfrage zu verzeichnen. Wie der Berliner Gutachterausschuss ermittelt hat, sind die Umsätze im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser um 10 Prozent und im Markt für Eigentumswohnungen um 31 Prozent gestiegen. Die Umsatzzuwächse waren im Zinshausmarkt aber am größten. Reine Mietwohnhäuser waren die Outperformer mit einem Umsatzplus von 109 Prozent. Wohn- und Geschäftshäuser hatten übrigens einen Anteil von 40 Prozent des gesamten Geldumsatzes, der im Immobilienbereich erzielt wurde. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser betrug gerade mal 9 Prozent. Beim Blick auf die Kauffälle relativiert sich die Wachstumskurve. Der Gutachterausschuss hat für die ersten sechs Monate 2011 32 Prozent mehr Kaufverträge bei Wohn- und Geschäftshäusern gezählt, bei reinen Mietwohnhäusern waren es 48 Prozent mehr Kauffälle. Warum aber ist der Geldumsatz stärker gestiegen als die Zahl der Kauffälle? Die Nachfrage hat sich auf stabile und gute Lagen konzentriert. Anleger suchten und suchen Qualität und Sicherheit. Damit sind die vermehrten Verkäufe in hochpreisigen Mikrolagen zu erklären. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 2,1 Millionen Euro gegenüber 1,4 Millionen Euro im Jahr zuvor.

Die Angebotsknappheit lässt die Preise moderat steigen

Auch im Jahr 2012 wird sich diese Entwicklung fortsetzen. Zahlreiche größere Investoren haben jetzt auch wieder die deutsche Hauptstadt auf dem Radarschirm, nachdem Berlin in den vorangegangenen Jahren für viele institutionelle Anleger nicht im Investitionsfokus war. Die steigenden Mieten und die sehr guten Prognosen für den Wohnungsmarkt haben dafür gesorgt, dass neben den Privaten, die schon lange Berlin als Investitionshochburg ansehen, auch die traditionell langsameren Institutionellen wieder als Käufer auftreten. Für zahlreiche vermögende Privatanleger liegen die Gründe, sich in unruhigen Zeiten eine stabile Wertanlage zuzulegen, ohnehin auf der Hand. Die Zinsen sind historisch günstig, die Mieteinnahmen steigen oberhalb der Inflationsrate und die Leerstandsquote verringert sich zusehends. Wer seine Bestände ordentlich verwaltet, erwirtschaftet Renditen, die es in anderen Anlageformen auf absehbare Zeit nicht gibt. Die Angebotsknappheit wird zu weiteren, moderaten Preisanstiegen führen, wobei die Durchschnittspreise in Berlin bisher erstaunlich stabil geblieben sind. In der Breite gab es zwar anziehende Kaufpreise, aber keine Preisexplosion. Für Investoren ist Berlin auch 2012 ein chancenreicher Markt, der im Gegensatz zu anderen deutschen Großstädten über eine ausreichende Fungibilität verfügt. In der deutschen Hauptstadt lassen sich bei systematischer Suche genügend attraktive Investments tätigen, während der Zinshausmarkt in anderen Städten wegen des zu geringen Angebots zum Erliegen gekommen ist.