Marktentwicklungen: Die Legende vom angespannten Wohnungsmarkt
von Jürgen Michael Schick, MRICS
„Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet.“ Auf Basis dieser Legende werden in Berlin maßgebliche Eingriffe in Eigentumsrechte und Marktmechanismen vorgenommen. Mit Kappungsgrenzenverordnung und Zweckentfremdungsverbot besteht die Gefahr, dass sich mit der sogenannten Mietpreisbremse bei Neuvermietungen das Gießkannenprinzip der Berliner Regulierungswut verstetigt.
Jeder Marktteilnehmer weiß, dass es außerhalb des S-Bahn-Rings keinen Wohnungsmangel gibt. In Süd-Zehlendorf, Spandau, Reinickendorf, den nördlichen Teilen Pankows, Weißensee, in Köpenick, in Britz, Buckow und in Rudow etc. suchen Vermieter häufig mehrere Wochen nach einem passenden Nachmieter. Trotzdem will die Berliner Senatsverwaltung auch bei der geplanten Mietpreisbremse wieder das gesamte Berliner Stadtgebiet als Mangellage ausweisen. Aber auf welcher Grundlage soll das geschehen? Was sind die Kriterien dafür? Eine offizielle Anfrage des Berliner Immobilienverbandes IVD an den Stadtentwicklungssenator, die Analyse und Datenbasis für den Erlass der Kappungsgrenzenverordnung für das gesamte
Stadtgebiet transparent zu machen, wurde nicht beantwortet.
Für mich wird daran sehr deutlich, wo einer der wichtigsten Punkte zum Nachbessern des Gesetzentwurfs für die Mietpreisbremse liegt. Ohne klare Kriterien des Bundesgesetzgebers, nach denen die Landesregierungen die Gebiete definieren können, in denen die Preisobergrenzen gelten sollen, ist dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet. Der Ermächtigungsgeber muss meines Erachtens mit nachvollziehbaren Kriterien regeln, wo die Preisbremse bei Wiedervermietungs- mieten gelten soll und wo nicht. Ansonsten werden die Politiker überall dort Wohnungsmangel feststellen, wo sie glauben, Wählerstimmen gewinnen zu können.
Für mich sind Leerstandsquoten ein einfaches und messbares Instrument, Gebiete zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Im Gesetzentwurf ist ausdrücklich von Gemeinden und Teilen von Gemeinden die Rede, in denen die Mietpreisbremse eingeführt werden kann. Anders als bei der Kappungsgrenze sind hier die Eigentumsrechte und die Vertragsfreiheit besonders tangiert. Gerade in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg wird darauf zu achten sein, dass die Gebietskarten nicht die komplette Stadt umfassen, sondern höchstens „Teile von Gemeinden“.
Was können Eigentümer heute tun? Alle heutigen Mieterhöhungspotenziale sollten ausgenutzt werden. Die gerade bei privaten Vermietern oft anzutreffende Zurückhaltung bei der zulässigen Erhöhung von Bestandsmieten sollte jetzt abgelegt werden. Übrigens: Indexmietverträge dürften am Ende des Gesetzgebungsverfahrens als Wertsicherungsklausel erhalten bleiben. Bei ihnen soll nach dem derzeitigen Stand die Vereinbarkeit mit der Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete überprüft werden. Staffelmietverträge sollen nach dem jetzt vorliegenden Referentenentwurf in Zukunft dagegen bei jeder einzelnen Staffel auf die Vereinbarkeit mit der Preisbremse geprüft werden. Bereits heute vereinbarte Staffelmietvereinbarungen bleiben aber wirksam.
