Marktentwicklungen: Eigenkapitaleinsatz bringt Sicherheit und gute Verzinsung

Magazine / Investorenwissen

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Beim Ankauf eines Zinshauses stellen sich die meisten Käufer zu Beginn folgende Fragen:
• Welcher Kaufpreis ist leistbar?
• Wie viel Eigenkapital sollte eingesetzt werden?

Die Zeiten, in denen Finanzinvestoren den Kaufpreis zu 100 Prozent fremdfinanziert bekamen und dabei nicht einmal persönlich hafteten, sind seit Ausbruch der Finanzkrise vorbei. Heute sind die sogenannten „non-recourse“-Finanzierungen, wo es keine persönliche Haftung für den Kreditnehmer gibt, selten geworden. Banken und Anleger suchen gleichermaßen nach Sicherheit. Für den Finanzierungsgeber heißt das, er möchte eine ausreichende Eigenkapitalbeteiligung des Erwerbers. Denn welchen Grund sollte ein Finanzinstitut heute haben, das Finanzierungsrisiko komplett allein zu tragen, wenn der Kreditnehmer beispielsweise nur die Kaufnebenkosten gezahlt hat? Bei klassischen Zinshauskäufen sehen wir im heutigen Marktumfeld häufig eine Eigenkapitalbeteiligung von 25 oder 30 Prozent des Kaufpreises. Nicht selten investieren Käufer auch noch mehr eigenes Geld in ein Objekt. Manche sehr vermögende Erwerber kaufen zunächst komplett aus Eigenmitteln und finanzieren bei Bedarf nachträglich.

Wer sich als Anleger für vermietete Immobilien interessiert, sucht in der Regel Sicherheit, Stabilität und gute Renditen. Für die meisten Käufer bedeutet das Sicherheitsdenken, dass die Finanzierung so aufgebaut sein sollte, dass sie auch nach Auslaufen der typischerweise zehnjährigen Zinsbindungsfrist stabil bedient werden kann. Aber:
• Wie viel Eigenmittel sind sinnvoll?
• Rechnen sich hohe Anteile eigenen Geldes überhaupt?

Unabhängig von der Tatsache, dass Banken eine Finanzierung im Regelfall heute nicht begleiten, wenn nicht genug Eigenkapital vorhanden ist und eingesetzt wird, rechnen sich die meisten Immobilien so gut, dass der Einsatz des liquiden Vermögens zum Objektankauf auch rechnerisch Sinn macht. Mit welcher vergleichbaren Kapitalanlage erzielen Anleger heute Nettorenditen von vier, fünf oder sechs Prozent?

Ein einfaches Rechenbeispiel
Wer heute ein Haus mit einer Bruttorendite von 6,66 Prozent erwirbt (das entspricht dem 15-fachen des jährlichen Mietertrags) und 30 Prozent Eigenkapital an den Gesamtinvestitionskosten einsetzt, kann bei einer sorgfältigen Bewirtschaftung eine Eigenkapitalverzinsung von mehr als fünf Prozent erwarten. Die Rechnung ist im Regelfall relativ einfach. Nehmen wir ein Beispielobjekt mit einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro, das zum 15-fachen des jährlichen Nettomietertrages gekauft werden soll. Das entspricht dem Preisgefüge, das heute in mittleren Lagen in Berlin gezahlt wird. Mit den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 4,5 Prozent, Maklerprovision sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer und 1,5 Prozent für Notar und Grundbuchamt) ergeben sich Gesamtinvestitionskosten von 1.131.400 Euro. Wenn der Erwerber nun knapp ein Drittel mit Eigenkapital bezahlen will, muss er in unserem Beispiel 350.000 Euro einsetzen. Bei einem jährlichen Mietertrag von 66.600 Euro (6,66 Prozent Bruttorendite) bleiben bei einer sachgerechten Bewirtschaftung 52.152 Euro Reinertrag. Die Differenz sind die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, also Instandhaltung (hier zehn Euro je Quadratmeter im Jahr), Verwaltung (hier 20 Euro je Einheit im Monat) und Mietausfallwagnis (hier drei Prozent). Der verbleibende Reinertrag von 52.152 Euro kann für die Bedienung der Annuität verwendet werden. Bei Gesamtinvestitionskosten von 1.131.400 Euro und einem Eigenkapitaleinsatz von 350.000 Euro ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von 781.400 Euro. Bei einem Zinssatz von angenommenen 4,3 Prozent werden anfänglich 33.600 Euro für die Zinszahlung aufgewendet. Die Tilgung des Darlehens ist in dem Rechenbeispiel mit 1,5 Prozent gerechnet, bleibt aber für die Betrachtung der Eigenkapitalrendite zunächst außen vor, da Tilgung Wertschöpfung ist. Nach Abzug der Zinszahlung in Höhe von 33.600 Euro bleiben von dem Reinertrag noch 18.552 Euro. Dieser Betrag ist der Überschuss nach Bewirtschaftung und Zinszahlung und vor Steuern und Tilgung. Bei einem Eigenmitteleinsatz von 350.000 Euro ist das eine anfängliche Verzinsung des eigenen Geldes von 5,3 Prozent. Es gibt derzeit wohl wenig stabile und dauerhafte Anlagen, die eine ähnliche Verzinsung bieten können. Aus diesem einfachen Rechenbeispiel wird deutlich, dass ein Eigenkapitalengagement sehr sinnvoll sein kann: Das eigene Kapital ist sicher angelegt und erzielt dabei von Anfang an eine gute Verzinsung. Bei annuitätischen Darlehen verringert sich die Zinszahlung regelmäßig zugunsten der Tilgung und erhöht damit die Eigenkapitalrendite Jahr für Jahr.

Für die professionellen Erwerber sollte meines Erachtens neben dem Blick auf die Bruttorendite (im angeführten Beispiel 6,66 Prozent) und die Nettorendite als Relation von Gesamtinvestition und Reinertrag (im angeführten Beispiel 4,61 Prozent) auch immer die Eigenkapitalrendite (im angeführten Beispiel 5,3 Prozent) die Investitionsentscheidung beeinflussen. Die Beispielrechnung ließe sich unschwer auf eine Nachsteuerbetrachtung ausweiten. Bei Berücksichtigung von Tilgung, linearer AfA auf den Gebäudewertanteil und des individuellen Steuersatzes ergibt sich in dem Rechenbeispiel stets ein frei verfügbarer Überschuss nach Steuern, Zins und Tilgung.

Fazit

Zinshäuser bieten im heutigen Marktumfeld nicht nur Schutz vor Inflationssorgen, sondern sorgen auch für eine angemessene Verzinsung. Bedenkt man schließlich noch die allseits erwarteten Mietsteigerungen im Berliner Markt, ist das eine gute Ausgangsbasis für ein sehr attraktives Investment.

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