Marktentwicklungen: Exit-Szenario Aufteilung

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Über viele Jahre dominierte im Berliner Immobilienmarkt die Strategie, erworbene Objekte langfristig im Bestand zu behalten und zu bewirtschaften. Die Philosophie des „buy and hold“ hat sich nicht zuletzt durch das dynamische Engagement professioneller und auch internationaler Akteure im Immobilienmarkt gewandelt in „buy and manage“, wonach Immobilien nicht nur passiv verwaltet, sondern aktiv gemanagt werden sollen. Dazu zählt das Heben von Wertsteigerungspotenzialen, eine aktive Mietenpolitik und das systematische Beseitigen von Instandhaltungsrückstaus. Zinshäuser in Berlin erfahren aber in den zurückliegenden Monaten noch eine weitere, zum Teil hoch attraktive Verwertungsmöglichkeit. Die Exit-Strategie „Aufteilung“ ist im Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt zu einer echten Alternative von „buy and hold“ oder „buy and manage“ geworden.

Die hohe öffentliche Aufmerksamkeit des Themas Immobilen sorgt für ein immer weiter wachsendes Interesse an dem sicheren Sachwert Grund und Boden. Wer sich nicht ein ganzes Mehrfamilienhaus leisten kann oder mag, findet in Berlin attraktive Angebote von Eigentumswohnungen, die entweder bezugsfrei oder vermietet angeboten werden. Im Jahr 2011 sind knapp 18.000 Eigentumswohnungen an der Spree verkauft worden. Das entspricht einem Plus von 5 %, berichtet der Berliner Gutachterausschuss. Während Berliner Mieter, die aus Sorge vor steigenden Mieten in die eigenen vier Wände investieren, noch eine Ausnahme sind, wächst die Zahl der Kapital-anleger auch im Markt für Eigentumswohnungen. Erwerber vermieteter Wohnungen kaufen eine Kapitalanlage mit einem real existierenden Mieter und mit den im Mietvertrag vereinbarten Konditionen.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stellt diese Gruppe der kleineren Kapitalanleger eine interessante Chance dar. Zahlreiche klassische Miethäuser eignen sich für eine Aufteilung in Einzeleigentum, auch dann, wenn kein nennenswerter Leerstand vorhanden ist. Wir haben als Immobiliendienstleister die Erfahrung gemacht, dass es keineswegs die frisch sanierten Objekte mit strahlend weißen Fassaden sind, die das Anlegerinteresse finden. Oftmals sind es gut instand gehaltene Zinshäuser, die in zentrumsnahen Lagen in Form des Verkaufs an Kapitalanleger ein sehr gutes Exit-Szenario erfahren.

Wer den Markt der Eigentumswohnungsverkäufe in Berlin beobachtet, stellt fest, dass die überwiegende Zahl der Verkäufe innerhalb des sogenannten S-Bahn-Ringes stattfindet, analog zum Verkauf von Wohn- und Geschäfts-häusern. Wie ein breites Oval zieht sich der Markt für Eigentumswohnungen um die Berliner Mitte. Hierbei lassen sich auch in eher peripheren Lagen Wohnungen als Kapitalanlage sehr gut verkaufen, vor allem dann, wenn sie über verhältnismäßig kleine Wohnungsgrößen verfügen. Wohneinheiten zwischen 40 und 70 Quadratmeter ermöglichen einen schnellen Abverkauf an Erwerber aus dem In- und Ausland. Große Wohneinheiten finden vor allem in den zentrumsnahen Lagen eine hohe Nachfrage.

Wer als Mehrfamilienhaus-Eigentümer vor einigen Jahren ein Objekt erworben hat, sollte heute prüfen, ob er die Immobilie nicht global veräußert und einen attraktiven Wertzuwachs realisiert. Als Alternative bietet sich an, das Haus in Einzeleigentum aufzuteilen und die fluktuationsbedingt leer werdenden Wohnungen an Selbstnutzer und die vermieteten Wohnungen an Kapitalanleger zu verkaufen. Aus meiner Erfahrung sollten alle Wohneinheiten umfangreich begangen werden, um für jede einzelne Einheit ein „Wohnungsbuch“ zu haben. Anhand der genauen Kenntnis der Ausstattungsqualität der einzelnen Einheiten kann im Anschluss eine detaillierte Preisfindung pro Wohneinheit stattfinden. Beim Verkauf als kleine Rendite-Immobilie sollte eine Verzinsung von mindestens drei bis vier Prozent realisiert werden können. Das bedeutet, dass schnittgleiche Wohnungen mit gleicher Fläche durchaus unterschiedliche Kaufpreise realisieren können. Die mit einem alten Mieter und historisch niedriger Miete versehene Einheit wird einen niedrigeren Kaufpreis realisieren als die erst jüngst vermietete Wohnung, die einen signifikant höheren Quadratmeter-Mietpreis aufweist.

Wer als Hauseigentümer oder Verwalter in der Vergangenheit einen pfleglichen Umgang mit seiner Mieterschaft hatte, wird auch bei einem einzelweisen Verkauf von Wohnungen nur auf wenig Blockade stoßen. Für den Fall, dass Mieter Sorgen äußern, was nach einem Verkauf der aufgeteilten Wohnung wird, sollten aufteilende Eigentümer beziehungsweise beauftragte Immobiliendienstleister damit sensibel und sachgerecht umgehen.

Für Eigentümer, die über einen größeren Zinshausbestand verfügen, ist das Jahr 2012 ein guter Zeitpunkt, das Portfolio nach möglichen AufteilerObjekten zu überprüfen. Ein verhältnismäßig stiller, aber konzentrierter Verkauf sollte bei professioneller Durchführung innerhalb eines halben Jahres möglich sein. Auch die auf den ersten Blick schwer zu verkaufenden Einheiten, zum Beispiel gewerblich genutzte Einheiten oder Erdgeschosswohnungen, finden bei einer richtigen Preispolitik eine Nachfrage im Markt. Potentiell aufteilungswillige Eigentümer sollten aber darauf achten, dass Immobiliendienstleister insbesondere auch für diese Einheiten ein Vermarktungskonzept haben, ansonsten droht der schnelle Abverkauf der beliebtesten Wohnungen, ohne aber eine Nachfrage für die normalen bis schwierigen Einheiten zu generieren. Aus meiner Sicht wird dieser Markt in den nächsten Monaten und Jahren gerade in Berlin besonders attraktiv bleiben, da auch im Segment von (Kapitalanlage-) Eigentumswohnungen die deutsche Hauptstadt einen wirklichen Nachholbedarf hat.

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