Marktentwicklungen: Immobilien bieten mehr als nur Inflationsschutz

Magazin / Investorenwissen

von Jürgen Michael Schick, MRICS

In den vergangenen Wochen führten wir eine Umfrage unter zahlreichen Kaufinteressenten durch. Wir haben sie gefragt, aus welchen Beweggründen sie eine Immobilie suchen. Die Kaufinteressenten unterschieden wir nach Privatinvestoren und gewerblichen Immobilienkäufern. Bei den privaten Käufern, die derzeit den Markt dominieren, war der meistgenannte Grund, heute nach einer Immobilie Ausschau zu halten, die Sorge vor Inflation und die Turbulenzen des Euro. Grund Nummer zwei war die gute Rendite im Vergleich zu anderen Assetklassen, und Motivation Nummer drei war das derzeit sehr günstige Zinsniveau. Bei den gewerblichen Käufern gehören der Erwerb, der Handel oder die Entwicklung von Immobilien natürlich häufig zum Geschäftszweck. Doch auch hier ist die Sorge vor einer Geldentwertung das dominierende Motiv. Für die Profis war das attraktive Preisniveau in Berlin der zweite Grund, nach neuen Immobilien zu suchen.
Tatsächlich sind Immobilien die Gewinner der Wirtschafts- und Finanzkrise. Sichere Sachwerte stehen hoch im Kurs. Fast alle Medien haben in den vergangenen Wochen und Monaten ausführlich über die Vorzüge von Immobilien in unsicheren Zeiten berichtet. Sind die heutigen Käufer aber tatsächlich gut beraten, in Betongold zu investieren, oder sind sie von Inflationspanik getrieben und kaufen, ohne auf die Risiken zu achten?

Investitionsbedingungen sind derzeit besonders günstig

Der Immobilienverband IVD hat jüngst den Erschwinglichkeits-Index für Immobilien vorgestellt. Dabei ist die Korrelation von Immobilienpreisen, Einkommen und Zinshöhen für Baufinanzierungen ermittelt worden. Das Ergebnis lautet in allen Märkten in Deutschland, dass die Erschwinglichkeit heute größer ist als jemals zuvor in den vergangenen Jahrzehnten. Der Erschwinglichkeitsindex zeigt für Selbstnutzer, wie viel Prozent ihres Einkommens sie aufwenden müssen, um sich eine Immobilie leisten zu können. Je höher der Kurvenverlauf, umso erschwinglicher sind Immobilien. Der Kurvenverlauf zeigt deutlich, dass die Erschwinglichkeit derzeit auf einem Allzeithoch steht.

Die Korrelation von Preisen und Zinsen ergibt auch bei fremdvermieteten Immobilien eine ähnliche Entwicklung. Insbesondere das historisch günstige Zinsniveau sorgt für ein besonders attraktives Zeitfenster, in dem sich Immobilien zu guten Konditionen kaufen lassen. Die Prognose der IVD-Marktforschung lautet, dass die besonders hohe Erschwinglichkeit in einigen Monaten tendenziell wieder abnehmen wird. Zugrunde gelegt ist dabei die zurückhaltende Annahme, dass die Immobilienpreise nicht weiter stiegen, die Gehälter nur um ein Prozent pro Jahr angehoben werden und sich die Zinsen in den nächsten 18 Monaten langsam, aber sicher in Richtung fünf Prozent bewegen. Zweifellos werden die Preise aber gerade in den Ballungszentren weiter anziehen, was die Erschwinglichkeit naturgemäß erschwert. Der IVD-Erschwinglichkeitsindex belegt wie andere Marktuntersuchungen auch, dass das derzeitige Zeitfenster besonders gut ist, um eine Immobilieninvestition zu tätigen. Wer heute kauft, tut das zu denkbar günstigen Bedingungen. Selten haben Sicherheit suchende Käufer ein so gutes und attraktives Umfeld gefunden. Wer heute in eine Immobilie investiert, und sei es aus Sorge vor einer drohenden Geldentwertung, agiert in einem guten Markt.

Berliner Wohnimmobilien brachten 2009 höchste Renditen

Profis werden aufmerksam verfolgt haben, dass der Total Return bei Wohnimmobilien in Deutschland 2009 bei 5,3 Prozent lag, wie die Immobiliendatenbank IPD veröffentlicht hat. Das dabei beobachtete, von Institutionellen gehaltene Immobilienvermögen beträgt 5,5 Milliarden Euro. Berlin-Fans dürfte es freuen, dass die deutsche Hauptstadt wieder einmal der attraktivste Markt war. Die Gesamtrendite betrug in Berlin 9,1 Prozent. Die Nettocashflow-Rendite belief sich auf knapp sechs Prozent, die Wertänderungs-Rendite auf etwas mehr als drei Prozent. Auch wenn diese Zahlen nur einen Teil des Marktes abbilden, nämlich einen Ausschnitt des von institutionellen Investoren verwalteten Immobilienvermögens, so zeigen sie auf jeden Fall, dass Wohnimmobilien über sehr gute Verzinsungen verfügen. Und die Auswertung zeigt zudem, dass Berlin der rentierlichste Immobilienmarkt in Deutschland ist.
Für mich gibt es keinen ersichtlichen Grund, diese guten Fundamentaldaten nicht zu nutzen. Die Chancen auf interessante Investitionsmöglichkeiten sind im Berliner Immobilienmarkt besonders groß. Wenn sich dabei auch noch das Vermögen inflationssicher anlegen lässt, ist das ein zusätzlicher Vorteil. Ob eine nennenswerte Inflation kommt oder nicht, ein Immobilienerwerb ist eine denkbar sinnvolle Vermögensanlage. Käufer sollten das vorhandene Zeitfenster nutzen.

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