Marktentwicklungen: Investieren im größten deutschen Zinshausmarkt
von Jürgen Michael Schick, MRICS
Für den Immobilienstandort Berlin sprechen viele gute Gründe. Die deutsche Hauptstadt wächst spürbar und dauerhaft. Zudem wird Berlin allgemein ein sehr hohes Nachholpotenzial bei Preisen, bei der Eigentumsbildung und beim Wohnflächenkonsum zugebilligt.
Diese Gründe sorgen dafür, dass seit mehreren Jahren wieder ein sehr lebendiges Immobiliengeschäft an der Spree stattfindet. Ein weiterer Aspekt ist für mich aber ebenso wichtig. Berlin ist ein besonders fungibler Markt, an dem überproportional viele Transaktionen stattfinden und Immobilien im Veräußerungsfall auch wieder auf eine große Nachfrage treffen. Das ist nicht in allen deutschen Teilmärkten gleichermaßen gegeben.
Der jüngste Zinshausmarktbericht 2013/2014 des Immobilienverbandes IVD hat ergeben, dass der Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern, also mit den Immobilien, die wir als Zinshäuser bezeichnen, in Berlin etwa vier Mal so hoch ist wie in München und etwa fünf Mal so hoch wie in Hamburg. Im Ranking der deutschen Großstädte hat sich übrigens erstmals Düsseldorf vor München und Hamburg auf Platz 2 geschoben. Aber auch die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt hat einen Zinshausmarkt, der nur etwa 30 Prozent des Umsatzes in Berlin ausmacht.
Für Investoren ist das in zweierlei Hinsicht eine gute Nachricht. Erstens bedeutet das hohe Berliner Transaktionsvolumen, dass der hiesige Markt nicht völlig leer gefegt ist wie andernorts und Kaufinteressenten noch immer auf ein verhältnismäßig breites Angebot stoßen. Natürlich ist die Auswahl an attraktiven Investments kleiner als vor einigen Jahren, und auch in Berlin herrscht unbestreitbar ein struktureller Nachfrageüberhang. Aber allein die Größe des hiesigen Marktes sorgt dafür, dass sich Investoren bei systematischer Suche und mit professioneller Begleitung sehr gut allokieren können.
Zweitens bedeutet diese Nachricht aber auch, dass eine Desinvestition, wenn sie eines Tages vorgenommen werden sollte, in Berlin auf eine dauerhaft hohe Nachfrage treffen würde. Die Gründe für einen möglichen Verkauf sind vielfältig: Portfolien können auf Einzelobjektebene erfolgreich veräußert werden, Gewinn- mitnahmen lassen sich in der heutigen Zeit naturgemäß sehr gut realisieren, und manchmal sind es schlicht die Haltedauern im Businessplan oder private Gründe, die für eine Veräußerung sprechen.
Glücklich kann sich schätzen, wer dann auf eine große Zahl kaufwilliger Marktteilnehmer trifft. Und das ist der zweite Grund, weswegen das sehr hohe Berliner Umsatzvolumen eine besondere Beachtung verdient. Wer möchte schon ein Investment, bei dem er sich nicht sicher sein kann, dass er bei einem möglichen Wiederverkauf seiner Immobilie auch wirklich auf ein großes Interesse stößt?
Ein schöner Beweis für diese These ergibt sich übrigens, wenn man die Umsätze je 1.000 Einwohner vergleicht. In Berlin werden im Zinshausbereich im Jahr ca. 1,22 Mio. Euro je 1.000 Einwohner realisiert, berichtet der IVD-Zinshausmarktbericht. In München oder Köln sind es nur ca. 0,7 Mio. Euro
Umsatz je 1.000 Einwohner. Selbst Aachen, Freiburg oder Wiesbaden haben in diesem Vergleich mit ca. 0,8 Mio. Euro höhere Umsätze. Allerdings sind diese Standorte bei den allermeisten Playern schon längst nicht mehr auf dem Einkaufsradar.
