Marktentwicklungen: „Kaufen, wenn andere zögern“

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Neben Mietpreisbremse und Bestellerprinzip hat vor allem das sogenannte Umwandlungsverbot des Senats die Berliner Immobilienbranche in Rage gebracht. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in den mehr als 20 Berliner Milieuschutzgebieten unter Genehmigungsvorbehalt gestellt worden. In Zukunft kann das Amt die Aufteilung in Eigentumswohnungen verhindern. Es gehört wenig Fantasie dazu, dass die Berliner Verwaltung davon äußerst restriktiv Gebrauch machen wird. Dass ausgerechnet jetzt, wo die niedrigen Zinsen einer großen Gruppe von Mietern den Kauf einer Eigentumswohnung ermöglichen, die Politik ebendies verhindert, ist nicht zu verstehen. Gerade in Berlin müsste das Thema Eigentumsbildung ganz oben auf der Agenda stehen. Tatsächlich erschwert die Politik wieder einmal die kapitalgedeckte Altersvorsorge. Das ist ein Skandal, über den sich viele in der Branche zu Recht aufregen.

Umwandlungsverbot als Chance?

Für strategisch agierende Investoren kann sich aus der Umwandlungsverbotsverordnung aber auch eine Chance ergeben. Denn viele potenzielle Aufteiler werden jetzt einen Bogen um die Milieuschutzgebiete machen und natürlich hoffen, dass die Hürden für den Erlass weiterer Milieuschutzgebiete so hoch sind, dass sie nicht überall im Stadtgebiet beschlossen werden. Wenn es in Zukunft also in diesen Gebieten weniger Nachfrage nach umwandlungsfähigen Zinshäusern gibt, bleiben in den Milieuschutzgebieten nur die Renditekäufer, die das Gebäude als Globalobjekt erwerben wollen. Aus Käufersicht bedeutet das, dass die Aufteiler, die zum Teil deutlich mehr zahlen konnten als Renditekäufer, als Konkurrenz zunächst einmal wegfallen. Bei der Allokation von neuen Miethäusern wird das für Bestandskäufer ein Vorteil sein. Angesichts der gestiegenen Preise in Berlin und anderen Metropolen bin ich der Überzeugung, dass heute ein Mix aus den bisher unterschiedlichen Strategien am erfolgversprechendsten ist. In der Vergangenheit gab es drei unterschiedliche Akteure im Immobilienmarkt: 1. Bestandshalter (buy and hold), 2. Akteure, die in den Bestand investierten, Potenziale gehoben haben und ihn über eine gewisse Zeitdauer gehalten haben (buy and manage). Und es gab 3. die Aufteiler, die den Vertrieb von Eigentumswohnungen zum Geschäftszweck hatten (Privatisierer). Diese strikte Trennung der Geschäftsmodelle halte ich für überholt. Ein Mix aus verschiedenen Business-Strategien ermöglicht es, mit größtmöglicher Flexibilität die Opportunitäten des Marktes zu nutzen.

Mix unterschiedlicher Business-Strategien als Antwort

Was hat das mit der aktuellen Diskussion zu tun? Für das Umwandlungs-verbot gibt es eine Ausnahme. Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter veräußern, kann die Umwandlung genehmigt werden. Voraussetzung für den Genehmigungs-anspruch auf Begründung von Wohnungseigentum ist die Abgabe einer Verpflichtungserklärung des Eigentümers, innerhalb von sieben Jahren ab Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Diese Verpflichtung kann dadurch gesichert werden, dass die Behörde bei Erteilung der Genehmigung zur Umwandlung auch den Ab- schluss von Kaufverträgen von einer Genehmigung abhängig macht. Sicher ist, dass sich diese Verpflichtung auch auf die Wohnungen erstreckt, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leer stehen. Für mich ergibt sich daraus folgende Strategie: Investoren können genau mit dieser Verpflichtung und Auflage ein Zinshaus aufteilen, um es dann zu- nächst sieben Jahre als Bestandsobjekt zu halten und als Renditeobjekt zu bewirtschaften (Akteure 1 + 2). Sollte ein Mieter seine Wohnung kaufen, kann er das ja gerne tun. Nach Ablauf der sieben Jahre hat dieser Eigentümer dann aber ein aufgeteiltes Zinshaus in einem Milieuschutzgebiet, wo es kaum andere Eigentumswohnungen gibt, weil die Politik das ja drastisch ausbremst und verhindert. Wenn in diesem Gebiet aber kaum ein Angebot  an Eigentumswohnungen vorhanden ist, dann sind die wenigen, die es gibt, naturgemäß deutlich wertvoller als in Stadtlagen, wo es auch viele andere Eigentumswohnungen gibt. Jetzt kommt der Akteur Nr. 3 zum Zug und verwertet das Objekt mit einer großen Gewinnspanne, weil es wenig Angebot im Umfeld gibt. Für den reinen Aufteiler ist die Bürde der sieben Jahre sicherlich witzlos. Für Unternehmen, die aber beides machen, Bestandshaltung UND Aufteilung, wird aus dieser Situation eine große Chance. Zuerst wird das Objekt als Bestandsobjekt gehalten. Nach Ablauf der sieben Jahre geht es in die Auf- teilung mit dem schönen Effekt, dass es wegen des Umwandlungsverbots kaum andere Eigentumswohnungs-Angebote gibt. So kann für eigenkapitalstarke Player und für Käufer mit einem längeren Horizont ein interessanter Wettbewerbsvorteil entstehen, den man gezielt nutzen sollte.

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