Marktentwicklungen: Mehr als nur Altbauten

Magazin / Investorenwissen

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Berlin ist auch dieser Tage wieder voller Touristen aus aller Welt. Manche der Berlin-Besucher werden nach einigen Aufenthalten Eigentümer von Berlin-Immobilien, weil die Stadt ihnen so gut gefallen hat, dass sie sich mit ihr und mit den hiesigen Immobilienpreisen beschäftigt haben und schließlich etwas erworben haben. Viele sagen am Anfang ihrer Immobiliensuche, dass ihnen an Berlin besonders die Altbau-Quartiere gefallen, die mit den schönen Attributen wie Stuck, Parkett und hohen Decken ein besonderes Flair besitzen. Doch im Gegensatz zu vielen Innenstädten anderer europäischer Großstädte erkennen sie dann, dass es in Berlin aber auch und vor allem Bestände aus der Nachkriegszeit gibt. Der Immobilienbestand ist in Berlin bei weitem jünger als in vielen anderen bekannten Städten Europas, und die Altbauquartiere an der Spree sind durchsetzt von Wohnungsbeständen aus den 1950er bis 1990er Jahren.

Weniger als ein Viertel des Berliner Marktes

Was auch viele „echte“ Berliner – sofern es diese seltene Spezies tatsächlich noch gibt – oftmals nicht wissen: Berliner Altbauten stellen ein eher rares Segment des Wohnungsmarktes dar. Gerade einmal 27 Prozent aller Wohnungen sind aus den Baujahren vor 1918, das sind 516.000 Einheiten. Weitere 15 Prozent (287.000 Wohnungen) stammen aus den Jahren 1918–1948. Das mit Abstand größte Segment entstammt den Jahren nach 1948, nämlich 1.092.000 Wohnungen, das sind 58 Prozent des Berliner Bestandes.

Ein Investor, der sich bei seiner Akquisition nur auf das Altbausegment konzentriert, beschäftigt sich also mit 27 Prozent des Berliner Marktes, wenn man die 20er- und 30er-Jahre-Bestände dazu zählt, auch mit 42 Prozent des Angebotes. Aber mehr als die Hälfte des Marktes lässt er außer Acht. Angesichts eines in Teilen knapper werdenden Angebotes lohnt es meines Erachtens, auch andere Baualtersklassen auf dem Radar zu haben und dafür gibt es viele gute Gründe. Immobilienwirtschaftlich können auch Objekte aus der Nachkriegszeit spannend und attraktiv sein, auch wenn Schick und Charme eher für den Altbau sprechen.

Auch andere Baualtersklassen bieten Chancen

Für einen Münchener Investor haben wir vor wenigen Jahren einen Wohnblock in Tempelhof aus 1978 erworben und anschließend in die Verwaltung unseres Property Managers ATTIKA Verwaltungsgesellschaft genommen. Die Wohnanlage in Mariendorf ist ein ehemals geförderter sozialer Wohnungsbau.

Die Anlage befand sich bei Ankauf in einem eher desolaten Zustand. Die Mieten betrugen weniger als fünf Euro je Quadratmeter, der Leerstand belief sich auf 18 Prozent, die Nicht- und die Schlechtzahler wurden von der Vorverwaltung nicht bearbeitet. Nach drei Jahren sind die Betriebskosten von 2,82 Euro je Quadratmeter auf 2,59 Euro je Quadratmeter reduziert, die Fassaden energetisch gedämmt und die Instandhaltungsmängel beseitigt worden. Die Mieteinnahme ist um circa zwölf Prozent durch Neuvermietungen von 425.000 Euro SOLL auf 475.000 Euro IST angestiegen. Die Anlage ist jetzt voll vermietet. Der Markt bietet dem Eigentümer heute ein Preisniveau, das 40 Prozent über dem Einstiegsniveau liegt. Immobilienökonomisch gesehen hat sich jeder Euro, den der Investor in diese ehemals wenig attraktive Wohnanlage gesteckt hat, sehr gut amortisiert. Die energetische Sanierung war übrigens deutlich einfacher zu bewerkstelligen als bei anspruchsvollen Altbaufassaden. Verschiedene Nachbindungsregelungen der ehemals geförderten sozialen Wohnungsbauten sorgen dafür, dass die Bestandsmieten jedes Jahr um circa 13 Cent je Quadratmeter angehoben werden können. Der Markt gibt das Erhöhungsniveau ohnehin her, die Mieter zahlen die Erhöhungen also. Nur in den freifinanzierten Beständen rechts und links erhöhen sich die Bestandsmieten meist nicht so schnell, da das Mietspiegelsystem diese Anstiege häufig gar nicht zulässt.

Adressqualität wichtiger als Baualtersklasse

In welchen Segmenten stecken für heutige Erwerber gute Chancen? Unter anderem in den beschriebenen Nachkriegsgebäuden. Wobei hier deutlich von den Großwohnsiedlungen in der West- wie Ost-Hälfte der Stadt unterschieden werden muss. Diese sind von wachsenden sozialen Problemen geprägt. Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung des Landes Berlin spricht hier eine klare Sprache. Ich meine eher die kleineren und mittleren Bestände aus den 60er oder 70er Jahren, die oftmals drei bis fünf Jahresmieten weniger kosten als Altbauten direkt nebenan. Wenn diese in attraktiven Lagen liegen und die spezifischen Probleme wie beschrieben offensiv angegangen werden, können das sehr reizvolle Investitionen sein. Adressqualität ist ohnehin wichtiger als die Baualtersklasse. Wer in ein spezielles Viertel ziehen will, akzeptiert eben auch eine Wohnung aus den Nachkriegsjahren und steht nicht unbedingt Schlange nach den 27 Prozent Altbauwohnungen. Bestes Beispiel ist etwa das Bayerische Viertel in Berlin-Schöneberg. Zwischen KaDeWe und Bayerischem Platz sind besonders viele Nachkriegsgebäude zu finden. Keiner käme jedoch auf die Idee, das Bayerische Viertel wäre nicht ein attraktives Quartier. Daher bin ich mir sicher, dass der Investmentmarkt das lange Zeit vernachlässigte Segment der Nachkriegswohnungen alsbald mit neuer Dynamik versieht.

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