Marktentwicklungen: Modernisierung ist die beste Kapitalanlage

Magazin / Investorenwissen

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Viele Hauseigentümer und Immobilienkäufer haben Sorge vor Mieterwechseln, wenn Altmieter, die schon lange im Haus gewohnt haben, ausziehen. Der Zustand der Wohnung, die nach Jahrzehnten zurückgegeben wird, ist meist sehr einfach und modernisierungsbedürftig. Bäder, Küchen, Elektroverteilung und Fenster entsprechen oft nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Eine direkte Anschlussvermietung ist in der Regel nicht möglich. Stattdessen muss in die Wohnung investiert werden. Für den Eigentümer eines Miethauses war das in der Vergangenheit häufig der Zeitpunkt, an dem er eine Einlage auf das Hauskonto machen musste. In der Folge wurde die Wohnung für teures Geld saniert und anschließend auf einem ähnlichen Mietniveau weitervermietet.

Auszug ist Chance auf Renditesteigerung

Heute sieht der Mietenmarkt in Berlin anders aus und der Auszug eines Altmieters ist angesichts der sich positiv entwickelnden Mieten kein Angstszenario mehr, sondern die Möglichkeit, die Rendite spürbar zu steigern. Vorausgesetzt, dass die Neuvermietungsmiete über dem bisherigen Entgelt liegt. Spürbare Mietensprünge sind in den sogenannten „aufkommenden Lagen“, die als Gentrifizierungsgebiete Schlagzeilen machen, am deutlichsten sichtbar.

Ein Beispiel

In einem schönen Neuköllner Stuckaltbau zieht ein Altmieter aus seiner 4-Zimmer-Wohnung mit 106 Quadratmetern aus. Bisher zahlte der Mieter 488 Euro nettokalt pro Monat, was 4,60 Euro pro Quadratmeter ausmacht. Die Wohnung ist in einem völlig heruntergekommenen Zustand. Einfachfenster müssen ausgetauscht werden, die Elektrounterverteilung muss gemacht werden, Parkettböden und Wände müssen überarbeitet und Küchen und Bäder der Gegenwart angepasst werden. Nur die im Haus befindliche Fernheizung liegt in der Wohnung schon an.

Der Modernisierungsaufwand beträgt 21.500 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Nach sechs Wochen wird die Wohnung für 7,50 Euro pro Quadratmeter, also für 795 Euro statt für 488 Euro vermietet. Eine Mietsteigerung um 63 Prozent. Setzt man jetzt das eingesetzte Eigenkapital, also die Modernisierungskosten von 21.500 Euro, in Relation zu der erzielten Mietsteigerung, ergibt sich eine Verzinsung des Eigenkapitals von 17 Prozent.

 

 

Modernisierung ist inflationssichere Kapitalanlage

Das Beispiel stammt aus dem eigenen Verwaltungsbestand und zeigt, wie attraktiv eine wohnungsweise Modernisierung sein kann. 17 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bietet heute keine halbswegs seriöse Kapitalanlage. Bei Investitionen in den Wohnungsbestand ist die Anlage dagegen inflationssicher und für den Hausbesitzer völlig transparent und planbar. Eine negative Volatilität ist auch nicht zu befürchten, denn kein Marktbeobachter erwartet in Berlin ernsthaft sinkende Mietentgelte. Der Wohnungswechsel eines Mieters und die in der Folge getätigten Umbaukosten sind also eine Art inflationssichere Kapitalanlage im eigenen Objektbestand. Früher hätte die Modernisierung den gleichen Betrag erfordert, aber keine nennenswert höhere Neuvermietungsmiete erbracht. Heute dagegen ist die Modernisierung von Altwohnungen ein gutes Investment.

„Buy and manage“ in Gentrifizierungslagen

Ich glaube daher aber auch, dass es nicht richtig ist, wenn Käufer im heutigen Marktumfeld solche Modernisierungskosten in voller Höhe vom Kaufpreis abziehen wollen. Vielmehr bieten diese Investitionen in den Bestand eine Überrendite, die die durchschnittliche Mietrendite klar übertrifft. Die Restriktionen des sogenannten „anschaffungsnahen Aufwands“, der meines Erachtens abgeschafft gehört, müssen dabei selbstverständlich beachtet werden. Zu berücksichtigen ist zudem, dass Mietsprünge wie in dem aufge-zeigten Beispiel nur dort möglich sind, wo es noch niedrige Altmieten gibt. Das spricht für Investitionen in die sogenannten Gentrifizierungslagen. In keinem dieser Gebiete sind die Mieten nach der soziostrukturellen Aufwertung wieder gesunken, egal ob es sich um gentrifizierte Viertel in New York, London, Hamburg oder Berlin handelt. Die meisten Theorien der Stadtgeographie sind übrigens nicht in der Lage, zu erklären, wieso ein Viertel gentrifiziert wird und ein anderes nicht. Zudem ist es eine Entwicklung, die sich auf nur wenige Großstädte konzentriert. Wieder ein Vorteil für Berlin-Investoren, die diesen Markttrend positiv für sich nutzen können. „Buy and manage“ lautet in diesen Stadtteilen das Credo.

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