Marktentwicklungen: Wachstumsstadt Berlin

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Wer in Berlin eine Immobilie hat oder eine Investition tätigen will, kann sich freuen. Die Nachfrage wird weiter steigen. Berlin wächst – und zwar gewaltig. Die Bevölkerung der Hauptstadt wird bis zum Jahr 2030 um 254.000 Menschen ansteigen. Das entspricht einem Zuwachs von über sieben Prozent gegenüber 2011. Mit diesen Zuwachsprognosen kalkuliert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Mit ca. 3,8 Millionen Einwohnern wird Berlin schneller wachsen als Hamburg oder Köln. Die Stadt am Rhein zum Beispiel rechnet nur mit minimalen Zuwächsen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird also weiter zunehmen. Dennoch sollten sich Investoren mit diesem Überblick nicht zufrieden geben. Denn die Altersgruppen und die Berliner Bezirke wachsen sehr unterschiedlich. Immobilienakteure können daraus interessante Rückschlüsse ziehen.

Wachstum bedeutet nicht automatisch Wohlstand. Die erwerbstätige Bevölkerung in der Altersgruppe von 18 bis 65 Jahren wird sich um rund fünftausend Personen verringern. Einen leichten Anstieg gibt es nur in der Gruppe der sogenannten „älteren Erwerbsfähigen“ zwischen 45 und 65 Jahren (+2,1 Prozent). Die Zahl der älteren Personen (ab 65 Jahre) wird um knapp ein Drittel zunehmen. Die Altersgruppe der über 80-jährigen erlebt die größte Steigerung mit +81 Prozent. Aber auch die Jugendlichen zwischen 6 und 18 Jahren nehmen mit +20 Prozent spürbar zu. Vor allem die Berliner Migrantenfamilien sorgen für den von der Immobilienwirtschaft begrüßten Zuwachs an jungen Hauptstädtern. Berlin wächst also an den Rändern der Altersgruppen, während die verdienenden, Steuern zahlenden Bürger zahlenmäßig abnehmen.

Für Investoren bedeutet das, dass das mittlere und untere Wohnungssegment auch in Zukunft eine sehr große Nachfrage erfahren wird. Für mich ist das ohnehin der lukrativste Markt in Berlin, eben weil hier der Wohnungsbedarf am größten ist. Angesichts des Zuwachses von 65.000 Jugendlichen auf ca. 390.000 junge Berliner zwischen 6 und 18 Jahren sollten sich Marktakteure nicht nur auf die Single-Haushalte konzentrieren, auch wenn die Mehrheit in Ein-Personen-Haushalten leben wird.

Berlin entwickelt sich auch auf Bezirksebene differenziert. Alle Stadtteile werden wachsen. Die Zuwachsraten sind jedoch sehr unterschiedlich. Der größte Zuwachs wird bis 2030 für den Bezirk Pankow erwartet mit +16,3 Prozent. Charlottenburg-Wilmersdorf oder Steglitz-Zehlendorf steigen dagegen nur unter dem stadtweiten Durchschnitt um gut 6 Prozent an. Viele tradierte Marktakteure, die sich ausschließlich auf die City-West oder den Südwesten konzentriert haben, sollten umdenken und die Zuwachsprognosen bei künftigen Investitionsentscheidungen berücksichtigen.

Aus meiner Sicht können alle Stadtteile mit ihren unterschiedlichen Lageprofilen beim Aspekt „Bevölkerungszuwachs“ als sicher gelten. Die soziodemografischen Strukturen werden auch in 17 Jahren nicht auf den Kopf gestellt sein. Da jedoch die Stadtteile Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Treptow-Köpenick und Lichtenberg beim Bevölkerungszuwachs vor den alten Westbezirken liegen, dürfte bei zahlreichen Akteuren ein gewisses Umdenken bei der Standortwahl stattfinden. Berlin verändert sich dynamisch. Jeder, der hier lebt und arbeitet, sieht und spürt es im persönlichen und geschäftlichen Umfeld. Aber hätten Sie gewusst, dass heute 1 Million Menschen in Berlin leben, die vor 15 Jahren noch nicht hier waren? Ein schlauer Kopf hat über Berlin gesagt: Berlin ist immer am Werden, aber selten am Sein. Endlich hat auch die Politik in Berlin die Bevölkerungsprognose nach oben angepasst.

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