Marktentwicklungen: „Zinsniveau und Kreditvergabe: Warum die Immobilienblase in Berlin ausbleibt“

Magazin / Experten

von Jürgen Michael Schick, MRICS

Im vergangenen Jahr wurde in Berlin so viel Geld für Immobilien ausgegeben wie nie zuvor. Insgesamt 16,8 Mrd. Euro sind bei Geschäften mit Grundstücken, Häusern und Wohnungen geflossen. Das ist ein Drittel mehr als im Vorjahr, wie aus den vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervorgeht. Mitten in dieser Entwicklung des Marktumfeldes senkte die Europäische Zentralbank am 10. März den Leitzins erstmals auf null Prozent. Viele rechnen nun damit, dass diese Maßnahme auf dem ohnehin angespannten Berliner Wohnungsmarkt die Bildung einer Immobilienblase befeuert. Doch bereits die Kausalität hinkt der Wirklichkeit hinterher. Ist es nicht besser, drei bis vier Prozent Rendite mit einer risikoarmen Anlage wie einer vermieteten Immobilie zu erzielen, als null Prozent oder demnächst Strafzinsen auf dem Sparkonto zu verbuchen? Was sind die Alternativen? Negativzinsen bei Bundesanleihen? Oder risikoreiche Unternehmensanleihen? Früher gab es bei der Bank einen risikolosen Zins. Heute gibt es zinsloses Risiko. Da investieren viele lieber in die eigenen vier Wände oder in eine Immobilie, die sie vermieten können.

Zinsniveau und Kreditvergabe – zwei Paar Schuhe

Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Bank Ihnen einen Kredit gibt, ist sehr gering, wenn Sie nicht über entsprechendes Eigenkapital und eine gute Bonität verfügen. Vielmehr verschärften die Banken teilweise ihre Auflagen für Kredite sogar noch. Das gilt auch für den Hauskauf. Die steigenden Preise für Wohneigentum sind das Ergebnis einer großen Nachfrage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit. Aber sie sind kein Zeichen dafür, dass der Markt überbewertet ist. Somit sind in Berlin die Voraussetzungen für eine Immobilienblase, die sich in einer lockeren Kreditvergabe und überbewerteten Immobilienpreisen zeigen würde, nicht gegeben.

Bauen für den Bedarf, nicht daran vorbei

Als die Immobilienblase 2008 in Spanien platzte, erkannte man, dass blöckeweise leere Wohnbunker entstanden waren, die nie bezogen worden waren. Es war spekulativ am Bedarf vorbei gebaut worden. In Berlin ist die Situation völlig anders. Der Bedarf an neuen Wohnungen ist immens. In der Metropolregion wird jede neue Wohnung sofort vom Markt absorbiert.

Mangelnder Neubau in Deutschland

Generell wird in Berlin viel zu wenig gebaut. Vielerorts sperren sich Bezirke und Einwohner gegen Neubauprojekte. Sie sperren sich, weil die entstehenden Wohnungen meist, wie ein Neubau es eben an sich hat, teurer sind als Wohnungen im Bestand. Dass diese Wohnungen jedoch an anderer Stelle Mieten senken, ist vielen nicht bewusst. In Berlin entstehen 10.000 neue Einheiten pro Jahr. Das klingt erst einmal nach einer anständigen Summe. Jedoch ziehen pro Jahr 40.000 Menschen zu. Bei dieser Zahl wird schnell klar, dass die aktuellen Neubaumaßnahmen nicht reichen. Betrachtet man die Lage in ganz Deutschland, wird der Wohnungsmangel angesichts der aktuellen Migrationsbewegung noch deutlicher. Aufgrund der Binnenwanderung und des Zustroms von Flüchtlingen werden jährlich 500.000 neue Wohnungen benötigt. Diese Wohnungen werden real gebraucht, unabhängig von den Kosten, die sie verursachen, und den Mieten, die sie erzielen.

Anleger wollen und können in Immobilien investieren

Das verfügbare Haushaltseinkommen und das Zinsniveau dürfen bei der Frage, wie erschwinglich Wohneigentum ist, nicht vernachlässigt werden. Der IVD-Erschwinglichkeitsindex wird wissenschaftlich ermittelt. Demnach ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland trotz gestiegener Preise auf einem der höchsten Stände überhaupt. Denn das Zinstief und die Reallohnsteigerungen haben die Preisanstiege kompensiert, ja sogar überkompensiert. Banken vergeben nicht deutlich mehr Kredite als früher Das erklärt auch, warum der Anteil vergebener Wohnbaukredite am Gesamtvolumen der Kredite, die Banken an Privatleute vergeben, seit Jahren konstant ist: Die meisten Käufer setzen heute deutlich mehr Eigenkapital ein als früher. Die Immobilienblase in den USA oder in Spanien 2008 war davon gekennzeichnet, dass Immobilien mehr oder weniger ohne Eigenkapital gekauft wurden und die Banken das massiv finanziert haben. So etwas gab und gibt es bei uns nicht.

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