„Neubau attraktiver als Bestand?“

Magazin / Kolumnen

von Dr. Rainer Zitelmann

Ich habe an dieser Stelle begründet, warum ich heute eher auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite stehe. Die Preise in Berlin steigen unaufhörlich weiter, da das Angebot knapp ist und die Nachfrage
weiter steigt. Selbst Immobilien mit erheblichem Instandhaltungsstau werden zu irrational hohen Preisen gekauft.

Die Käufer hoffen auf Mietsteigerungen, die den hohen Faktor rechtfertigen. Und in der Tat steigen auch die Mieten weiter, trotz Mietpreisbremse. Ich wäre jedoch vorsichtig. Es ist doch eine Illusion zu glauben, dass die Politik passiv zuschauen wird, wenn die Mieten weiter steigen. Die Mietpreisbremse wird so verschärft werden, dass sie wirkt. Eine seriöse Kalkulation der künftigen Mietentwicklung bei einer Bestandswohnung muss mit den Vorgaben der Mietpreisbremse rechnen. Alles andere ist Augenwischerei und Selbstbetrug.

Zunehmend suchen Investoren nach Neubauwohnungen. Zwar sind auch hier in den vergangenen Jahren die Faktoren gestiegen, jedoch bei Weitem nicht so stark wie bei Bestandswohnungen. Inzwischen haben sich die Faktoren für Neubau und Bestand nicht nur angenähert, sondern für Bestandswohnungen werden oft sogar höhere Faktoren als für Neubau bezahlt. „Warum soll ich das 30fache für eine Bestandsimmobilie bezahlen, wenn ich für das 25fache einen Neubau bekomme?“, fragte mich neulich ein Investor. Der Vergleich hinkt natürlich etwas, da Bestandswohnungen meist in zentraleren Lagen liegen, wo man keine Neubauwohnungen erwerben kann, die ihrerseits eher in peripheren Lagen angeboten werden.

Der Neubau hat einige entscheidende Vorteile. Einer davon ist, dass hier die Mietpreisbremse nicht gilt. Zudem spricht natürlich die Bauqualität, moderne energetische Standards erfüllt, für den Neubau. Ein Investor, der früher nur in Bestand investierte, meinte zu mir: „Wir investieren in Berlin zunehmend in Neubau. Die Faktoren sind nicht höher als für Bestandswohnungen. Wir wägen das Instandhaltungsrisiko sowie das Mietpreisbremsen-Risiko im Bestand gegen das Erstvermietungsrisiko beim Neubau ab.“ Und natürlich, so fügte er hinzu, müsse man kritisch prüfen, ob die Erstvermietungsmiete auch bei den Anschlussvermietungen noch zu realisieren sei.

Für institutionelle Investoren ist daneben entscheidend, dass sie im Wohnungsneubau größere Losgrößen kaufen können, weil das Angebot im Bestand meist sehr kleinteilig ist. Doch auch im Neubau ist das Angebot an Mietwohnungen knapp, da die meisten Projektentwickler lieber Eigentumswohnungen verkaufen, weil hier die Margen höher sind. Andererseits ist auch der Markt für teure Eigentumswohnungen, wie sie heute überwiegend gebaut werden, endlich. Dass hochwertige Neubauwohnungen zunehmend an ausländische Kapitalanleger verkauft werden, ist doch bereits ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage bald gesättigt ist. Kluge Projektentwickler mindern daher ihr Risiko, wenn sie zweigleisig fahren und neben Eigentumswohnungen auch Mietwohnungen bauen und diese im Forward-Deal an institutionelle Investoren verkaufen.

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