Ortsteil-Portrait Dahlem

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Berlin-Dahlem – gehobene Wohnlage und Forschungsmekka

Bevor Dahlem zum gefragten Villenviertel aufstieg, war es ein kleines Dorf, das um das Jahr 1300 gegründet wurde und mehrmals den royalen Besitzer wechselte. Mitte des 19. Jahrhunderts ging das Dorf in der Königlichen Domäne Dahlem auf. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde entschieden, aus Dahlem ein gehobenes Villenviertel zu machen, ähnlich wie die bereits bestehenden Nachbargegenden Lichterfelde und Grunewald. Letztere gehören heute ebenso wie Dahlem zum Bezirk Steglitz-Zehlendorf im Südwesten Berlins. Nachdem der Botanische Garten 1899 gegründet wurde und sich abzeichnete, dass sich Dahlem zu einem Wissenschaftsstandort entwickelt, sollte aus dem „akademischen Oxford“ auch ein „architektonisches Oxford“ werden.

Architektonisches Oxford

In Anlehnung an die Bebauung in Lichterfelde und Grunewald wurden breite Alleen mit Reitwegen angelegt. Nachdem der Bebauungsplan, der eine gleichmäßige Parzellierung vorsah, stark kritisiert wurde, entwickelten Heinrich Schweitzer und Hermann Jansen einen Plan, der auf die landschaftlichen Besonderheiten und Höhenlagen Rücksicht nahm. So entstanden Straßen und Grünzüge, die die Grundstücke durch eine optimale Besonnung und Parklage aufwerteten. In der Folge konnten sich nur wohlhabende Familien eines der insgesamt 539 Grundstücke leisten, für die nicht zuletzt die Bebauung mit einem repräsentativen Haus vorgeschrieben war. Die Vorschriften gingen so weit, dass die zuständige Kommission eine Geldstrafe erhob, wenn das Haus nicht innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt wurde. Zahlreiche Villen sind heute einzeln oder im Ensemble zu Kulturdenkmälern geworden. Das Geheime Staatsarchiv Preußischer Kulturbesitz in Dahlem ist ebenfalls ein Kulturdenkmal. Bei der Planung des Ortsteils wurde von Anfang an ein Standort für das Archiv berücksichtigt, da Ende des 19. Jahrhunderts durch mangelnden Lagerraum die Situation der bisher bestehenden Archive immer prekärer wurde. Die Bestände aus der Zeit von 1188 bis nach 1847 wurden in Berlin zusammengeführt. Heute können interessierte Bürger die Dokumente im Geheimen Staatsarchiv einsehen.

Wissenschaft in Dahlem

Neben der Wohnbebauung wurden auch große Flächen vorgesehen, auf denen sich die Wissenschaft entfalten sollte. Eines der ersten Projekte war der Botanische Garten, der an der Grenze zu Lichterfeld-West angelegt wurde und die 1912 gegründete Kaiser-Wilhelm-Gesellschaft zur Förderung der Wissenschaften, die nach dem Zweiten Weltkrieg in die Max-Planck-Gesellschaft überging. Die größte Einrichtung ist jedoch die Freie Universität Berlin, die 1948 gegründet wurde. Nachdem die Rost- und Silberlaube genannten Gebäude zu klein für die wachsende Studierendenschaft wurden, zogen die kleineren Fachbereiche und Seminare in die Dahlemer Villen ein. Dadurch entstand ein versprengter Campus.  In der Zukunft sollen die Einrichtungen der FU dank neuer Gebäude jedoch wieder zusammengeführt werden. Ein bereits realisiertes Projekt ist die Philologische Bibliothek, entworfen vom internationalen Star-Architekten Norman Foster. Der tropfenförmige Bau wird überspannt von einem freitragenden Dach, das den Innenraum in eine lichte, für Bibliotheken eher untypische Atmosphäre taucht. Heute studieren an der FU Berlin mehr als 30.000 Studierende. Sie besuchen insgesamt 138 Studiengänge in elf Fachbereichen oder forschen in einem der Excellenzcluster zu fachübergreifenden Themen. Die Studierenden wohnen unter anderem im Studentendorf Schlachtensee, das bereits in den 50er Jahren gebaut wurde und heute modernisierte Unterkünfte in Wohngemeinschaften oder Apartments anbietet.

Domäne Dahlem: Bauernhof mit U-Bahnanschluss

In Dahlem gibt es einige historische Besonderheiten. Im Jahr 1543 errichtete Kurfürst Joachim II. Hector ein Schloss auf heutigem Dahlemer Boden. Er nannte es „Zum grünen Walde“ und gab damit sowohl dem angrenzenden See als auch den Wäldern ihren späteren Namen Grunewald. Das Jagdschloss Grunewald ist der älteste Schlossbau in Berlin und wird heute als Museum genutzt. Die St.-Annen-Kirche hingegen ist das älteste Gebäude in Dahlem und wurde aus Ziegeln und Feldsteinen erbaut. In der Zeit des Nationalsozialismus war sie Treffpunkt der Bekennenden Kirche, die Fürbittgottesdienste für die Verfolgten und Opfer des Regimes abhielten. In direkter Nachbarschaft liegt die Domäne Dahlem, die das Erbe der Preußischen Domäne Dahlem für Besucher zugänglich macht. Sie ist zudem der einzige Bauernhof in Deutschland mit einem eigenen U-Bahnhof. Letzterer liegt auf der U-Bahnlinie 3, die von Krumme Lanke weiter süd-westlich vorbei am Wittenbergplatz bis zum U-Bahnhof Nollendorfplatz in die City West führt. Darüber hinaus erschließen Buslinien den Ortsteil und die Bahnhöfe der S-Bahnlinie 1, die zwischen Potsdam und Oranienburg verkehrt.

Kleiner Ortsteil, hohe Miete

Dahlem ist ein vergleichsweise kleiner Ortsteil, daher erhebt der Wohnmarktreport Berlin von BerlinHyp und CBRE nur für zwei Postleitzahlgebiete Daten. Auch ist der Ortsteil eher geprägt von selbst genutzem Wohneigentum, da sich viele Villen in Privatbesitz befinden. Dennoch gibt es auch Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies ist auf die Ansiedlung von Beamten und Wissenschaftlern für die Forschungseinrichtungen zurückzuführen, die eine preiswertere Unterkunft benötigten. Trotzdem ist das Mietniveau in den Gebieten Dahlem (PLZ 14195) und Clayallee (PLZ 14169) sehr hoch. Die Miete liegt über alle Marktsegmente hinweg bei 11,50 Euro pro Quadratmeter in Dahlem und 9,51 Euro pro Quadratmeter rund um die Clayallee. Das sind rund 2,50 Euro bzw. 50 Cent mehr als der Bezirks- und Berlin-Durchschnitt, der zwischen 8,92 Euro und 8,99 Euro pro Quadratmeter liegt. Besonders deutlich wird die hochwertige Wohnlage bei Betrachtung des unteren Marktsegments. Mit 8,00 Euro pro Quadratmeter (Dahlem) und 7,13 Euro pro Quadratmeter (Clayallee) liegen Wohnungen in diesem Segment im Berlinvergleich auf Rang zwei und 15. Das obere Marktsegment ist zwar gehoben, liegt mit 14,29 Euro pro Quadratmeter in Dahlem und 15,30 Euro pro Quadratmeter rund um die Clayallee jedoch näher am Berlin-Durchschnitt von 15,91 Euro pro Quadratmeter, als es im unteren Marktsegment der Fall ist.

Große Wohnungen, noch größere Kaufkraft

Durch die großzügige Villenbebauung liegt die Wohnungsgröße in Dahlem deutlich über dem Durchschnitt. Etwa 105 Quadratmeter sind die Wohnungen im Schnitt groß. Das sind 35 Quadratmeter mehr als in Berlin üblich und immer noch 25 Quadratmeter mehr als in Steglitz-Zehlendorf. Im Bereich der Clayallee wohnen Mieter im Schnitt auf 77 Quadratmetern. Mehr Wohnfläche impliziert auch mehr Wohnkosten. Aufgrund des Flächenunterschieds liegen 550 Euro zwischen der Clayallee (ca. 953 Euro/Monat) und Dahlem (1.503 Euro/Monat. Der seit jeher bürgerlich geprägte Ortsteil kann jedoch eine hohe Kaufkraft pro Haushalt aufweisen. Mit 5.060 Euro pro Monat liegt Dahlem berlinweit auf Platz eins, die Clayallee erreicht mit 3.632 Euro pro Monat Platz 25. Die Wohnkostenquote liegt dementsprechend bei 29,7 Prozent der Kaufkraft in Dahlem und 26,2 Prozent der Kaufkraft im Bereich der Clayallee.

Diagramme:

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