Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

Magazin / Investorenwissen

Wird aus einem Immobiliengeschäft ein Gewinn erzielt, fällt in bestimmten Fällen die sogenannte Spekulationssteuer an. Lesen Sie hier, was die Spekulationssteuer ist, wann sie fällig wird, wie hoch sie sein kann und ob man sie vermeiden kann.

 

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Spekulationssteuer?

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Spekulationssteuer bei gewerblichen Immobilienverkäufern

Spekulationssteuer bei geerbten und geschenkten Immobilien

Kann der Spekulationsgewinn reduziert werden?

Lohnt sich der Immobilienverkauf trotz anfallender Spekulationssteuer?

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Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer richtet sich hauptsächlich an Investoren, die Immobilien kaufen und schnell gewinnbringend weiterverkaufen. Deshalb wird sie auch Gewinnsteuer genannt. Dabei wird die Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem Preis, zu dem die Immobilie weiterverkauft wurde, versteuert. Egal ob ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft wird.

Ist dagegen der Verkaufspreis niedriger als der Preis, zu dem die Immobilie gekauft wurde, wird selbstverständlich keine Spekulationssteuer erhoben. Ebenso fällt bei selbstgenutzten Wohnimmobilien keine Spekulationssteuer an, wenn sie vor dem Verkauf ca. drei Jahre bewohnt wurden. Hierbei kommt es allerdings auf die Jahreszahlen an. Das heißt: Wenn im Dezember 2020 der Einzug stattfand, kann die Immobilie im Januar 2022 steuerfrei verkauft werden.

Der Gesetzgeber beabsichtigt durch die besonders geregelte Besteuerung der Gewinne beim Verkauf von sogenannten knappen Gütern zu verhindern, dass der Eigentümer die zu erwartende Preissteigerung bewusst ausnutzt. Das gilt besonders für vermietete Immobilien. Denn der Gesetzgeber will, dass Mietobjekte nicht zur „Spekulationsware“ werden und am Ende die Mieten in unbezahlbare Höhen steigen.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

In folgenden Fällen wird die Spekulationssteuer erhoben:

  • wenn es sich nicht um eine selbstgenutzte Immobilie handelt
  • wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt
  • wenn die Immobilie bei einer Betriebsaufgabe erworben oder wenn sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde
  • wenn die Immobilie durch Scheidung oder eine Gütertrennung einem Ehepartner übertragen wird

Dabei ist zu beachten, dass für die Spekulationssteuer eine Zehnjahresfrist gilt. Entscheidend ist dann das Datum im notariell beurkundeten Kaufvertrag. Als Beispiel: Wenn Sie am 31. Juli 2010 den Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus unterzeichnet haben, könnten Sie es ab dem 1. August 2021 steuerfrei verkaufen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer ist nicht nur der persönliche Steuersatz maßgeblich, sondern auch der Wert der Immobilie. Hierzu genügt auf keinen Fall eine Online-Bewertung. Deshalb ist eine professionelle Immobilienbewertung, bei der die Immobilie vor Ort besichtigt wird und die verkaufsrelevanten Unterlagen geprüft werden, das A und O. Besteuert wird der Gewinn ab 600 Euro, der aus dem Immobilienverkauf gezogen wird. Dazu wird der frühere Kaufpreis vom Verkaufserlös abgezogen. Liegt der Gewinn unter der 600-Euro-Grenze, wird dies nicht besteuert.

Darüber hinaus können verschiedene Kosten steuersenkend wirken, zum Beispiel:

  • Abschreibungen
  • Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften
  • Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten
  • Kosten für den Verkauf wie Vermarktungs- oder Maklerkosten
  • Kosten für Modernisierungsmaßnahmen

Rechnungsbeispiel Mehrfamilienhaus mit ca. 6 Einheiten

  • Verkaufserlös 3.000.000 Euro
  • Kaufpreis – 2.000.000 Euro
  • Modernisierung/Vermarktung – 100.000 Euro
  • Steuerliche Abschreibungen + 10.000 Euro
  • Gewinn = 910.000 Euro
  • Persönlicher Steuersatz 30 Prozent
  • Spekulationssteuer = 273.000 Euro

In diesem Beispiel ist also eine Spekulationssteuer in Höhe von 273.000 Euro zu zahlen. Bewohnen Sie als Eigentümer selbst eine Wohnung des Mehrfamilienhauses, das Sie verkaufen möchten, muss genau ermittelt werden, welche Fläche Sie selbst nutzen und ob dieser Teil eventuell steuerfrei verkauft werden kann.

Spekulationssteuer bei gewerblichen Immobilienverkäufern

Ob für die Immobilie, die verkauft werden soll, die Zehnjahresfrist gilt, hängt ebenfalls davon ab, ob das Finanzamt Sie als gewerblichen Immobilienverkäufer einstuft. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie drei Immobilientransaktionen in einem Zeitraum von fünf Jahren tätigen, auch „Drei-Objekt-Grenze“ genannt.

Die Spekulationssteuer ist jedoch keine eigene Steuer. Sie ist ein umgangssprachlicher Begriff für die Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz sind „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften einkommenssteuerpflichtig.“

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Haben Sie beispielsweise ein Haus geerbt, verkaufen dieses, erwerben dafür eine Eigentumswohnung und innerhalb von fünf Jahren ein Ferienhaus, kann es sein, dass das Finanzamt dies als gewerblichen Immobilienhandel bewertet. Das Finanzamt könnte dann auch den Verkauf des geerbten Hauses rückwirkend auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin prüfen. Hier könnten auch noch rückwirkend Steuern erhoben werden.

Ein ähnlicher Fall wäre, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit beispielsweise zehn Wohneinheiten erben und diese als Eigentumswohnungen verkaufen möchten. Hier würde das Finanzamt dies höchstwahrscheinlich als gewerblichen Immobilienhandel bewerten.

In derartigen Fällen ist es ratsam, sich frühzeitig mit dem Finanzamt in Verbindung zu setzen und den Fall zu schildern und eine verbindliche Auskunft zu beantragen. Denn die Drei-Objekt-Grenze ist nicht als starre Grenze zu sehen. Der Einzelfall ist hier entscheidend. Auf jeden Fall sollten Sie sich hier von einem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Immobilienprofi beraten und gegebenenfalls auch vertreten lassen.

Spekulationssteuer bei geerbten und geschenkten Immobilien

Auch im Fall von Erbimmobilien kann Spekulationssteuer anfallen. Hierbei ist das Kaufdatum ausschlaggebend, also wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Denn dieses markiert den Beginn der Spekulationsfrist.

War die Immobilie also zehn Jahre Eigentum des Erblassers, ist der Verkauf für den Erben nicht steuerpflichtig. Dies ist ebenfalls der Fall, wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr der Erbschaft sowie den vorangegangenen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt hat. Hat er eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnt, gilt das natürlich nur für den bewohnten Teil. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben und nicht bewohnt, wird die Spekulationssteuer fällig.

Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, beginnt auch in diesem Fall die Spekulationsfrist. Verkauft er innerhalb des Zehnjahreszeitraums die Immobilie, muss der Verkaufserlös versteuert werden.

Auch im Falle einer Schenkung wird das ähnlich gehandhabt. Wie auch beim Erbe kommt es auf das Kaufdatum an. Wurde es zehn Jahre vor der Schenkung erworben, fällt beim anschließenden Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Kann der Spekulationsgewinn reduziert werden?

Wird der Freibetrag der Spekulationssteuer von 600 Euro überschritten, kann der Spekulationsgewinn durch die Angabe von Kosten und deren Absetzung in der Steuererklärung reduziert werden.

Haben Sie bei weiteren privaten Veräußerungsgeschäften im Abrechnungsjahr Verluste gemacht, können Sie diese bei der Versteuerung des Gewinns geltend machen. Ebenso Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Aber auch Kosten beim Verkauf können abgesetzt werden, zum Beispiel Maklerkosten, Inserate, Kosten für die Vermarktung, Kopien von Plänen, Fahrtkosten zur Besichtigung und so weiter.

Darüber hinaus können auch Kosten für Reparaturen und Modernisierungen geltend gemacht werden, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre getätigt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Es gilt jedoch nicht, wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Einzelleistungen handelt. Deshalb sollten Sie Rechnungen vorweisen können.

Lohnt sich der Immobilienverkauf trotz anfallender Spekulationssteuer?

Diese Frage lässt sich leider pauschal nicht beantworten. Wie so oft, hängt es auch hier vom Einzelfall ab. Da die Spekulationssteuer den Verkaufserlös deutlich mindern kann, ist es ratsam, den Verkauf gut zu überdenken oder besser sich von einem Immobilienexperten beraten zu lassen. Wenn Sie wissen möchten, ob sich der Verkauf Ihrer Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist lohnt, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Spekulationssteuer – FAQ

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Um die Spekulationssteuer auszurechnen, gibt es keinen festen Steuersatz. Es kommt auf Ihren persönlichen Steuersatz an. Dieser kann bis zu 45 Prozent betragen.

Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer kann vermieden werden, wenn Eigentümer die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, bevor sie ihre Immobilie verkaufen.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer wird nicht anhand des Verkaufswertes der Immobilie, sondern am Verkaufsgewinn ermittelt. Dieser Errechnet sich, indem die Anschaffungs- und Werbungskosten vom Verkaufspreis abgezogen werden. Abschließend kommt es auf den persönlichen Steuersatz an.

Wie umgehe ich Spekulatuionssteuer?

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, dürfen Eigentümer innerhalb der Zehnjahresfrist nur Mieteinnahmen von vermieteten Immobilien erhalten. Würden Eigentümer eine Anzahlung oder einen Kaufpreisanteil für die Immobilie erhalten, würde dies sie zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichten. Denn das Finanzamt geht prinzipiell bei Geldfluss, der über der normalen Mietzahlung liegt, von Spekulationsgeschäften aus.

Wie berechnet sich die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die Spekulationsfrist beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und beträgt zehn Jahre. Wird der Kaufvertrag am 31. Juli 2012 unterzeichnet. Kann die Immobilie ab dem 1. August 2022 steuerfrei verkauft werden.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Zerbor/AdobeStock

 

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