Warum ein Mietendeckel keine Lösung ist

Magazin / Investorenwissen

Der Berliner Mietendeckel (MietenWoG Bln) ist fürs Erste vom Tisch. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom April 2021 entschieden, dass der Mietendeckel in Berlin verfassungswidrig ist. Auch die Ampel-Koalition hat von einem bundesweiten Mietendeckel Abstand genommen. Aus guten Gründen.

 

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Mietendeckel?

Warum ist ein Mietendeckel keine Lösung?

Einsatz einer Schattenmiete

Was bedeutet das Ende des Mietendeckels für Vermieter?

Prognose: Wie wahrscheinlich ist ein bundesweiter Mietendeckel?

 

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Was ist ein Mietendeckel?

Im „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, kurz MietenWoG Bln, wurde einerseits bestimmt, dass die Nettokaltmieten in Berlin fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen. Andererseits setzte es auch eine Mietobergrenze für Wohnraum fest. Diese richtete sich nach Alter und Ausstattung der Immobilie. Mieten, die über der festgelegten Obergrenze lagen, mussten gesenkt werden. So sollte ein weiterer Anstieg der Mieten in Berlin verhindert, die Mieten also gedeckelt werden. Allerdings wäre ab 2022 ein Inflationsausgleich erlaubt gewesen, der um etwa 1,3 Prozent gelegen hätte.

Damit ging der Berliner Mietendeckel deutlich weiter als die bundesweit geltende Mietpreisbremse. Auch sie soll dazu dienen, Mieterhöhungen zu begrenzen. Die Regelung ermöglicht seit 2015 den Ländern, „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ auszuweisen. In diesen Gebieten dürfen Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufschlagen.

 

Warum ist ein Mietendeckel keine Lösung?

Ein Mietendeckel führt nachweislich nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum. Im Gegenteil: Er verhindert nicht nur, dass neuer Wohnraum geschaffen wird, sondern führt auch dazu, dass Mietwohnungen vom Markt genommen wurden. Laut Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln brach nach der Einführung des Gesetzes am 23. Februar 2020 das Angebot an Mietwohnungen „um gut die Hälfte“ in Berlin ein. Zudem profitierten vom Mietendeckel nicht die einkommensschwachen Haushalte, sondern vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten in besseren Wohnlagen.

Der Mietendeckel schreckte einerseits Investoren vor dringend benötigten Neubauprojekten ab. Andererseits führte er dazu, dass Vermieter wegen des Klimawandels dringend notwendige ökologische Sanierungsmaßnahmen verschieben. Die gleiche Studie des IW Köln ergab, dass 60 Prozent der Vermieter nicht mehr bereit waren, größere Summen in die Wohnungen zu investieren. Laut der Studie wurde die Miete je Quadratmeter Wohnfläche in den von privaten Vermietern vermieteten Wohnungen um sechs Prozent verringert. Vier Prozent der privaten Vermieter gaben an, dass es bei ihnen zu Kreditausfällen gekommen sei. Weitere 15 Prozent gaben an, dass sie „starke finanzielle Einschränkungen“ hinnehmen mussten.

Was im Bundesland Berlin keine Lösung ist, ist auch erst recht keine bundesweite Lösung. Denn je nach Region sind die Wohnungsmärkte und Löhne unterschiedlich. Eine vom Bund beschlossene One-Size-Fits-All-Lösung wäre also ebenfalls nicht zielführend.

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Einsatz einer Schattenmiete

Da die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels noch geprüft wurde, haben Vermieter versucht, sich vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes abzusichern. Für den Fall, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird, haben Vermieter in Mietverträgen eine sogenannte Schattenmiete festgelegt. Eine Schattenmiete ist ein höherer Betrag, der in der Regel den Marktwert der Wohnung darstellt. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages erklärten sich Mieter einverstanden, diesen Betrag als Miete zu zahlen, wenn der Mietendeckel gekippt werden sollte. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts wurden die einbehaltenen Mieten fällig.

 

Was bedeutet das Ende des Mietendeckels für Vermieter?

Durch das Ende des Berliner Mietendeckels ist wieder die Miete geschuldet, die vor Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes (am 23. Februar 2020) vereinbart war. Darüber hinaus können Mieterhöhungen wieder entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgesprochen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Mietspiegel gegebenenfalls in Zukunft nicht oder nicht mehr vollumfänglich angewandt werden kann. Bei Neuvermietungen gilt aber weiterhin die Mietpreisbremse.

 

Prognose: Wie wahrscheinlich ist ein bundesweiter Mietendeckel?

Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist der Mietendeckel nicht komplett vom Tisch. Denn das Gericht hat „nur“ festgestellt, dass die Kompetenz, Mieten zu deckeln, beim Bund liegt und nicht bei den Ländern. Der Berliner Senat will nun über eine Bundesratsinitiative den bundesweiten Mietendeckel einführen. Mitte September 2021 reichte er die Initiative beim Bundesrat ein. So soll die Bundesregierung aufgerufen werden, einen Gesetzentwurf zur Schaffung einer Länderöffnungsklausel vorzulegen.

Eine Ausweitung auf die gesamte Bundesrepublik ist zur Lösung der Wohnungsfrage nur bedingt geeignet. Der Versuch des Berliner Mietendeckels hat es gezeigt: von der Absenkung der Mieten haben nicht die einkommensschwachen Haushalte profitiert, sondern vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten in besseren Wohnlagen. Das Angebot für Mietwohnungen ging um 60 Prozent zurück, Neubau und Modernisierungen wurden zurückgestellt. Die Folge: der sowieso schon angespannte Wohnungsmarkt wurde noch angespannter.

Im Koalitionsvertrag der neuen Ampel-Regierung wurde vom bundesweiten Mietendeckel Abstand genommen. Die Mietpreisbremse soll dagegen bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Die Kappungsgrenze von Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten soll über drei Jahre von 15 auf 11 Prozent gesenkt werden. Qualifizierte Mietspiegel sollen zudem gestärkt werden, um die Mietpreisentwicklung weiter zu begrenzen.

Bezahlbares Wohnen ist und bleibt eine der größten sozialen Fragen. Denn, dass so viel gebaut wird, dass sich der Markt entspannt, wird in den kommenden vier Jahren nicht zu erwarten sein.

 

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Mietendeckel – FAQ

 

Warum hat das Bundesverfassungsgericht nicht geurteilt, ob der Mietendeckel die Rechte der Vermieter verletzt?

Wenn ein Gesetz formell verfassungswidrig ist – wie es beim Berliner Mietendeckel der Fall war –, muss es auf seine materielle Rechtmäßigkeit nicht mehr überprüft werden.

 

Ab wann gilt das Ende des Berliner Mietendeckels?

Seit der Erklärung des Bundesverfassungsgerichtes am 15.April 2021. Es gibt keine Rechtsmittel, um gegen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorzugehen.

 

Was bedeutete dies für laufende Mietverträge?

Da mit dem Urteil der Mietendeckel von Anfang an als nichtig gilt, bedeutet das für Bestandsmietverträge, dass sie in der ursprünglichen Form gültig sind. Wenn im Mietvertrag nur die nach dem Mietendeckel zulässige Miete vereinbart wurde, gilt diese auch weiterhin.

 

Müssen Mieter die einbehaltene Miete nachzahlen?

Die Differenzbeträge, die Mieter seit Inkrafttreten des Mietendeckels weniger gezahlt haben, müssen nun ausgeglichen werden. Wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde, müssen auch die erhöhten Beiträge beachtet werden.

 

Wie sollten sich Vermieter und Mieter verhalten?

Mieter, die es sich leisten können, weil sie vielleicht die zurückbehaltene Miete gespart haben, sollten die Nachzahlungen leisten. Mieter, die finanziell nicht in der Lage sind, die ausstehende Miete zu zahlen, sollten sich ebenfalls an ihren Vermieter wenden, um eine Lösung zu finden. Für Vermieter ist es ratsam, ihre Mieter über die Höhe des Nachzahlungsbetrages und über die künftige Miete (ab Mai 2021) zu informieren.

 

 

Foto: © makALEX/Depositphotos.com

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