Wohn-Investmentmarkt als Corona-Gewinner

Magazin / Experten

Noch ist nicht absehbar, wie tief die Spuren der Corona-bedingten Rezession sein werden. Auch wenn es allmählich Lockerungen für verschiedene Wirtschaftszweige und Bereiche des öffentlichen Lebens geben wird, lassen sich die Auswirkungen der Krise bisher nur grob abschätzen. Viele düstere Szenarien gibt es auch zum Immobilienmarkt. Zum Teil liest man jetzt von einem drastischen Preiseinbruch oder von einem Rückgang der Nachfrage auf breiter Front.

Ich habe in Bezug auf den Wohn-Investmentmarkt eine explizit andere Sicht. Viele institutionelle Anleger, viele Kapitalsammelstellen und Versicherungen werden wieder Wohnimmobilien als sicheren Hafen wahrnehmen. Auch Family Offices und vermögende Privatanleger werden größere Teile ihrer Liquidität nicht etwa im Aktienmarkt anlegen, auch wenn es dort nach einer weiteren Marktkorrektur sicherlich Chancen zum Wiedereinstieg geben wird. Sie werden stattdessen wieder in Mietwohnungen investieren. Und Immobilieninvestoren, die bisher überwiegend Gewerbeimmobilien gekauft haben, werden sich verstärkt wieder dem Wohnungsmarkt zuwenden. Der Wohn-Investmentmarkt wird sich als Corona-Gewinner erweisen. Das gilt übrigens nicht in gleicher Weise für den Markt teurer Eigentumswohnungen oder Eigenheime. Dort lässt sich vorhersehen, dass das konsumtive Verhalten vieler privater Käufer nach Ende der derzeitigen Phase der Verunsicherung nicht in bisheriger Form wieder in Tritt kommt.

Der Büroboom der zurückliegenden Jahre dürfte dagegen erst einmal einen kräftigen Dämpfer erfahren. Rekordumsätze, wie sie im Jahr 2019 erzielt wurden, als etwa in Berlin eine Million Quadratmeter Bürofläche vermittelt worden ist, werden so schnell nicht wieder erreicht werden. Denn die Auswirkungen der Pandemie werden den Büromarkt deutlich schwerer treffen als den Wohnungsmarkt. Die Rezession wird die Zahl der Bürobeschäftigten verringern. Die Flächennachfrage wird spürbar zurückgehen. Unternehmen wollen sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht an lange Vertragslaufzeiten binden, Expansionspläne werden zurückgestellt. Büromieten werden preislich unter Druck geraten. Natürlich gibt es viele gute Projekte, die sich auch weiterhin zukunftssicher entwickeln lassen. Aber im Marktdurchschnitt wird die Büroimmobilie eher nicht mit einem blauen Auge davonkommen. Die tiefsten Spuren wird die Rezession im Einzelhandel (Lebensmittel etc. ausgenommen), im Gastronomiebereich und in der Hotellerie hinterlassen. Kontaktverbote und Ausgangsbeschränkungen werden die wirtschaftliche Solidität vieler Gewerbemieter erschüttern. In der Folge wird die Flächennachfrage auch nach Aufhebung der bisherigen Maßnahmen sinken. Verbleibende Mieter werden ihre Miete teilweise nachverhandeln müssen.

Von alledem kann im Mietwohnungsmarkt keine Rede sein. Er wird auch nach Corona gekennzeichnet sein von einer hohen Nachfrage in den Schwarmstädten und Ballungsregionen bei gleichzeitig noch immer zu geringem Angebot. Die Mietpreisentwicklung wird nach meiner Einschätzung auf dem Niveau von 2019 bleiben, also ca. plus drei Prozent im Jahresverlauf. Die sprunghaften Mietanstiege des vergangenen Jahrzehnts sind ohnehin vorbei, wie sich in allen größeren Städten gezeigt hat. Angesichts dieser Kontinuität ist der Mietwohnungsmarkt der sichere Hafen in unsicherer Zeit. Für Immobilieneigentümer, die jetzt aus Liquiditätsgründen den Verkauf ihrer Immobilie prüfen, ist das eine gute Nachricht. Corona-bedingte Preisrückgänge sind angesichts der oben beschriebenen Nachfrage nicht zu befürchten. Wer in der Folge der Krise eine Mietwohnimmobilie verkauft, um den Veräußerungsgewinn beispielsweise in die eigene Firma zu stecken, weil dort Liquidität fehlt, der hat auch weiterhin ein gutes Marktumfeld.

In Berlin gilt das alles allerdings nur mit Abstrichen. Dort ist der Wohnimmobilienmarkt tatsächlich unter Druck. Aber nicht wegen Corona, sondern wegen des rot-rot-grünen Mietendeckels. Die enteignungsgleichen Folgen des Mietendeckels wirken deutlich schwerer als die Folgen der Pandemie. Das Virus ist höhere Gewalt. Der Mietendeckel ist die Folge einer fehlgeleiteten Immobilienpolitik, die bewusst spaltet, anstatt Brücken zu bauen, wie es in dieser Zeit notwendig wäre.

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