Wohnungsmieten: Eine Korrelationsanalyse fördert Überraschendes zutage

Magazin / Expertenbeiträge

Von Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research, Empira Gruppe

Die Entwicklung der Wohnungsmieten ist zu einem der zentralen Themen in der öffentlichen Debatte geworden. In den meisten der großen deutschen Städte sind die Mieten bei Neuvermietungen in den vergangenen Jahren deutlich – zum Teil explosionsartig – angestiegen. Während das Thema auf der einen Seite von Politik und Gesellschaft kontrovers diskutiert wird, fragen sich auf der anderen Seite Investoren, an welchen Standorten noch Potenzial für eine weiterhin positive Mietpreisentwicklung besteht.

Die Mietrendite ist aus Investorensicht ein entscheidender Faktor für die Performance eines Wohnimmobilienportfolios – sowohl direkt durch den laufenden Cash-Flow als auch indirekt durch ihren Einfluss auf die Wertentwicklung. Für Investoren sind belastbare Mietpreisprognosen oder zumindest stichhaltige Indizien für Trends und Bandbreiten daher wichtige Instrumente bei der Festlegung der Investmentstrategie. Dem geht die Frage voraus, von welchen Faktoren die Entwicklung der Wohnungsmieten abhängt.

Das Research-Team der Empira-Gruppe hat in einer breit angelegten Korrelationsanalyse untersucht, welche volks- und immobilienwirtschaftlichen Faktoren mit der Entwicklung der Wohnungsmieten in 80 deutschen Städten ab 70.000 Einwohnern sowie bundesweit korrelieren. Verkürzt gesagt weisen über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei einer Vielzahl signifikanter Einflussgrößen Arbeitsmarktdaten die stärkste Korrelation mit der Mietpreisentwicklung auf. Zugleich offenbart der Research-Bericht, dass sich einige ökonomische und soziodemografische Entwicklungen erst zeitverzögert am Wohnungsmarkt widerspiegeln.

Die Korrelationsanalyse fördert auch einige auf den ersten Blick überraschende Erkenntnisse zutage. Ein Beispiel ist die positive Korrelation zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten einerseits und der Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen andererseits. Das heißt, eine steigende Zahl an Baugenehmigungen geht statistisch gesehen auch mit steigenden Mieten einher. Der sich ergebende Korrelationskoeffizient spricht zwar eher für einen moderaten Zusammenhang, ist aber sowohl auf Städte- wie auch auf Bundesebene positiv und statistisch signifikant – übrigens ebenfalls bei einer um bis zu zwei Jahre zeitversetzten Betrachtung. Ähnliches gilt auf Bundesebene für die Fertigstellungen. Dabei müssten diese Korrelationen nach landläufiger Auffassung eigentlich negativ sein, eine Ausweitung des Angebots demnach tendenziell sinkende Mieten zur Folge haben.

Für diesen Effekt gibt es vor allem zwei Erklärungsansätze: Zum einen werden neue Bauvorhaben in der Regel vor allem dort beantragt und genehmigt, wo eine hohe Nachfrage und daher steigende Mieten zu verzeichnen sind. Zum anderen werden Neubauwohnungen regelmäßig zu höheren Mieten bezogen als Bestandsobjekte. Eine besonders intensive Neubautätigkeit hat daher allein statistisch steigende Mieten zur Folge, sofern es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Zu guter Letzt sagt die positive Korrelation nichts darüber aus, ob eine steigende Zahl an Baugenehmigungen die vorhandene Nachfrage an einem Standort kompensieren kann. Bleibt die Nachfrage größer als das Angebot, werden die Mieten tendenziell weiter steigen, selbst wenn das Angebot wächst. Darauf deutet auch die positive Korrelation zwischen der Mietpreisentwicklung und der Zahl der Einwohner einer Stadt hin.

In seiner Studie hat das Empira-Research-Team die Korrelationen zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten mit möglichen Einflussgrößen wie Einwohnerzahl, Bruttoinlandsprodukt, verfügbares Haushaltseinkommen, Bruttolöhne und -gehälter, Anzahl der Erwerbstätigen, Arbeitslosenquote, Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen, Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Leerstandsquoten analysiert. Klar ist: Die Analyse ist eine Vergangenheitsbetrachtung und lässt keine zwangsläufigen Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen zu. Zudem bedeuten Korrelationen nicht automatisch Kausalitäten. Ein Ranking der 80 untersuchten Städte nach der jeweiligen Mietpreisentwicklung und ein Vergleich entlang der wichtigsten Einflussgrößen zeigt jedoch: Die Korrelationsanalyse kann durchaus richtige Anhaltspunkte dafür liefern, auf welche Faktoren Investoren in Erwartung eines weiteren Mietsteigerungspotenzials an einzelnen Standorten besonders achten sollten.

 

Link zur Studie/Webseite:

www.empira.ch/de/aktuelles

[[ bzw. https://www.empira.ch/de/aktuelles-leser/items/einflussfaktoren-von-wohnungsmieten ]]

Die fünf spannendsten Investitionsstandorte in Niedersachsen
Webinare
Jürgen Michael Schick wird zusammen mit Mike Helm die fünf spannendsten Investitionsstandorte in Niedersachsen analysieren und einen Ausblick auf das kommende Investitionsjahr geben.
mehr...

19. Oktober 2021
IVD-Präsident Schick über die Auswirkungen & Risiken der „Ampel“ auf den Immobilienmarkt
Videos
IVD-Präsident Schick über die Auswirkungen & Risiken der "Ampel" auf den Immobilienmarkt. Immowenk-Interview mit IVD-Präsident Schick. Klicken Sie auf den Titel oben, um das...
mehr...

8. Oktober 2021
EXPO REAL – Nachlese
Webinare
Jürgen Michael Schick wird zusammen mit Dr. Josef Girshovich die diesjährige EXPO REAL Messe analysieren und erste interessante Einschätzungen für das kommende Immobilienjahr geben.
mehr...

29. September 2021