Wohnungsmieten: Eine Korrelationsanalyse fördert Überraschendes zutage

Magazin / Expertenbeiträge

Von Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research, Empira Gruppe

Die Entwicklung der Wohnungsmieten ist zu einem der zentralen Themen in der öffentlichen Debatte geworden. In den meisten der großen deutschen Städte sind die Mieten bei Neuvermietungen in den vergangenen Jahren deutlich – zum Teil explosionsartig – angestiegen. Während das Thema auf der einen Seite von Politik und Gesellschaft kontrovers diskutiert wird, fragen sich auf der anderen Seite Investoren, an welchen Standorten noch Potenzial für eine weiterhin positive Mietpreisentwicklung besteht.

Die Mietrendite ist aus Investorensicht ein entscheidender Faktor für die Performance eines Wohnimmobilienportfolios – sowohl direkt durch den laufenden Cash-Flow als auch indirekt durch ihren Einfluss auf die Wertentwicklung. Für Investoren sind belastbare Mietpreisprognosen oder zumindest stichhaltige Indizien für Trends und Bandbreiten daher wichtige Instrumente bei der Festlegung der Investmentstrategie. Dem geht die Frage voraus, von welchen Faktoren die Entwicklung der Wohnungsmieten abhängt.

Das Research-Team der Empira-Gruppe hat in einer breit angelegten Korrelationsanalyse untersucht, welche volks- und immobilienwirtschaftlichen Faktoren mit der Entwicklung der Wohnungsmieten in 80 deutschen Städten ab 70.000 Einwohnern sowie bundesweit korrelieren. Verkürzt gesagt weisen über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei einer Vielzahl signifikanter Einflussgrößen Arbeitsmarktdaten die stärkste Korrelation mit der Mietpreisentwicklung auf. Zugleich offenbart der Research-Bericht, dass sich einige ökonomische und soziodemografische Entwicklungen erst zeitverzögert am Wohnungsmarkt widerspiegeln.

Die Korrelationsanalyse fördert auch einige auf den ersten Blick überraschende Erkenntnisse zutage. Ein Beispiel ist die positive Korrelation zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten einerseits und der Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen andererseits. Das heißt, eine steigende Zahl an Baugenehmigungen geht statistisch gesehen auch mit steigenden Mieten einher. Der sich ergebende Korrelationskoeffizient spricht zwar eher für einen moderaten Zusammenhang, ist aber sowohl auf Städte- wie auch auf Bundesebene positiv und statistisch signifikant – übrigens ebenfalls bei einer um bis zu zwei Jahre zeitversetzten Betrachtung. Ähnliches gilt auf Bundesebene für die Fertigstellungen. Dabei müssten diese Korrelationen nach landläufiger Auffassung eigentlich negativ sein, eine Ausweitung des Angebots demnach tendenziell sinkende Mieten zur Folge haben.

Für diesen Effekt gibt es vor allem zwei Erklärungsansätze: Zum einen werden neue Bauvorhaben in der Regel vor allem dort beantragt und genehmigt, wo eine hohe Nachfrage und daher steigende Mieten zu verzeichnen sind. Zum anderen werden Neubauwohnungen regelmäßig zu höheren Mieten bezogen als Bestandsobjekte. Eine besonders intensive Neubautätigkeit hat daher allein statistisch steigende Mieten zur Folge, sofern es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Zu guter Letzt sagt die positive Korrelation nichts darüber aus, ob eine steigende Zahl an Baugenehmigungen die vorhandene Nachfrage an einem Standort kompensieren kann. Bleibt die Nachfrage größer als das Angebot, werden die Mieten tendenziell weiter steigen, selbst wenn das Angebot wächst. Darauf deutet auch die positive Korrelation zwischen der Mietpreisentwicklung und der Zahl der Einwohner einer Stadt hin.

In seiner Studie hat das Empira-Research-Team die Korrelationen zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten mit möglichen Einflussgrößen wie Einwohnerzahl, Bruttoinlandsprodukt, verfügbares Haushaltseinkommen, Bruttolöhne und -gehälter, Anzahl der Erwerbstätigen, Arbeitslosenquote, Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen, Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Leerstandsquoten analysiert. Klar ist: Die Analyse ist eine Vergangenheitsbetrachtung und lässt keine zwangsläufigen Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen zu. Zudem bedeuten Korrelationen nicht automatisch Kausalitäten. Ein Ranking der 80 untersuchten Städte nach der jeweiligen Mietpreisentwicklung und ein Vergleich entlang der wichtigsten Einflussgrößen zeigt jedoch: Die Korrelationsanalyse kann durchaus richtige Anhaltspunkte dafür liefern, auf welche Faktoren Investoren in Erwartung eines weiteren Mietsteigerungspotenzials an einzelnen Standorten besonders achten sollten.

 

Link zur Studie/Webseite:

www.empira.ch/de/aktuelles

[[ bzw. https://www.empira.ch/de/aktuelles-leser/items/einflussfaktoren-von-wohnungsmieten ]]

Zinshaus-Marktbericht Niedersachsen 2022
Investorenwissen
Wir präsentieren Ihnen den brandaktuellen Zinshaus-Marktbericht Niedersachsen 2022. Der Bericht umfasst Daten und Fakten zu vier Großstädten und elf Landkreisen. Der umfassende Bericht zeigt...
mehr...

17. Mai 2022
Immobilienzyklus am Ende?
Videos
Ist der Immobilienzyklus am Ende? Was Inflation, steigende Bauzinsen und der Ukraine-Krieg für den deutschen Immobilienmarkt bedeuten? Der Analyst und Makroökonom Jochen Möbert, Deutsche...
mehr...

17. Mai 2022
Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten
Webinare
Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten Wie geht es jetzt weiter? Was sollten Eigentümer in Zukunft tun? am 24. Mai 2022 um 12:00 Uhr. Rechtsanwalt Axel Dyroff steht Rede und...
mehr...

12. Mai 2022