Mehrfamilienhaus in Berlin kaufen und verkaufen

Verdopplung des Preisniveaus innerhalb von zehn Jahren

Noch vor wenigen Jahren lag Berlin bei nahezu allen volkswirtschaftlichen und sozioökonomischen Kennzahlen weit unter den Werten der anderen Topstandorte in Deutschland. Doch die Hauptstadt holt auf. In Kernbereichen wie der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten oder dem Bruttoinlandsprodukt konnte Berlin sich günstiger entwickeln als Deutschland insgesamt. Auch wenn die Kaufkraft immer noch deutlich unter der in anderen deutschen Großstädten liegt, sorgen die zunehmende Wirtschaftskraft und das rasante Bevölkerungswachstum auch auf dem Berliner Wohneigentumsmarkt für eine weiter steigende Nachfrage und für eine weiterhin nach oben zeigende Preisentwicklung.

 Inhalt:

  1. Rahmenbedingungen, um Eigentumswohnungen in Berlin zu kaufen
  2. Preisbildung für Wohnung- und Teileigentum in Berlin
  3. Weiterverkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin
  4. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin
  5. Mehrfamilienhäuser verkaufen in Berlin

 

 

Rahmenbedingungen, um Eigentumswohnungen in Berlin zu kaufen

  1. Bevölkerungswachstum in Berlin

    Langfristig wird der Zuzug auf hohem Niveau anhalten: Bis 2030 könnte die Einwohnerzahl auf beinahe vier Millionen steigen. Neben Wanderungsbewegungen aus dem Umland profitiert Berlin vor allem vom Zuzug junger Leute. Zwei Drittel der Bevölkerung sind jünger als 33 Jahre alt. Nicht nur bei jungen Deutschen ist Berlin beliebt. Auch international gehört die Stadt zu den angesagtesten Metropolen der Welt. So sind in den letzten Jahren tausende junge Amerikaner und Briten nach Berlin gezogen. Der weitaus größte Teil aller Neuberliner kommt allerdings traditionell aus Süd- und Osteuropa.

  2. Haushaltsstruktur von Berlin

    Berlin ist die Single-Hochburg Deutschlands: Beinahe 55 Prozent der Einwohner leben solo, wobei der Anteil der Ein-Personen-Haushalte in den Bezirken Berlin-Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit rund 60 Prozent am höchsten ist. In lediglich ca. 28 Prozent aller Haushalte leben zwei Personen. Der Rest verteilt sich auf Mehrpersonenhaushalte.  Bis 2030 wird sich der Trend zum Single-Dasein fortsetzen: Lag die Zahl 2009 bei 1,08 Millionen, wird sie bis 2030 auf voraussichtlich 1,18 Millionen steigen – ein Plus von etwa neun Prozent. Die größte Gruppe der Alleinlebenden in Berlin wird die der Senioren ab 65 Jahren sein, die mit rund 40 Prozent bereits heute an der Spitze steht.
  1. Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg

    Im Zentrum des Europäischen Wirtschaftsraumes liegen die Bundesländer Berlin und Brandenburg. Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland jedoch dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über sechs Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 Quadratkilometern Fläche. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.

  2. Marktpotenzial bei Berliner Eigentumswohnungen

    „Die skizzierten Entwicklungsbedingungen für den Berliner Wohnimmobilienmarkt“, bekräftigt Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „verdeutlichen dessen enormes Potenzial für Immobilieneigentümer und Investoren. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass Berlin mit einer Wohneigentumsquote von reichlich 14 Prozent mit großem Abstand Schlusslicht unter den Bundesländern ist. Auch wenn hier kein radikaler Wandel zu erwarten ist, bedeuten bei der Größe der Stadt bereits kleine Schritte vorwärts viel Bewegung im Markt.“

 

Preisbildung für Wohnungs- und Teileigentum in Berlin

Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Eingruppierung in die Wohnlage. Wie auch in den letzten Jahren setzte sich der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort.

 

Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin

Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen in Berlin zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck. Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen in Berlin – anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage, sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt der größere Teil der Weiterverkäufe mit rund 59 Prozent bezugsfrei.

 

Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin

Rechtsgrundlage für die Bildung von Wohnungseigentum in Berlin ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG). Dieses Gesetz schafft die Möglichkeit, reales Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von Gebäuden/Räumen zu begründen. Wohnungs- und Teileigentum (WE) kann wie ein Grundstück belastet und veräußert werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden, als auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen begründet werden.

Das Verfahren der Begründung von Wohneigentum in Berlin, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern oder auch wieder rückgängig gemacht werden. Im Laufe der Jahre sind dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte einige hundert Fälle in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung von Wohneigentum nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist. Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der Regel erheblich voneinander ab.

 

Fazit:

  • Die Rahmenbedingungen für eine weitere Aufwärtsentwicklung des Markts für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in Berlin sehr gut.
  • Die positive Entwicklung der Stadt und das rasante Bevölkerungswachstum stellen den Berliner Wohneigentumsmarkt aufgrund einer immer stärkeren Nachfrage vor völlig neue Herausforderungen.
  • Die Tatsache, dass die Wohneigentumsquote in Berlin als „Mieterstadt“ bei nur reichlich 14 Prozent und damit weit unter bundesdeutschem Durchschnitt liegt, verschärft die Angebots-und Nachfragesituation zusätzlich.
  • Während in den zurückliegenden Jahren der Fokus von Investoren und Anlegern bei Eigentumswohnungen in Berlin fast ausschließlich auf den City-Bezirken lag, rücken angesichts dort fehlender Angebote nach und nach die anderen Bezirke, einschließlich Randlagen ins Blickfeld.
  • Das stadtweit insgesamt zu geringe Angebot an Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern in Berlin wird selber zur Angebotsbremse, da viele Eigentümer potenzielle Verkaufsobjekte mit dem Ziel noch größerer Gewinne zurückhalten.

 

FAQ

Wie stellt sich die Marktposition für ein Mehrfamilienhaus in Berlin dar?

In Deutschland sind Mehrfamilienhäuser weit verbreitet. Fast ein Drittel der gesamten Wohnfläche besteht in den 16 Bundesländern aus Wohnflächen in Mehrfamilienhäusern (etwa 31 Prozent). Im Vergleich zu einer durchschnittlichen Wohneinheit sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern eher klein, dafür aber effizient aufgeteilt. Dieses gilt allerdings nicht für Wohnungen im gehobenen oder im Luxussegment.


In Berlin ist die Dichte von Mehrfamilienhäusern besonders hoch: Die Hauptstadt hat die größte Einwohnerdichte des gesamten Bundesgebiets, was nicht zuletzt an den Mehrfamilienhäusern liegt. Ein Mehrfamilienhaus in Berlin gehört zu den wohl beliebtesten Investitionsmöglichkeiten überhaupt. Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen möchte, darf eine entsprechende Rendite erwarten – vorausgesetzt, der Marktpreis wird richtig eingeschätzt und ein passender Käufer gefunden. Angebot und Nachfrage im Bereich Mehrfamilienhäuser sind auch in Berlin beachtlich.

Welche Unterschiede zwischen Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses und dem Kauf/Verkauf einer Mietwohnung sind in Berlin zu beachten?

Der Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist bei weitem komplexer. Es sind deutlich mehr Einzelfragen zu beantworten. So muss der Verkäufer unter anderem entscheiden, wie die Preisgestaltung erfolgen soll, ob zum Beispiel die Wohnungen im Souterrain ebenso hochpreisig angeboten werden können, wie das Penthouse auf dem Dach. Zudem ist es sinnvoll, an die zukünftigen Mieter zu denken: Welche Klientel kann hier einziehen, gibt es diese Art Mieter in der entsprechenden Gegend? Wo gibt es mögliche Reibungspunkte zwischen den Parteien?

Was spricht dafür, ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu kaufen?

Es wird immer wichtiger, sein Geld richtig und sicher anzulegen. Dafür eignen sich Immobilien besser als jede andere Wertanlage. Zwar muss man sich um einiges kümmern, jedoch steigt der Wert eines exklusiven Mehrfamilienhauses in Berlin mit der Zeit kontinuierlich an – jeder, der sich für später in trockenen Tüchern wiegen möchte, sollte sich um ein Mehrfamilienhaus bemühen und die guten Renditen nutzen.


Wer eine langfristig stabile Investition oberhalb der Inflationsrate sucht, sollte ein Berliner Mehrfamilienhaus auch in B- und C-Lagen kaufen. Die Jahresnettomiete bestimmt über das Renditepotenzial, wenn nicht noch erhebliche Sanierungen und Investitionen erhöhte Erträge versprechen. Je höher der Faktor der Jahresnettomiete in A-Lagen, desto spekulativer sind die langfristigen Erträge.


Die erste Begehung der zukünftigen Immobilie entscheidet normalerweise bereits schon, ob das die perfekte Kapitalanlage ist. Dabei kommt es neben dem guten Standort auch und insbesondere auf die Bausubstanz an. Dabei ist es weniger entscheidend, wie alt das jeweilige Gebäude ist, denn neu heißt nicht zwingend besser als alt. Auf den Erhaltungszustand muss man in Berlin sein besonderes Augenmerk legen. Die wichtigsten Fragen sind hierbei: Wann wurde das Haus gebaut? Welche Maßnahmen zur Sanierung gab es bereits? Was wurde bereits behoben, wo genau gibt es noch Probleme? Je älter das Haus ist, desto mehr muss man wohl in eine Renovierung investieren – das muss bereits vorab klar sein, um von den Kosten nicht überrumpelt zu werden.

Was ist vor dem Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin durchzuführen?

Für Käufer/Verkäufer ist es nicht immer ganz einfach, den wirklichen Zustand eines Objekts festzustellen. Dabei wird zunächst der Wert der Einnahmen und Ausgaben betrachtet. Ebenso wichtig ist der Quadratmeterpreis pro Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses sowie die Eigenkapitalrendite. Generell gilt: Mehrfamilienhäuser sind teuer. Aus diesem Grund werden sich beim Verkauf weitaus weniger Interessenten melden als beispielsweise bei einer Wohnung.

Wie verhält es sich mit der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Berlin?

Es ist in der Regel besser, wenn man die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen wandeln kann – so wird das Haus insgesamt vom Preis her steigen. Dies ist aber nicht ohne weiteres möglich, sprich, es müssen einige Bedingungen erfüllt sein. So ist es erforderlich, dass das Bauamt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt. Außerdem ist eine Teilungserklärung durch einen Notar zu beurkunden.

Welchen Einfluss haben die Berliner Grundstückspreise auf den Bau von Mehrfamilienhäusern?

Für kleinere Investoren sind bei drastischen Preissteigerungen für Bauland in den vergangenen fünf Jahren mitunter Schmerzgrenzen erreicht worden. Deshalb wird der Berliner Speckgürtel zunehmend interessanter, um Immobiliengeschäfte zu tätigen. Allerdings gibt es in der Region Potsdam mittlerweile zunehmende Annäherungen im Kostenniveau für Immobilien.

Größere Projektgesellschaften versuchen, die steigenden Bodenpreise durch dichtere Bebauung zunehmend auch in der Höhe zu kompensieren. Bei innerstädtischen Neubauten ist die Rendite trotz teuren Baulandes in Berlin kaum ein Risiko, in B- und C-Lagen werden durch die zunehmende Angleichung der Bodenrichtwerte Projektentwicklungen im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit zunehmend kritischer geprüft.

 Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben hier mitunter Kostenvorteile, da ihnen Bauland kostenlos vom Senat zur Verfügung gestellt wird.