Mehrfamilienhaus kaufen

Beiträge / Expertentipp

Wenn Sie in Deutschland ein Mehrfamilienhaus kaufen möchten, steht am Anfang zunächst die Frage, wo Sie gute Angebote finden können. Mehrfamilienhäuser werden in Portalen wie Immobilienscout oder Immonet deutlich weniger angeboten als Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Die Auswahl ist eingeschränkt.

Bessere Chancen gibt es hingegen in diskreten Netzwerken. Auch wir von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN stellen Mehrfamilienhäuser nicht in Portale, sondern vermarkten sie „off-market“ im Kreis unserer Kunden, deren Bedürfnisse wir genau kennen.

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Bevor Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen: Rendite prüfen

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine gründliche Vorbereitung unersetzlich. Sie beginnt beim Prüfen der Frage, ob sich das Investment für die Vermietung lohnen wird. Für viele Erstkäufer ist das eine große Herausforderung, denn die Rendite, also der Ertrag, den das Mehrfamilienhaus bringt, ist gar nicht so einfach zu ermitteln. Viele Faktoren beeinflussen den Wert, denn es kann nicht nur die Einnahmeseite beleuchtet werden.

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Vor allem bei den Ausgaben sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Neben- und Betriebskosten nicht übersehen werden. Unverhoffte Renovierungen, Steuern, Gebühren von Ämtern und Betreiberkosten können den Ertrag eines Mehrfamilienhauses erheblich schmälern.

Wer wenig Erfahrung mit dem Investieren in ein Mehrfamilienhaus hat, wird von unseren erfahrenen Investmentmaklern gut beraten. Sie wissen, worauf es beim Kauf ankommt und können genau die Immobilie für Sie finden, die zu ihren Erfahrungen und Bedürfnissen passt.

Wo lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen?

Ein weiterer Faktor, den Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses beachten sollten, ist die Lage. Die deutschen Immobilienmärkte sind divers und verändern sich ständig. In den letzten Jahren gab es in vielen Städten enorme Wertsteigerungen von Mehrfamilienhäusern. Das lag einerseits an der Knappheit von entsprechenden Immobilien, aber auch an sensationell niedrigen Zinsen.

Die EZB als Taktgeber verursachte sogar Strafzinsen für Bankguthaben und durch die steigende Inflation flüchteten viele Anleger und Sparer in Vermögenswerte wie Immobilien.

Durch die Verknappung von Mehrfamilienhäusern in den Toplagen der Metropolen rückten auch so genannte B- und C-Lagen mehr und mehr in das Kaufinteresse von Investoren. Davon profitierten die Speckgürtel von Großstädten.

„Während in den sieben größten Städten in Deutschland der Geldumsatz rückläufig war, legte das Transaktionsvolumen in den B-Städten deutlich zu – um 18,5 % auf rund 6,3 Milliarden Euro“

Schick Immobilien – Michael Schick

Aber auch in mittleren Städten wie Leipzig, Braunschweig und Magdeburg stiegen die Preise von Mehrfamilienhäusern in den letzten Jahren stark an.

Investoren stehen daher mehr denn je vor der Frage, in welchen Lagen sie zur gegenwärtigen Marktlage ein Mehrfamilienhaus am besten kaufen können.

Die erfahrenen Investmentmakler von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN sind mit den verschiedenen Immobilienmärkten und deren Mikro- und Makrolagen eng vertraut und können Kaufinteressenten passend zu ihren Bedürfnissen beraten.

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Fasade eines Mehrfamilienhaus im Schein der Sonne | Mehrfamilienhaus kaufen von Schick Immobilien Berlin

Zur Lageeinschätzung gehört auch die Betrachtung, wie stark die Wohnungen des Mehrfamilienhauses von Mietern nachgefragt werden. Das hilft, um die Wahrscheinlichkeit von Leerständen zu analysieren und Mietausfälle zu vermeiden.

Einen guten Marktüberblick erhalten Käufer und Verkäufer von Mehrfamilienhäusern auch im jährlich erscheinenden Zinshausmarktbericht von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN.

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Was bedeutet „Kaufen zum Faktor X“?

Wenn Sie wissen möchten, nach wie vielen Jahren sich das Mehrfamilienhaus durch die Mieteinnahmen selbst finanziert hat, bestimmen Sie über eine einfache Formel den sogenannten ROI Faktor. Der gibt an, nach wie vielen Jahren sich Ihr Investment refinanziert hat.

(Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / (Jahresnettokaltmiete – Betriebskosten) =ROI Faktor

Beispiel:

Der Kaufpreis des Mehrfamilienhauses beträgt 1.000.000 EUR. Die Nebenkosten für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer betragen 180.000 EUR. Die Mieteinnahmen betragen abzüglich der Kosten für Hausverwaltung, Reparaturen und Steuern 50.000 Euro pro Jahr.

(1.000.000 EUR + 180.000 EUR) / (50.000 EUR) = 23,6

Damit sind die Anschaffungskosten des Mehrfamilienhauses nach etwas mehr als 23 Jahren erwirtschaftet.

Wie wird die Rendite eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Für die Berechnung der Rendite kann die Formel einfach umgestellt werden.

Rechnen Sie dazu:

(Jahresnettokaltmiete – Betriebskosten) *100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite %

In unserem Rechenbeispiel stellt sich das wie folgt dar:

(50.000 EUR) *100 / (1.000.000 EUR + 180.000 EUR) = 4,23 %

Bei der errechneten Rendite ist Vorsicht angebracht. Denn wie sich die Mieteinnahmen entwickeln und welche Kosten noch mit dem Mehrfamilienhaus einhergehen, lässt sich nicht eindeutig bestimmen. Die in Exposés verbreiteten Rendite-Angaben sind mit besonders großer Vorsicht zu betrachten. Denn welche Faktoren in die Kalkulation eingeflossen sind, lässt sich meist nicht nachvollziehen.

Eine Rendite-Schätzung kann eine intensive Beschäftigung mit dem Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf nicht ersetzen. Es sollte auf jeden Fall immer ein Marktprofi zu Rate gezogen werden.

Mehrfamilienhaus kaufen – Finanzierung richtig planen

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sind deutlich mehr finanzielle Mittel notwendig als bei einer Eigentumswohnung zur Vermietung. In Metropolen liegen die Preise regelmäßig im Millionenbereich. Auf eine Finanzierung des Mehrfamilienhauses wird nur selten verzichtet werden können. Aufgrund der langanhaltenden Niedrigzinsphase sind die Bedingungen bei den Banken strenger geworden.

„Bei den privaten Haushalten übt der Ankauf von Vermögenswerten einen Abwärtsdruck auf die längerfristigen Zinssätze aus und führt damit tendenziell zu niedrigeren längerfristigen Zinssätzen für private Kreditnehmer und Sparer.“

EZB – Philip R.Lane

Das zeigt sich in den Beleihungswerten, mit denen Banken die Grenzen der Finanzierung festlegen. Vereinfacht gesagt, markiert die Bank mit einem Beleihungsauslauf von 60 % des Kaufpreises den ihrer Analyse nach marktbereinigten Immobilienwert.

Die Finanzierungslücke von 40 % muss der Käufer dann mit Eigenkapital oder anderen Finanzdiensten schließen. Ein Bankenvergleich lohnt sich, denn die Bewertung des Ausfallrisikos für die Bank fällt durchaus unterschiedlich aus.

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Für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern gibt es spezialisierte Banken und Finanzierungsdienstleister, die ebenfalls beratend zur Seite stehen, wenn der Kauf eines Mehrfamilienhauses geplant ist.

Zuschüsse und Förderdarlehen für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses

Bevor Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, sollten Sie auch gegebenenfalls bestehende Zuschuss- und Fördermöglichkeiten prüfen. Die KfW und auch die Landesbanken der Bundesländer bieten beispielsweise im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen Förderungen an. Die Programme sind sehr verschieden und es gibt keine Gewähr dafür, dass sie dauerhaft existieren. Meist werden sie von den regierenden Parteien vorgegeben oder beeinflusst.

Bevor es zum Notar geht: Kaufvertrag prüfen

Die Finanzierung steht, die Kaufpreisverhandlungen sind abgeschlossen, der Notartermin und damit der Kauf rücken näher. Höchste Zeit also, den Kaufvertragsentwurf genau zu prüfen.  Denn auch wenn ein fachkundiger Notar den Kauf beurkundet und begleitet, sollten bereits vor dem Kauf wichtige Regelungen im Vertragsentwurf festgelegt werden.

Zu Beispiel wie der Eigentumsübergang geregelt wird, was mit den laufenden  Versorgerverträgen und hinterlegten Kautionen passiert und wie die reibungslose Abrechnung der Mietnebenkosten erfolgen wird.

Auch hier muss guter Rat nicht teuer sein. Die erfahren Investmentmakler von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN helfen gerne weiter. Der Notar ist als neutrale Instanz dafür zuständig, dass die Beurkundung nach Recht und Gesetz erfolgt und Regressforderungen oder Rückabwicklungen vermieden werden. Für die Ausgestaltung und Regelung vom Eigentumsübergang ist er nicht verantwortlich.

Mehrfamilienhaus gekauft – Eigentumsübergang

Der Eigentumsübergang ist die heikle Phase nach der Beurkundung. Denn im Grundbuch steht weiterhin der Alteigentümer.

Zwar wird der Notar nach vollständiger Zahlung die Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch veranlassen. Oft vergeht aber bis zur vollständigen Übernahme etwas Zeit, in der sich der Käufer um die Neuverwaltung der Kautionen und die Versorgerverträge wie Versicherungen, Gas, Wasser und Müll kümmern muss.

Werden alle Versorgerverträge des Vorbesitzers übernommen, muss der Eigentumswechsel angezeigt werden. Das geht auch ohne Grundbuchblatt mit einer vom Notar beglaubigten Kopie des Kaufvertrags.

Mehrfamilienhaus – Wertentwicklung verfolgen

Der Wert eines Mehrfamilienhauses ist untrennbar verbunden mit der aktuellen Lage auf den lokalen Zinshausmärkten. Die Unterschiede können über die Jahre stark schwanken, was für die Kaufpreisentwicklung eine große Herausforderung ist.

Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Ihr Mehrfamilienhaus derzeit hat, wenden Sie sich am besten an einen unserer erfahrenen Investmentmakler bei MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN. Auch wenn Sie noch keinen Verkauf planen, bewerten wir gerne Ihr Zinshaus. Die Wertermittlung erfolgt stets individuell und nicht maschinell. Dabei fließt die langjährige Markterfahrung der Investmentmakler ein, die von Algorithmen nicht reproduziert werden kann.

Wir haben über Jahre ein erlesenes Netzwerk von Investoren aufgebaut, in dem die Bedürfnisse der Käufer genau erfasst sind. Auf diese Weise findet MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN in jeder Marktlage für jeden Verkäufer den passenden Käufer.

Foto: © Artsy./Depositphotos.com

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