Mietshäuser verkaufen in Berlin

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Wohnraumprivatisierung in der Mieterstadt Berlin

Die deutsche Hauptstadt hat zahlreiche Markenzeichen. Eins davon sind die typischen Mietshäuser in Berlin, die der Spreemetropole als Immobilienstandort einen besonderen Charakter verleihen. Gerade mal 17,1 Prozent der Berliner Bevölkerung wohnt in der eigenen Immobilie, der weitaus größere Teil in einem Mietshaus in Berlin. Das ist im Vergleich mit den deutschen Metropolen und anderen europäischen Großstädten ein extrem niedriger Wert. Die Gründe sind vielfältig, in erster Linie aber historischer Natur. So sind heute immer noch die Folgen spürbar, dass es in Ostberlin bis zum Mauerfall praktisch keine privatwirtschaftlichen Wohnhäuser gab. Wer in Ostberlin lebte, wohnte fast immer in einem Miethaus.

Inhaltsverzeichnis

  1. Mietshäuser überwiegen Wohneigentum in Berlin
  2. Was muss ich beim Verkauf eines Mietshauses beachten?
  3. Warum sollte ich das Mietshaus mit Mietern verkaufen?
  4. Warum sollte ich das Mietshaus mit Makler verkaufen?

Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise für Wohnhäuser in Berlin Ende der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts war der Berliner Markt für Mietshäuser und Wohneigentum nach übereinstimmender Expertenmeinung im internationalen Maßstab unterbewertet. Deshalb sahen viele Investoren ein erhebliches Potenzial für Ertrags- und Wertentwicklungen und sie rechneten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise der Mietshäuser in Berlin.

Doch in der Mieterstadt Berlin glaubten viele Menschen nicht an die Vorteile daran, eine Wohnung in einem Miethaus in Berlin zu kaufen. Hinzu kam die vergleichsweise geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung. Auf der anderen Seite führten schnell wachsende Einwohnerzahlen in den letzten Jahren und eine überproportionale Zunahme der Einpersonenhaushalte zu einer erhöhten Nachfrage für Wohnhäuser in Berlin.

Da gleichzeitig die Wohnungsbautätigkeit nur schwach ausgeprägt war, sank der Wohnungsleerstand, die Mieten in Berliner Mietshäusern stiegen und auch die Kaufpreise beim Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhten sich.

Mietshäuser überwiegen Wohneigentum in Berlin

Obwohl Wohn- und Teileigentum in Berliner Wohnhäusern insgesamt weniger verbreitet ist als andernorts, nimmt die Zahl der Eigentumswohnungen stetig zu, und wie in den letzten Jahren setzte sich auch der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort. „Um das richtig einordnen zu können“, erläutert Jürgen Michael Schick, Inhaber der SCHICK IMMOBILIEN in Berlin und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „müssen neben den Faktoren, die den hiesigen Immobilienmarkt direkt beeinflussen, zugleich die Aspekte in Betracht gezogen werden, die Berlin als internationale Metropole für Investoren jeder Größenordnung und für Geldanleger hochattraktiv machen. Dazu gehören die Beliebtheit und der gute Ruf der Stadt, die stabilen politischen Verhältnisse, eine überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Entwicklung, die hohe Lebensqualität, die Vielfalt und schließlich ihr internationaler, weltoffener Charakter. Es ist die richtige Mischung harter und weicher Faktoren der Kapitalverwertung, die in Berlin schon mehrere Jahre vorherrschen und auch die Umwandlung von Miethäusern in Berliner Eigentumswohnungen befeuern.“

Zinshausdaten 2019

Quelle: Zinshaus Report – Schick Immobilien

Was muss ich beim Verkauf eines Mietshauses beachten?

Tragen sich Eigentümer mit dem Gedanken ein Mietshaus zu verkaufen, sollten sie sich bewusst machen, dass dies einen höheren Aufwand bedeutet als der Verkauf eines Einfamilienhauses. Da es beim Verkauf eines Mietshauses auch um einen weitaus höheren Verkaufswert geht, können Fehler oder eine schlechte Vorbereitung, hohe Verluste bedeuten.

Für den Verkauf eines Mietshauses sind Unterlagen erforderlich, die Auskunft über den Zustand, Lage sowie die Ausstattung einer Immobilie geben. Dazu gehören unter anderem die Flurkarte, die Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten, die bestehenden Mietverträge, Versicherungsnachweise. Die Qualitätsmakler von Schick Immobilien in Berlin, wissen, welche Unterlagen Sie zum Verkauf Ihres Mietshauses benötigen und können diese für Sie zusammenstellen. 

Um ein Mietshaus erfolgreich verkaufen zu können, muss dieses zunächst bewertet werden. Nicht zu unterschätzen ist dabei die Frage, ob es sich bei einem Zinshaus um einen Alt- oder einen Neubau handelt. Die Instandhaltungskosten eines älteren Mietshauses sind in der Regel nicht unerheblich. Oftmals wird mit 12,50-16,50 EUR/m²/Jahr kalkuliert. Dieser Aufwand ist bei einem neu gebauten Wohn- und Geschäftshaus deutlich geringer.

Überdies sind die Standards eines Neubaus hinsichtlich Barrierefreiheit und Energieeinsparung besser als beim Altbau. Die Qualitätsmakler von Schick Immobilien in Berlin, verfügen über die nötige Marktkenntnis und Erfahrung, um die Immobilie genau bewerten und damit den optimalen Verkaufspreis ermitteln zu können.

Verkauf mit Mietern

Verkauft ein Eigentümer Immobilien mit Mietern, so tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen ein. Dabei gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Sollte es aber dennoch zu einer Eigennutzung kommen, muss dem Mieter gegenüber zunächst eine Kündigung ausgesprochen werden.  Zunächst sollte der verkaufende Eigentümer jedoch mit seinen Mietern sprechen.

Möglicherweise ist dieser sogar am Kauf seiner Wohnung interessiert. Um dieses Problem weitestgehend zu vermeiden, lohnt es sich nach Kapitalanlegern Ausschau zu halten, die kein Interesse an einer Eigennutzung haben. Die Qualitätsmakler von Michael Schick Immobilien in Berlin helfen Ihnen durch ihr Off-Marketing genau diese Investoren zu erreichen.

Warum sollte ich das Mietshaus mit Makler verkaufen?

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfolgreich über die Bühne bringen zu können, benötigt es viel Marktkenntnis und Erfahrung. Für die Qualitätsmakler von Schick Immobilien in Berlin ist ein solcher Verkauf das tägliche Brot.

Bereits bei der Bewertung der Immobilie sind viel Know-how und Marktkenntnis erforderlich. Auch unterschätzen Eigentümer oft das Besorgen verkaufsrelevanter Unterlagen sowie den Umgang mit möglichen Investoren. Auch rechtliche Fallstricke, oder Energieangaben zum Gebäude und Energieausweis, führen gelegentlich zu Geldbußen oder sogar Rückabwicklungen von Immobilientransaktionen.

Für die Qualitätsmakler von Schick Immobilien aus Berlin sind solche Situationen alltäglich. Dadurch sind sie in der Lage sowohl verlässliche Verkehrswerte für eine Immobilie zu ermitteln als auch die notwendigen Unterlagen für den Verkauf des Zinshauses zu besorgen. Sie wissen, wo die Fehlerquellen des Immobilienverkaufs liegen und räumen diese problemlos aus.

Damit sorgen die Qualitätsmakler von Schick Immobilien aus Berlin für einen zügigen und problemlosen Immobilienverkauf zu einem marktgerechten Preis.

Fazit

  • Mit einer Wohneigentumsquote von rund 17 Prozent ist Berlin unter den Metropolen in Deutschland und Europa die größte Mieterstadt. Ein Wohnhaus in Berlin oder Mietshäuser zu kaufen waren jedoch in der Vergangenheit unter anderem wegen der geringen Kaufkraft für die Mieter kaum eine Option.

  • Der Berliner Immobilienmarkt ist durch eine Reihe widersprüchlicher Entwicklungen gekennzeichnet. Unterm Strich jedoch bleibt die Attraktivität des Immobilienstandortes Berlin für nationale und internationale Investoren ungebrochen.

  • Die Berliner Grundstückspreise steigen erheblich, auch deutlich stärker als die Preise für Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern.

  • Die einst großen Unterschiede im Immobilienmarkt zwischen der Ost- und Westhälfte Berlins gehen allmählich zurück. Das führte u. a. dazu, dass die Werte für beide Stadtteile in Berichten und Tabellen zu Wohnhäusern in Berlin nicht mehr getrennt aufgeführt werden.

FAQ

Was muss die Politik gegen den unterentwickelten Wohneigentumsmarkt unternehmen?

Erforderlich ist eine prinzipiell neue Förderpolitik. Das gilt aber nicht nur für Wohnhäuser in Berlin. Das ist eine gesamtdeutsche Aufgabe, denn mit 45 Prozent der deutschen Haushalte im Eigentum bildet Deutschland das Schlusslicht in der gesamten EU. Deshalb ist jetzt Zeit für einen neuen Weg: freie Flächen mobilisieren, Bauland ausweisen, Baugenehmigungen schneller erteilen, Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten erhöhen, Grunderwerbssteuer senken, Familien beim Eigentumserwerb besser unterstützen – kurzum: Es geht darum, private Investitionen zum Erwerb von Eigentumswohnungen und eigenen Wohnhäusern effektiver zu fördern. All das klingt selbstverständlich, würde jedoch die Wohnungspolitik in Deutschland grundlegend erneuern und auch den Wohnungsmangel hierzulande beseitigen helfen.

Welche Rolle spielen bei den Kauffällen Lofts und Dachwohnungen in Mehrfamilienhäusern?

Im gehobenen Segment der Berliner Eigentumswohnungen sind Lofts und Dachwohnungen in Mietshäusern sehr beliebt. Seit Mitte der 80er Jahre wurden sie in Westberlin ausgebaut, ab den 90er Jahren auch in der Osthälfte Berlins. Momentan werden Penthäuser vor allem in Citylagen nachgefragt.

Warum Makler?

Für die Qualitätsmakler von Schick Immobilien aus Berlin sind solche Situationen alltäglich. Dadurch sind sie in der Lage sowohl verlässliche Verkehrswerte für eine Immobilie zu ermitteln als auch die notwendigen Unterlagen für den Verkauf des Zinshauses zu besorgen. Sie wissen wo die Fehlerquellen des Immobilienverkaufs liegen und räumen diese problemlos aus.

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