Mietshäuser in Berlin kaufen und verkaufen

Wohnraumprivatisierung in der Mieterstadt Berlin

 

Die deutsche Hauptstadt hat zahlreiche Markenzeichen. Eins davon sind die typischen Mietshäuser in Berlin, die der Spreemetropole als Immobilienstandort einen besonderen Charakter verleihen. Gerade mal 14,1 Prozent der Berliner Bevölkerung wohnt in der eigenen Immobilie, der weitaus größere Teil in einem Mietshaus in Berlin. Das ist im Vergleich mit den deutschen Metropolen – hier sind es durchschnittlich 45 Prozent – und anderen europäischen Großstädten ein extrem niedriger Wert. Die Gründe sind vielfältig, in erster Linie aber historischer Natur. So sind heute immer noch die Folgen spürbar, dass es in Ostberlin bis zum Mauerfall praktisch keine privatwirtschaftlichen Wohnhäuser gab. Wer in Ostberlin lebte, wohnte fast immer in einem Miethaus.

 Inhalt:

  1. Der Immobilienmarkt – Mietshaus in Berlin kaufen und verkaufen
  2. Mietshäuser überwiegen Wohneigentum in Berlin
  3. Wohnhäuser kaufen und verkaufen in Berlin: Unterschiede zwischen Ost und West
  4. Weiterverkäufe im Wohneigentum errichteter Objekte
  5. Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Mietshäusern in Berlin
  6. Mietshaus verkaufen in Berlin

 

 

Der Immobilienmarkt – Mietshaus in Berlin kaufen und verkaufen

Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise für Wohnhäuser in Berlin Ende der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts war der Berliner Markt für Mietshäuser und Wohneigentum nach übereinstimmender Expertenmeinung im internationalen Maßstab unterbewertet. Deshalb sahen viele Investoren ein erhebliches Potenzial für Ertrags- und Wertentwicklungen und sie rechneten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise der Mietshäuser in Berlin.

Doch in der Mieterstadt Berlin glaubten viele Menschen nicht an die Vorteile daran, eine Wohnung in einem Miethaus in Berlin zu kaufen. Hinzu kam die vergleichsweise geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung. Auf der anderen Seite führten schnell wachsende Einwohnerzahlen in den letzten Jahren und eine überproportionale Zunahme der Einpersonenhaushalte zu einer erhöhten Nachfrage für Wohnhäuser in Berlin. Da gleichzeitig die Wohnungsbautätigkeit nur schwach ausgeprägt war, sank der Wohnungsleerstand, die Mieten in Berliner Mietshäusern stiegen und auch die Kaufpreise beim Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhten sich.

Mietshäuser überwiegen Wohneigentum in Berlin

Obwohl Wohn- und Teileigentum in Berliner Wohnhäusern insgesamt weniger verbreitet ist als andernorts, nimmt die Zahl der Eigentumswohnungen stetig zu, und wie in den letzten Jahren setzte sich auch der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort. „Um das richtig einordnen zu können“, erläutert Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „müssen neben den Faktoren, die den hiesigen Immobilienmarkt direkt beeinflussen, zugleich die Aspekte in Betracht gezogen werden, die Berlin als internationale Metropole für Investoren jeder Größenordnung und für Geldanleger hochattraktiv machen.

Dazu gehören die Beliebtheit und der gute Ruf der Stadt, die stabilen politischen Verhältnisse, eine überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Entwicklung, die hohe Lebensqualität, die Vielfalt und schließlich ihr internationaler, weltoffener Charakter. Es ist die richtige Mischung harter und weicher Faktoren der Kapitalverwertung, die in Berlin schon mehrere Jahre vorherrschen und auch die Umwandlung von Miethäusern in Berliner Eigentumswohnungen befeuern.“

 

Wohnhäuser kaufen und verkaufen in Berlin: Unterschiede zwischen Ost und West

Eine regionale Betrachtung der Situation bei Eigentumswohnungen offenbart, dass sich die in den Jahren nach dem Mauerfall noch großen Unterschiede bei Verkaufen eines Wohnhauses zwischen der Ost- und Westhälfte Berlins allmählich angleichen. Schick: „Das betrifft sowohl die Schwerpunktbildung als auch die Preisentwicklung. Zwar sind bestimmte Gebiete im Westteil der Stadt, wie der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach wie vor besonders begehrt, aber Mietshäuser in Berlin-Mitte oder Pankow holen in der Beliebtheitsskala stetig auf.

Ähnlich verläuft die Preisentwicklung. Auch hier nehmen die Unterschiede ab. Lange Zeit fielen die aus den Kauffällen abgeleiteten Preisniveaus für den Ost- und Westteil der Stadt sehr unterschiedlich aus, sodass damals auch in vielen Berichten und Tabellen die Preise separat für das östliche und das westliche Stadtgebiet ausgewiesen wurden. Das hat sich verändert. Heutzutage ist ein solche Teilung auf dem Immobilienmarkt nicht mehr erforderlich.

Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte

Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen erzielen am Berliner Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als neu erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum, dass in einem Berliner Mietshaus zu verkaufen ist. Dennoch liegen Kaufpreise erkennbar über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen. Neben Unterschieden in der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte dürften hierbei die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen.

 

Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Mietshäusern in Berlin

Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck.

Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen – anders als bei umgewandelten Wohnungen, die in einem Wohnhaus in Berlin zu verkaufen sind – seltener zur Kapitalanlage, sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgen die Weiterverkäufe zu fast 60 Prozent bezugsfrei.


Fazit

  • Mit einer Wohneigentumsquote von rund 14 Prozent ist Berlin unter den Metropolen in Deutschland und Europa die größte Mieterstadt. Ein Wohnhaus in Berlin oder Mietshäuser zu kaufen waren jedoch in der Vergangenheit unter anderem wegen der geringen Kaufkraft für die Mieter kaum eine Option.
  • Der Berliner Immobilienmarkt ist durch eine Reihe widersprüchlicher Entwicklungen gekennzeichnet. Unterm Strich jedoch bleibt die Attraktivität des Immobilienstandortes Berlin für nationale und internationale Investoren ungebrochen.
  • Die Berliner Grundstückspreise steigen erheblich, auch deutlich stärker als die Preise für Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern.
  • Die einst großen Unterschiede im Immobilienmarkt zwischen der Ost- und Westhälfte Berlins gehen allmählich zurück. Das führte u. a. dazu, dass die Werte für beide Stadtteile in Berichten und Tabellen zu Wohnhäusern in Berlin nicht mehr getrennt aufgeführt werden.

 

FAQ

Was muss die Politik gegen den unterentwickelten Wohneigentumsmarkt unternehmen?

Erforderlich ist eine prinzipiell neue Förderpolitik. Das gilt aber nicht nur für Wohnhäuser in Berlin. Das ist eine gesamtdeutsche Aufgabe, denn mit 45 Prozent der deutschen Haushalte im Eigentum bildet Deutschland das Schlusslicht in der gesamten EU. Deshalb ist jetzt Zeit für einen neuen Weg: freie Flächen mobilisieren, Bauland ausweisen, Baugenehmigungen schneller erteilen, Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten erhöhen, Grunderwerbssteuer senken, Familien beim Eigentumserwerb besser unterstützen – kurzum: Es geht darum, private Investitionen zum Erwerb von Eigentumswohnungen und eigenen Wohnhäusern effektiver zu fördern. All das klingt selbstverständlich, würde jedoch die Wohnungspolitik in Deutschland grundlegend erneuern und auch den Wohnungsmangel hierzulande beseitigen helfen.