Reform der Grunderwerbsteuer

Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hat den Startschuss zur Reform der Grunderwerbsteuer gegeben. In ersten Beratungen wurde deutlich, dass die Politik danach strebt, die Hürden zum Immobilienerwerb zu senken. Die Länder sollen die Grunderwerbsteuer bis auf null absenken können. Ziel dieser Initiative ist es, private Erstkäufer zu entlasten. Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, begrüßt diesen Entschluss. Besonders für junge Leute scheitere der Traum vom Eigenheim wegen des fehlenden Eigenkapitals. Deshalb sei die geplante Reform der Grunderwerbsteuer ein wichtiger Schritt in die Richtung. Sie könne Menschen mit mittlerem Einkommen den Zugang zu Wohneigentum ermöglichen. Um Nachhaltigkeit weiter voranzutreiben, plädiert der IVD für eine Erstattung der Grunderwerbsteuer bei energetischer Sanierung.

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Uneinigkeit beim Berliner Mietspiegel

Im April veröffentlichte das Amtsgericht Spandau ein Urteil zum Berliner Mietspiegel 2021: Darin wurde das Mieterhöhungsverlangen zurückgewiesen. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass der Berliner Mietspiegel 2021 nicht ausreichend qualifiziert sei. Es handele sich um die zweite Fortschreibung in Folge. Dies sei nicht zulässig. Das Amtsgericht Wedding hingegen unterstützte den Mietspiegel 2021 in einem Urteil. Diese ambivalente Bewertung des Mietspiegels sorgt für Verunsicherung – die Rechtssicherheit steht infrage und das Vertrauen in den Mietspiegel hat gelitten. Denn auch die Mietpreisbremse kann nur dort gelten, wo ein wirksamer Mietspiegel vorliegt. Der IVD kritisierte die erneute Fortschreibung des Mietspiegels aus juristischen Gründen bereits 2021. Auch wenn das Amtsgericht Wedding den Mietspiegel 2021 stützt, bleibt die Frage offen, wie das Land Berlin in den kommenden Jahren einen rechtmäßigen und vertrauenswürdigen Mietspiegel erstellen kann.

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Diskussionen um das Vorkaufsrecht

Weil ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 der bisherigen Praxis zum Vorkaufsrecht die Grundlage entzogen hat, steht das Vorkaufsrecht vor einer Neuauflage: Als eine Reaktion auf die Initiative der Länder Berlin, Bremen und Hamburg macht sich der Bundesrat für das kommunale Vorkaufsrecht stark. Auch in einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung Bauwesen und Kommunen wurde Anfang Mai über die Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufrechts diskutiert. Die Pläne von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) stoßen innerhalb der Immobilienbranche auf Kritik. Dem Immobilienverband IVD zufolge schafft ein kommunales Vorkaufsrecht keinen Mehrwert: Ein öffentlicher Vermieter sei per se nicht besser als ein privater Vermieter. Das Mietrecht schütze Bestandsmieter ohnehin. Statt der Diskussion um eine Neuauflage des kommunalen Vorkaufrechts sollte sich der Fokus der Politik verstärkt auf Neubauaktivitäten richten.

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Vorkaufsrecht – gemeinsame Sache in Berlin, Hamburg und München

Erst im November kippte das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Anwendung des Vorkaufsrechts als angeblichen Spekulationsschutz – ein Erfolg für Immobilieneigentümer. Jetzt ziehen die Bürgermeister der größten Städte Deutschlands nach: Als erste konkrete Reaktion auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts startet in Berlin, Hamburg und München eine Initiative zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Die Akteure begründen ihr Anliegen mit dem Schutz des bezahlbaren Mietwohnraums sowie mit der Sicherung sozialer Erhaltungsgebiete und dem Entgegenwirken spekulativer Absichten seitens der Immobilienunternehmen. Gemeinsam plädieren sie für eine schnelle Lösung zur Neuregelung des Vorkaufsrechts auf Bundesebene. Gemäß IVD sei mit einer solchen Reaktion zu rechnen gewesen. Doch diese Bemühungen um gesetzliche Änderungen gehen zulasten dringend notwendiger Neubauaktivitäten.

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Berlin erhöht Wohngeld

Die 2020 beschlossene Wohngeldreform sieht eine regelmäßige Anpassung des Wohngelds vor. Mit dieser Regelung soll sichergestellt werden, dass das Einkommen der Wohngeldhaushalte nach Abzug der Wohnkosten – verglichen mit dem Zeitpunkt der Wohngeldreform am 1. Januar 2020 – nicht an Kaufkraft einbüßt. So können auch einkommensschwache Haushalte, deren Ansprüche wegen einer Einkommenssteigerung eventuell entfallen würden, weiterhin Wohngeld beziehen. Seit dem 1. Januar 2022 erhalten die Berliner Wohngeldhaushalte durchschnittlich zehn Euro mehr pro Monat. Betroffen von dieser Regelung sind in Berlin knapp 19.500 Haushalte, darunter viele Rentnerhaushalte – nahezu die Hälfte – sowie Familien. Statt stärkerer Regulierungsmaßnahmen kann mit gezielter finanzieller Unterstützung die zunehmende Belastung durch steigende Wohnungspreise wirkungsvoll abgeschwächt werden.

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Geisel pocht auf Mietenstopp für Berlin

Nach wie vor ist die Wohnsituation in Berlin angespannt. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Ende Januar tagte daher erstmals das „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“. Der Berliner Senat will in Kooperation mit den Bezirksämtern sowie mit der Wohnungs- und Bauwirtschaft bezahlbaren Wohnraum schaffen und den Neubau ankurbeln. Andreas Geisel, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, pocht auf einen freiwilligen Mietenstopp seitens der Wohnungsunternehmen für einen Zeitraum von fünf Jahren. Die Mieten sollen allerdings nicht eingefroren, sondern an die Inflationsrate gekoppelt werden. Im Gegenzug sollen Erleichterungen bei Neubauprojekten durch schnellere Baugenehmigungen folgen. Der IVD Berlin-Brandenburg begleitet die Vorschläge kritisch und spricht sich dafür aus, nach dem gescheiterten Mietendeckel nicht erneut den Irrweg von zu viel Regulatorik zu beschreiten.

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Berlin wird mehr bauen

Noch verhandeln die Parteien in Berlin über den künftigen Senat. Mit Blick auf den Wohnungsneubau zeichnet sich jedoch ein Trend ab: So wird es wahrscheinlich eine prozentuale Obergrenze für den Neubau von Eigentumswohnungen geben. Mindestens zwei Drittel aller Neubauwohnungen sollen demnach im Mietwohnungsbau entstehen. Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke fordern sogar eine Mietwohnungsquote von 80 Prozent. Zudem sollen 50 Prozent aller Neubauten preisgebunden und gefördert sein. Begleitet von der Neubaudiskussion zu Tegel, dem Tempelhofer Feld und über andere städtische Flächen ist davon auszugehen, dass der Mietwohnungsmarkt sich in den kommenden Jahren wieder langfristig entspannen wird.

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Diskussion um Hauszinssteuer

Die Debatte um die Einführung einer Hauszinssteuer wird lauter. Diese auf Mieteinkünfte erhobene Sondersteuer fällt auf Vermögensgewinne aus Immobilienvermietung an. Die Steuer gab es bereits zwischen 1923 und 1944, nun wird deren Wiedereinführung in Berlin gefordert, statt die von Teilen der Politik geforderte Enteignung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten voranzutreiben. Eine Hauszinssteuer hätte Auswirkungen auf alle Eigentümer und Vermieter, unabhängig von der Anzahl an Wohneinheiten, und damit auch erhebliche Folgen für Beleihungswerte und Finanzierungen laufender Hypotheken.

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Vorkaufsrechte nicht rechtens

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem aufsehenerregenden Urteil die Vorkaufsrechtspraxis Berlins gekippt. Die theoretische Annahme, dass der Verkauf eines Mietshauses in einem Milieuschutzgebiet nach Ablauf der Sieben-Jahre-Frist zu einer Verdrängung von Mietern führen könnte, reicht für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß den Bundesrichtern nicht aus. Damit erzielen viele Immobilieneigentümer in Berlin einen deutlichen Erfolg. Auch viele Abwendungsvereinbarungen, die mit Bezirken geschlossen worden sind, gehören nun auf den Prüfstand. Zwei Folgen wird dieses Urteil haben: Kurzfristig wird die zuletzt immer häufiger ausgeübte Vorkaufsrechtspraxis deutlich seltener angewandt werden. Langfristig ist davon auszugehen, dass der Bundesgesetzgeber nachbessern und damit das kommunale Vorkaufsrecht wahrscheinlich sogar stärken wird.

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Faktisches Aufteilungsverbot eingeführt

Mit Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes können die Bundesländer nun für angespannte Wohnungsmärkte weitere Verschärfungen bei Privatisierungen von Mietshäusern vornehmen. Insbesondere gilt dann, dass die Aufteilung von Häusern mit mehr als fünf Wohneinheiten einem kommunalen Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Faktisch kommt dieser Genehmigungsvorbehalt einem Aufteilungsverbot gleich, da die Ausnahmen sehr eng gefasst sind. Unter anderem müssen Aufteilungen genehmigt werden, wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen wollen, was aber nur sehr selten der Fall sein wird. Experten sagen voraus, dass durch die Verschärfungen das Angebot an Bestandswohnungen am Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weiter zurückgehen wird und in der Folge die Preise für bereits aufgeteilte und Neubauwohnungen weiter steigen werden.

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