Berlin wird mehr bauen

Noch verhandeln die Parteien in Berlin über den künftigen Senat. Mit Blick auf den Wohnungsneubau zeichnet sich jedoch ein Trend ab: So wird es wahrscheinlich eine prozentuale Obergrenze für den Neubau von Eigentumswohnungen geben. Mindestens zwei Drittel aller Neubauwohnungen sollen demnach im Mietwohnungsbau entstehen. Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke fordern sogar eine Mietwohnungsquote von 80 Prozent. Zudem sollen 50 Prozent aller Neubauten preisgebunden und gefördert sein. Begleitet von der Neubaudiskussion zu Tegel, dem Tempelhofer Feld und über andere städtische Flächen ist davon auszugehen, dass der Mietwohnungsmarkt sich in den kommenden Jahren wieder langfristig entspannen wird.

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Diskussion um Hauszinssteuer

Die Debatte um die Einführung einer Hauszinssteuer wird lauter. Diese auf Mieteinkünfte erhobene Sondersteuer fällt auf Vermögensgewinne aus Immobilienvermietung an. Die Steuer gab es bereits zwischen 1923 und 1944, nun wird deren Wiedereinführung in Berlin gefordert, statt die von Teilen der Politik geforderte Enteignung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten voranzutreiben. Eine Hauszinssteuer hätte Auswirkungen auf alle Eigentümer und Vermieter, unabhängig von der Anzahl an Wohneinheiten, und damit auch erhebliche Folgen für Beleihungswerte und Finanzierungen laufender Hypotheken.

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Vorkaufsrechte nicht rechtens

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem aufsehenerregenden Urteil die Vorkaufsrechtspraxis Berlins gekippt. Die theoretische Annahme, dass der Verkauf eines Mietshauses in einem Milieuschutzgebiet nach Ablauf der Sieben-Jahre-Frist zu einer Verdrängung von Mietern führen könnte, reicht für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß den Bundesrichtern nicht aus. Damit erzielen viele Immobilieneigentümer in Berlin einen deutlichen Erfolg. Auch viele Abwendungsvereinbarungen, die mit Bezirken geschlossen worden sind, gehören nun auf den Prüfstand. Zwei Folgen wird dieses Urteil haben: Kurzfristig wird die zuletzt immer häufiger ausgeübte Vorkaufsrechtspraxis deutlich seltener angewandt werden. Langfristig ist davon auszugehen, dass der Bundesgesetzgeber nachbessern und damit das kommunale Vorkaufsrecht wahrscheinlich sogar stärken wird.

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Faktisches Aufteilungsverbot eingeführt

Mit Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes können die Bundesländer nun für angespannte Wohnungsmärkte weitere Verschärfungen bei Privatisierungen von Mietshäusern vornehmen. Insbesondere gilt dann, dass die Aufteilung von Häusern mit mehr als fünf Wohneinheiten einem kommunalen Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Faktisch kommt dieser Genehmigungsvorbehalt einem Aufteilungsverbot gleich, da die Ausnahmen sehr eng gefasst sind. Unter anderem müssen Aufteilungen genehmigt werden, wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen wollen, was aber nur sehr selten der Fall sein wird. Experten sagen voraus, dass durch die Verschärfungen das Angebot an Bestandswohnungen am Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weiter zurückgehen wird und in der Folge die Preise für bereits aufgeteilte und Neubauwohnungen weiter steigen werden.

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Die Speckgürtel profitieren

Die Vororte und Speckgürtel der großen Metropolen werden attraktiver. Als Folge der Corona-Pandemie und der steigenden Preise für Eigentumswohnungen in den Städten entscheiden sich immer mehr Familien für den Umzug außerhalb der Innenstädte. Dabei sind nicht nur Wohnimmobilien zum Kauf in den Speckgürteln nachgefragt, sondern zunehmend auch Reihen- und Einfamilienhäuser zur Miete. Grundstückseigentümer in den Vororten können in der Folge mit einer erhöhten Nachfrage rechnen, wobei nicht nur Projektentwickler und Endverbraucher, sondern auch Investoren in Immobilienpakete zunehmend an solchen Objekten interessiert sind.

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Vermieter müssen nachhaltiger agieren

Die Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz im Wohnimmobiliensektor werden in den kommenden Jahren europaweit immer wichtiger. Vor allem der Austausch in die Jahre gekommener Heizungsanlagen, die Außendämmung von Fassaden und die Energiegewinnung werden viele Eigentümer und Vermieter vor Herausforderungen stellen. Zwar werden für die notwendigen Umbauten Fördermaßnahmen zur Verfügung gestellt, die Umsetzung wird aber vor allem kleinere Vermieter finanziell wie zeitlich belasten. So dürfen in Frankreich Wohnungen der schlechteren Effizienzklassen – entsprechend den Stufen F und G auf dem Energieausweis – ab dem Jahr 2028 nicht mehr vermietet werden. Vermieter in Deutschland sollten sich darauf einstellen, in den kommenden Jahren mit verpflichtenden energetischen Sanierungen zu rechnen.  

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Aufteilungen werden erschwert, Vorkaufrechte gestärkt

Der Bundestag hat am 7. Mai nach monatelangen Verhandlungen das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet. Das Gesetz sieht eine umfangreiche Novelle des Baugesetzbuchs vor – mit zwei umstrittenen Folgen für Eigentümer von Wohnhäusern: Zum einen soll die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen vor einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Häuser mit mehr als fünf Wohnungen dürfen ohne Genehmigung dann grundsätzlich nicht mehr aufgeteilt werden (Gemeinden erhalten zudem das Recht, die Vorbehalte auf Gebäude mit drei Wohnungen zu reduzieren bzw. auf bis zu 15 zu erhöhen). Da der Tatbestandskatalog für zu erteilende Genehmigungen sehr eng ausfällt, kommt der Vorbehalt einem Verbot gleich: Wer noch nicht aufgeteilt hat, wird dies in den kommenden Jahren nicht mehr tun können. Zudem soll das Vorkaufsrecht der Kommunen auch außerhalb der Milieuschutzgebiete erweitert werden. So erhalten Gemeinden in Zukunft drei statt zwei Monate Prüfzeit. Außerdem können in Zukunft die Gemeinden nicht nur „in den Kaufvertrag einsteigen“, sondern dürfen zum Verkehrswert erwerben. Die Folge werden langwierige Streitigkeiten zwischen Verkäufern und Gemeinden sein, da die Verkäufer nun werden darlegen müssen, dass der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich dem Verkehrswert entspricht. Ein kleiner Trost bleibt indes: Das Gesetz muss von den Ländern auch umgesetzt werden – manche Bundesländer, darunter Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen, haben bereits angekündigt, dass sie von diesen Regelungen keinen Gebrauch machen werden.

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Zahl der Baugenehmigungen steigt, Mietpreisentwicklung stabilisiert sich – außer in Berlin

Mit Ausnahme Berlins steigen die Baugenehmigungszahlen deutschlandweit. Trotz der Corona-Pandemie stiegen die erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2020 bundesweit auf 368.400 Einheiten und damit um rund 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Währenddessen sinken die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen in der deutschen Hauptstadt. Im Jahr 2020 entstanden lediglich 16.000 neue Wohnungen – das ist ein Rückgang von 14 Prozent gegenüber 2019. Gleichzeitig hat Berlin etwa im Februar 2021 lediglich 1.094 Baugenehmigungen erteilt, das sind rund neun Prozent weniger als im Februar des Vorjahres. Die Folgen sprechen für sich: Während sich der Wohnungsmarkt bundesweit entspannt und die Mietpreise nicht mehr so stark ansteigen, bleibt das Angebot in Berlin weiterhin zu gering – mit deutlichen Folgen für die Preisentwicklung von Mietwohnungen.

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Berliner Mietendeckel gekippt – bundesweite Pläne bleiben

Am 15. April hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für ungültig erklärt. In der wegweisenden Entscheidung haben die Karlsruher Richter festgestellt, dass das Land Berlin keine Kompetenz für ein solches Gesetz hatte – denn Mietrecht ist Bundesrecht. Der Spuk um die Einführung von Mietmoratorien ist damit aber nicht vorbei. Ein Blick in die Wahlprogramme von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke bestätigt: Die drei linken Parteien fordern nach der Bundestagswahl im September die Einführung bundesweiter Mietobergrenzen und Mieterhöhungen nur im Rahmen der Inflation. Klar ist aber schon jetzt: Selbst wenn ein solches Bundesgesetz formalrechtlich zulässig wäre, bleibt sehr strittig, ob diese Eingriffe in bestehende Mietverträge, in die Vertragsfreiheit allgemein und in den Eigentumsschutz des Paragraphen 14 des Grundgesetzes verfassungsgemäß wären.

Gelingt das, sollen die Berliner am 26. September über die Frage der Enteignung von Wohnungsunternehmen ab 3.000 Wohnungen abstimmen – zeitgleich mit den Bundestagswahlen und den Wahlen zum neuen Berliner Abgeordnetenhaus und Bezirksverordnetenversammlung. Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, warnte vor den investitions- und zukunftsfeindlichen Folgen: „Kein Investor wird mehr das Risiko eingehen, im sozialistischen Berlin zu investieren, mit ruinösen Folgen für Wohnungsbestand, Wohnungsneubau und die Wirtschaft.“

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Enteignungsdebatte geht in die nächste Runde

Die Diskussion um die Enteignung großer Immobilienunternehmen in Berlin ist zurück. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ erklärte, dass sie die Durchführung der zweiten Stufe ihres Volksbegehrens beantragt habe. In einer ersten Phase waren 2019 gut 77.000 Unterstützerstimmen gesammelt worden. Jetzt wäre die Unterstützung von mindestens sieben Prozent der zum Berliner Abgeordnetenhaus wahlberechtigten Stimmen nötig. Das entspricht rund 175.000 Unterschriften, die innerhalb von vier Monaten zusammenkommen müssten.

Gelingt das, sollen die Berliner am 26. September über die Frage der Enteignung von Wohnungsunternehmen ab 3.000 Wohnungen abstimmen – zeitgleich mit den Bundestagswahlen und den Wahlen zum neuen Berliner Abgeordnetenhaus und Bezirksverordnetenversammlung. Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, warnte vor den investitions- und zukunftsfeindlichen Folgen: „Kein Investor wird mehr das Risiko eingehen, im sozialistischen Berlin zu investieren, mit ruinösen Folgen für Wohnungsbestand, Wohnungsneubau und die Wirtschaft.“

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