Sozialquote beim Neubau steigert Wohnungspreise

Im Zuge einer von Pandion in Auftrag gegebenen Studie von bulwiengesa zu den jeweiligen Baulandmodellen der Städte Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie zu deren Folgen für den Bau wurde deutlich, dass sich die von den Städten geforderten Sozialquoten massiv auf die Mieten und Kaufpreise auf dem freien Markt auswirken. So haben alle Städte Vorgaben bezüglich des Anteils geförderten Wohnraums im Neubau von mindestens 30 bis 50 Prozent. Diese Quoten können allerdings nicht voll ausgeschöpft werden, die Baukosten seien trotz Förderungen für den Bau von gefördertem Wohnraum zu hoch für Projektentwickler. Im frei finanzierten Wohnraum stiegen durch die geforderten Quoten die Mieten um bis zu 17 Prozent und die Kaufpreise um bis zu zwölf Prozent. Grund dafür sei die Beschränkung der Förderung auf den Bau selbst. Die Folgekosten des geförderten Wohnraums müssten dementsprechend auf den frei finanzierten Teil umgelegt werden. Daraus resultierend ginge der Wohnungsbau in den Städten zurück.

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Berliner Wohnungsmarkt kühlt nicht ab

Nach jahrelang steigenden Preisen auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist der Trend nach oben trotz Inflation, steigender Energie- und Baukosten sowie Zinsen immer noch ungebrochen. Wie aus dem Immobilienpreisservice 2022/2023 des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht, haben sich die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 um durchschnittlich 7,3 Prozent in Toplagen sowie 5,9 Prozent in einfachen Lagen verteuert. Eine Standardwohnung mit etwa 90 Quadratmetern kostet pro Quadratmeter demnach durchschnittlich 4.400 Euro in Toplagen und 3.600 Euro in einfacheren Lagen. Im vergangenen Jahr waren es noch 4.100 und 3.400 Euro, womit die Preise in gefragteren Lagen um 300 und in weniger gefragten Lagen um 200 Euro gestiegen sind. Die Toplagen von Berlin-Mitte sind mit 5.900 Euro pro Quadratmeter weiterhin am teuersten, auf dem zweiten Platz folgt Charlottenburg mit 5.500 Euro. Die günstigen Preise fänden sich in den einfachen Lagen von Marzahn-Hellersdorf und Spandau mit 3.100 sowie in Neukölln mit 3.200 Euro pro Quadratmeter.

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Berliner Bündnis für bezahlbaren Wohnraum zieht erste Bilanz

Nachdem im Juni das durch den Berliner Senat angestoßene „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit Bezirken, Genossenschaften, Immobilienunternehmen sowie Branchenverbänden, wie zuletzt berichtet, durch eine Vereinbarung besiegelt wurde, kam es nach mehr als fünfmonatiger Zusammenarbeit am 11.10.2022 zu einem Bündnistreffen im Berliner Kanzleramt. Um den im aktuellen makroökonomischen Umfeld schwierigen Herausforderungen sowie der ohnehin angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen, brachte das Bündnis das Maßnahmenpaket „Bündnis bezahlbarer Wohnraum – Maßnahmen für eine Bau-, Investitions-, und Innovationsoffensive“ auf den Weg, das 130 konkrete Punkte zur Verbesserung der Bausituation und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren vorsieht. IVD-Präsident Michael Schick sieht in dem Paket zwar „nicht den ganz großen Wurf“, da man, um alle Interessen zu wahren, auch Kompromisse habe eingehen müssen. Das Bündnis habe aber gute Vorarbeit geleistet, um die Maßnahmen ohne größere Verzögerungen politisch verwirklichen zu können.

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SPD schlägt neues Instrument zur Förderung von Wohneigentum vor

Nachdem, wie zuletzt berichtet, Bundesfinanzminister Christian Linder (FDP) erste Beratungen zur Reform der Grunderwerbsteuer angesetzt hatte, um den Ländern freie Hand zu gewähren und so den Immobilienerwerb zu erleichtern, arbeitet die SPD an weiteren Instrumenten zur Förderung von Wohneigentum. Kevin Kühnert (SPD) macht sich stark für ein staatliches Programm, das Eigenkapital beim Erwerb von Wohneigentum ersetzen soll. Ziel sei es, Haushalten mit stabilem Einkommen, aber ohne große Rücklagen, den Weg ins Eigentum zu ermöglichen. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), begrüßt diesen Vorstoß ausdrücklich. Die größte Hürde bleibe das Eigenkapital, weswegen gerade junge Familien ein Eigenheim nur durch Erbschaften oder durch Unterstützung aus der Familie erwerben könnten. Steigende Bauzinsen verschärfen diese Situation zusätzlich, sodass Eigentumsbildung aus Einkommen heraus kaum noch möglich sei, so der IVD.

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Berliner Heizkosten könnten um mehr als 50 Prozent steigen

Für das laufende Jahr erwartet die Wohnungswirtschaft einen Anstieg der Heizkosten um mehr als 50 Prozent. Maren Kern, Vorstandsmitglied des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, geht davon aus, dass die Heizkosten weiterhin deutlich steigen werden. Die steuerpflichtige Einmalzahlung des Bunds in Höhe von 300 Euro fange die deutlich gestiegenen Kosten nicht entsprechend auf, so Kern. Der Härtefallfonds sei ein erster Schritt, doch appellierte sie zusätzlich, den Empfehlungen vieler Wohnungsunternehmen, freiwillige Vorauszahlungen für Heizkosten zu leisten, nachzukommen oder Rücklagen zu bilden. Währenddessen appelliert der Chef des Berliner Grundversorgers Gasag, Georg Friedrichs, an die Berlinerinnen und Berliner, die Raumtemperatur im Herbst nach Möglichkeit zu reduzieren. Bereits ein Grad Celsius weniger reduziere den Energieverbrauch um sieben Prozent, so Friedrichs.

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Berliner Senat präsentiert Bündnis für Wohnungsbau

Die angespannte Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt veranlasste den Berliner Senat zur Schaffung eines Bündnisses mit den Bezirken, Genossenschaften, Immobilienunternehmen sowie Branchenverbänden, die Ende Juni die 22-seitige Vereinbarung unterzeichneten. Das Bündnis wolle 100.000 neue Wohnungen bis Ende 2016 schaffen, Genehmigungsverfahren maßgeblich erleichtern und Haushalte mit niedrigem Einkommen entlasten. Innerhalb von drei Jahren sollen entsprechende Bebauungspläne vorliegen, 740 Millionen Euro sind im Haushalt jeweils für 2022 und 2023 zur Förderung von Sozialwohnungen vorgesehen. Die großen Wohnungsunternehmen, unter anderem Vonovia, verpflichteten sich außerdem, 30 Prozent aller Wiedervermietungen an Mieter mit Wohnberechtigungsschein zu vergeben. Die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) geht davon aus, dass in den kommenden Monaten weitere Unterzeichner hinzukommen werden.

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Reform der Grunderwerbsteuer

Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hat den Startschuss zur Reform der Grunderwerbsteuer gegeben. In ersten Beratungen wurde deutlich, dass die Politik danach strebt, die Hürden zum Immobilienerwerb zu senken. Die Länder sollen die Grunderwerbsteuer bis auf null absenken können. Ziel dieser Initiative ist es, private Erstkäufer zu entlasten. Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, begrüßt diesen Entschluss. Besonders für junge Leute scheitere der Traum vom Eigenheim wegen des fehlenden Eigenkapitals. Deshalb sei die geplante Reform der Grunderwerbsteuer ein wichtiger Schritt in die Richtung. Sie könne Menschen mit mittlerem Einkommen den Zugang zu Wohneigentum ermöglichen. Um Nachhaltigkeit weiter voranzutreiben, plädiert der IVD für eine Erstattung der Grunderwerbsteuer bei energetischer Sanierung.

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Uneinigkeit beim Berliner Mietspiegel

Im April veröffentlichte das Amtsgericht Spandau ein Urteil zum Berliner Mietspiegel 2021: Darin wurde das Mieterhöhungsverlangen zurückgewiesen. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass der Berliner Mietspiegel 2021 nicht ausreichend qualifiziert sei. Es handele sich um die zweite Fortschreibung in Folge. Dies sei nicht zulässig. Das Amtsgericht Wedding hingegen unterstützte den Mietspiegel 2021 in einem Urteil. Diese ambivalente Bewertung des Mietspiegels sorgt für Verunsicherung – die Rechtssicherheit steht infrage und das Vertrauen in den Mietspiegel hat gelitten. Denn auch die Mietpreisbremse kann nur dort gelten, wo ein wirksamer Mietspiegel vorliegt. Der IVD kritisierte die erneute Fortschreibung des Mietspiegels aus juristischen Gründen bereits 2021. Auch wenn das Amtsgericht Wedding den Mietspiegel 2021 stützt, bleibt die Frage offen, wie das Land Berlin in den kommenden Jahren einen rechtmäßigen und vertrauenswürdigen Mietspiegel erstellen kann.

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Diskussionen um das Vorkaufsrecht

Weil ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 der bisherigen Praxis zum Vorkaufsrecht die Grundlage entzogen hat, steht das Vorkaufsrecht vor einer Neuauflage: Als eine Reaktion auf die Initiative der Länder Berlin, Bremen und Hamburg macht sich der Bundesrat für das kommunale Vorkaufsrecht stark. Auch in einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung Bauwesen und Kommunen wurde Anfang Mai über die Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufrechts diskutiert. Die Pläne von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) stoßen innerhalb der Immobilienbranche auf Kritik. Dem Immobilienverband IVD zufolge schafft ein kommunales Vorkaufsrecht keinen Mehrwert: Ein öffentlicher Vermieter sei per se nicht besser als ein privater Vermieter. Das Mietrecht schütze Bestandsmieter ohnehin. Statt der Diskussion um eine Neuauflage des kommunalen Vorkaufrechts sollte sich der Fokus der Politik verstärkt auf Neubauaktivitäten richten.

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Vorkaufsrecht – gemeinsame Sache in Berlin, Hamburg und München

Erst im November kippte das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Anwendung des Vorkaufsrechts als angeblichen Spekulationsschutz – ein Erfolg für Immobilieneigentümer. Jetzt ziehen die Bürgermeister der größten Städte Deutschlands nach: Als erste konkrete Reaktion auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts startet in Berlin, Hamburg und München eine Initiative zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Die Akteure begründen ihr Anliegen mit dem Schutz des bezahlbaren Mietwohnraums sowie mit der Sicherung sozialer Erhaltungsgebiete und dem Entgegenwirken spekulativer Absichten seitens der Immobilienunternehmen. Gemeinsam plädieren sie für eine schnelle Lösung zur Neuregelung des Vorkaufsrechts auf Bundesebene. Gemäß IVD sei mit einer solchen Reaktion zu rechnen gewesen. Doch diese Bemühungen um gesetzliche Änderungen gehen zulasten dringend notwendiger Neubauaktivitäten.

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