Vorkaufsrecht: Berliner Senat strebt Prozess an

Der Senat will vor dem Berliner Kammergericht erreichen, dass die Bezirke ein Vorkaufsrecht für Gebiete mit Umwandlungsverbot generell durchsetzen dürfen. Daher gehen sie gegen ein Urteil des Berliner Landgerichts in Berufung. Dieses hatte im April 2017 erklärt, dass das Vorkaufsrecht nicht bei Grundstücken ausgeübt werden darf, wenn die auf ihnen befindlichen Gebäude den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Die schriftliche Urteilsbegründung, die auf dem Paragrafen 26 des Baugesetzbuchs fußt, wurde jedoch erst kürzlich bekannt und könnte auch für andere Fälle relevant sein. Der Berliner Senat kündigte nun an, durch einen Musterprozess Klarheit schaffen zu wollen.

In dem zugrundeliegenden Prozess ging es um drei Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern in Berlin-Schöneberg. Diese waren von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) an einen privaten Investor veräußert worden. Jedoch hatte der Bezirk Tempelhof-Schöneberg das Vorkaufsrecht angemeldet und den Verkehrswert deutlich niedriger als den ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis angesetzt. Der Investor klagte und bekam in erster Instanz Recht.

Die Anwendungspraxis des Berliner Vorkaufsrechts wird seit Längerem von führenden Immobilienexperten kritisiert. Ihnen zufolge benutzen die Kommunen das mögliche Vorkaufsrecht häufig als Druckmittel, um eine Abwendungsvereinbarung mit zahlreichen Beschränkungen durchzusetzen. Sollten die Richter des Kammergerichts das Urteil des Landgerichts bestätigen, würde dieser Vorgehensweise Einhalt geboten.

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Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel

Der Wahlkampf geht in die heiße Phase und die Parteien versuchen mit unterschiedlichen Strategien gegen den Wohnungsmangel bei den Wählern zu punkten. Für Union und FDP ist vor allem eine stärkere Förderung von Wohneigentum wichtig. Ein Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro, so der CDU-Plan, soll die Belastung durch die Grunderwerbsteuer der Länder mindern. Außerdem will die CDU für Familien einen Eigenkapitalzuschuss in Form eines Baukindergelds einführen. Die FDP verspricht einen Freibetrag von der Grunderwerbsteuer von bis zu 500.000 Euro. Um einen Verfall leerstehender Wohnungen auf dem Land zu verhindern, kündigte die SPD an, Familien beim Kauf von Bestandsbauten in Ortskernen zu unterstützen. Die Grünen hingegen wollen Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen und private Investoren anhand von Zulagen und Steuerförderung für den sozialen Wohnungsbau gewinnen. Auch die Mietpreisbremse spaltet die Parteien: Während sie bei der Union unpopulär bleibt, und die FDP ihre Abschaffung vorantreibt, wollen SPD und Grüne sie weiter verschärfen.

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Politik greift härter gegen Wohnungsleerstand durch

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prüft derzeit, ob Eigentümer, die ihre Wohnungen dauerhaft leer stehen lassen, zeitweise enteignet werden können. Das geht aus einer parlamentarischen Anfrage des SPD-Abgeordneten Joschka Langenbrinck hervor. Hierfür müsste das Berliner Zweckentfremdungsverbot überarbeitet und durch eine Treuhänderregelung ergänzt werden. Vorbild ist Hamburg, das im Mai einem Vermieter die Verfügungsgewalt über sechs Wohnungen, die seit dem Jahr 2012 leer stehen, entzog und derzeit über einen Treuhänder zwangssaniert und -vermietet. Anschließend soll der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Wohnungen zurückerhalten, muss aber die Kosten der Sanierung tragen. Carsten Brücker vom Verband Haus & Grund kritisiert die Treuhänderregelung und sieht die Schuld für den unerwünschten Leerstand nicht allein bei den Eigentümern. Demnach gehe es den Behörden nur noch um die „Zwangsmaßnahmenkeule“, statt den oftmals überforderten Vermietern kompetente Beratung anzubieten. Nach Angaben der Eigentümerverbände seien altersbedingte Überforderung, Unstimmigkeiten zwischen den Erben oder Angst vor enormen Sanierungskosten die häufigsten Gründe für längere Leerstände.

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Grunderwerbsteuer spült Milliarden in die Kassen der Länder

Im vergangenen Jahr haben die deutschen Bundesländer mit der Grunderwerbsteuer 12,4 Milliarden Euro eingenommen, so das Institut für deutsche Wirtschaft (IW). 2009 waren es nur 4,9 Milliarden. Grund für die Steigerung ist aber nicht nur das hohe Gesamttransaktionsvolumen auf den Immobilienmärkten, sondern auch die wiederholten Anhebungen des Steuersatzes in den vergangenen Jahren. Zuletzt hatte Thüringen die Grunderwerbsteuer zum Jahresbeginn von fünf auf 6,5 Prozent erhöht. Vor allem für Haushalte mit kleineren und mittleren Einkommen wird der Wohneigentumserwerb dadurch stark erschwert, wie zahlreiche Vertreter aus Politik und Wirtschaft beklagen. Beispielsweise fordert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die Steuersätze einheitlich auf 3,5 Prozent zu senken, wie es bis 2006 der Fall war. FDP-Chef Christian Lindner fordert eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisen von bis zu 500.000 Euro.

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Berliner Markt wächst unbeeindruckt weiter

Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt sind die Preise auch in diesem Ausnahmejahr in fast allen Teilmärkten gestiegen, wie aus dem Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht. Das aktuelle Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg. „Sieben Monate nach Beginn der Corona-Krise zeigt sich der Berliner Immobilienmarkt bislang weitgehend unbeeindruckt“, kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.

Seit Inkrafttreten des Mietendeckels ist das Angebot an Mietwohnungen sehr deutlich eingebrochen. Die Wohnungsmieten im nicht vom Berliner Mietendeckel betroffenen Neubau sind mit durchschnittlich 12,25 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen sowie 14,00 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen um 4,3 Prozent bzw. 3,7 Prozent gestiegen. Für alle weiteren Baujahresklassen wurden aufgrund der Mietendeckelung und der faktischen Aushebelung aller marktwirtschaftlichen Grundsätze keine Neuabschlussmieten erhoben. Eigentumswohnungen in Vorzugslagen in Berlin-Mitte sind nach wie vor am teuersten. Die Wertentwicklung für Bestandsimmobilien in Standardlagen fällt mit plus 6,8 Prozent weiter deutlich positiv aus, wenn auch schwächer als in den Vorjahren (2019: 11,3 Prozent, 2018: 12,8 Prozent, 2017: 12,0 Prozent). Die höchsten Preise für Wohnflächen werden wie in den vergangenen Jahren in den Vorzugslagen von Mitte (5.100 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg (4.700 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen.

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Kein Markt für Ausländer?

Ein Forschungsprojekt des Bundesinnen- bzw. Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) will herausfinden, wie sich der Kauf von Wohnungen durch ausländische Käufer auswirkt. Das gehe aus einem Sitzungsprotokoll mit Vertretern weiterer Bundes- sowie Landesministerien aus Berlin und Bayern hervor, wie die Immobilien Zeitung weiß. Im Rahmen des Projekts solle unter anderem geprüft werden, ob ausländische Käufer eine geringere Haltedauer für ihre Immobilien wählen, höher Renditeerwartungen haben oder Immobilien schlechter instand setzen als einheimische Käufer. Woher die nötigen Daten für das Projekt kommen, sei noch nicht bekannt. Bisher dokumentieren weder Notariate noch Gutachterausschüsse, Grundbücher oder Liegenschaftsämter die Staatsangehörigkeit von Käufern. Ob eine Käuferdiskriminierung überhaupt rechtlich umsetzbar und beispielsweise mit der Kapitalverkehrs- und Niederlassungsfreiheit innerhalb der EU vertretbar ist, bleibt offen.

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Kabinett beschließt Umwandlungsverbot

In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses wahrscheinlich bald nur noch mit behördlicher Erlaubnis in Eigentumswohnungen aufteilen. Das Bundeskabinett hat Anfang November ein entsprechendes Umwandlungsverbot beschlossen. Welche Regionen angespannte Wohnungsmärkte aufweisen, beschließen demnach die Länder. Vor allem die SPD hatte auf das Umwandlungsverbot im Baulandmobilisierungsgesetz gedrungen. Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) hatte das Umwandlungsverbot auch zunächst ins Baulandmobilisierungsgesetz hineingeschrieben, strich den Passus dann aber wieder. Die SPD drohte daraufhin mit einer Blockade – und scheint sich durchgesetzt zu haben. Die neuen Regelungen sollen zunächst bis Ende 2025 gelten, allerdings muss noch der Bundestag zustimmen. Danach soll das Gesetz als §250 ins Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt werden. Für den Verkauf der Wohnungen an Verwandte und Erben sind Ausnahmen vorgesehen. Die Unionsfraktion kritisiert vor allem, dass das Umwandlungsverbot die Eigentumsrechte von Vermieter einschränke.

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Deutschland gilt bei Anlegern weiter als Sicherer Hafen

Dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017“ von EY Real Estate zufolge bewerten 96 Prozent der 135 befragten Investoren den deutschen Immobilienmarkt unabhängig von der Nutzungsart als „attraktiven“ oder „sehr attraktiven“ Investmentstandort. Verglichen mit anderen europäischen Märkten ist Deutschland für 66 Prozent „sehr attraktiv“. 98 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten für das laufende Jahr keine Zinswende. Gleichzeitig stimmen 94 Prozent der These zu, dass aufgrund des Nachfrageüberhangs und des damit verbundenen Mangels an attraktiven Assets die Preise in die Höhe getrieben werden. Zudem werden Forward Deals immer wichtiger, weshalb Projektentwicklungen verstärkt in den Fokus der Investoren rücken. Ferner wächst unter Investoren das Interesse an Büroimmobilien – 62 Prozent gaben an, sich stärker auf dieses Marktsegment zu konzentrieren. Bei Wohnimmobilien nannten die Umfrageteilnehmer Berlin als aussichtsreichsten Investitionsstandort, gefolgt von Frankfurt am Main.

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Berliner Immobilienmarkt auf der Überholspur

„Die Berlin-Nachricht“: Berliner Immobilienmarkt auf der Überholspur: Immobilien in Berlin sind so gefragt wie nie. Insgesamt 18,1 Milliarden Euro gaben Käufer im Jahr 2015 für Häuser und Grundstücke aus. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelte eine Steigerung um 35 Prozent gegenüber 2014. Auch die Gesamtfläche der verkauften Grundstücksfläche stieg um den Rekordwert von elf Prozent.

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Bundesratsinitiative zur Verschärfung der Mietpreisbremse eingebracht

„Die Berlin-Nachricht“: Bundesratsinitiative zur Verschärfung der Mietpreisbremse eingebracht: Mitte Juni startete Berlin im Bundesrat eine Initiative zur Verschärfung der Mietpreisbremse. Der Grund: Laut Bürgermeister Michael Müller (SPD) funktioniere die Mietpreisbremse nicht und müsse überarbeitet werden. Mieter hätten zwar das Recht zu klagen, wenn der Vermieter gegen die Auflagen verstoße, doch hätten bisher nur wenige diesen Weg tatsächlich gewählt. Der Deutsche Mieterbund sieht seine Erwartungen an die Mietpreisbremse ebenfalls nicht erfüllt, da die tatsächlichen Mietniveaus vielerorts immer noch weit über den Vergleichsmieten lägen.

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