Der Bundestag hat am 7. Mai nach monatelangen Verhandlungen das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet. Das Gesetz sieht eine umfangreiche Novelle des Baugesetzbuchs vor – mit zwei umstrittenen Folgen für Eigentümer von Wohnhäusern: Zum einen soll die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen vor einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Häuser mit mehr als fünf Wohnungen dürfen ohne Genehmigung dann grundsätzlich nicht mehr aufgeteilt werden (Gemeinden erhalten zudem das Recht, die Vorbehalte auf Gebäude mit drei Wohnungen zu reduzieren bzw. auf bis zu 15 zu erhöhen). Da der Tatbestandskatalog für zu erteilende Genehmigungen sehr eng ausfällt, kommt der Vorbehalt einem Verbot gleich: Wer noch nicht aufgeteilt hat, wird dies in den kommenden Jahren nicht mehr tun können. Zudem soll das Vorkaufsrecht der Kommunen auch außerhalb der Milieuschutzgebiete erweitert werden. So erhalten Gemeinden in Zukunft drei statt zwei Monate Prüfzeit. Außerdem können in Zukunft die Gemeinden nicht nur „in den Kaufvertrag einsteigen“, sondern dürfen zum Verkehrswert erwerben. Die Folge werden langwierige Streitigkeiten zwischen Verkäufern und Gemeinden sein, da die Verkäufer nun werden darlegen müssen, dass der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich dem Verkehrswert entspricht. Ein kleiner Trost bleibt indes: Das Gesetz muss von den Ländern auch umgesetzt werden – manche Bundesländer, darunter Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen, haben bereits angekündigt, dass sie von diesen Regelungen keinen Gebrauch machen werden.
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Mit Ausnahme Berlins steigen die Baugenehmigungszahlen deutschlandweit. Trotz der Corona-Pandemie stiegen die erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2020 bundesweit auf 368.400 Einheiten und damit um rund 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Währenddessen sinken die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen in der deutschen Hauptstadt. Im Jahr 2020 entstanden lediglich 16.000 neue Wohnungen – das ist ein Rückgang von 14 Prozent gegenüber 2019. Gleichzeitig hat Berlin etwa im Februar 2021 lediglich 1.094 Baugenehmigungen erteilt, das sind rund neun Prozent weniger als im Februar des Vorjahres. Die Folgen sprechen für sich: Während sich der Wohnungsmarkt bundesweit entspannt und die Mietpreise nicht mehr so stark ansteigen, bleibt das Angebot in Berlin weiterhin zu gering – mit deutlichen Folgen für die Preisentwicklung von Mietwohnungen.
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Am 15. April hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für ungültig erklärt. In der wegweisenden Entscheidung haben die Karlsruher Richter festgestellt, dass das Land Berlin keine Kompetenz für ein solches Gesetz hatte – denn Mietrecht ist Bundesrecht. Der Spuk um die Einführung von Mietmoratorien ist damit aber nicht vorbei. Ein Blick in die Wahlprogramme von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke bestätigt: Die drei linken Parteien fordern nach der Bundestagswahl im September die Einführung bundesweiter Mietobergrenzen und Mieterhöhungen nur im Rahmen der Inflation. Klar ist aber schon jetzt: Selbst wenn ein solches Bundesgesetz formalrechtlich zulässig wäre, bleibt sehr strittig, ob diese Eingriffe in bestehende Mietverträge, in die Vertragsfreiheit allgemein und in den Eigentumsschutz des Paragraphen 14 des Grundgesetzes verfassungsgemäß wären.
Gelingt das, sollen die Berliner am 26. September über die Frage der Enteignung von Wohnungsunternehmen ab 3.000 Wohnungen abstimmen – zeitgleich mit den Bundestagswahlen und den Wahlen zum neuen Berliner Abgeordnetenhaus und Bezirksverordnetenversammlung. Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, warnte vor den investitions- und zukunftsfeindlichen Folgen: „Kein Investor wird mehr das Risiko eingehen, im sozialistischen Berlin zu investieren, mit ruinösen Folgen für Wohnungsbestand, Wohnungsneubau und die Wirtschaft.“
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Die Diskussion um die Enteignung großer Immobilienunternehmen in Berlin ist zurück. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ erklärte, dass sie die Durchführung der zweiten Stufe ihres Volksbegehrens beantragt habe. In einer ersten Phase waren 2019 gut 77.000 Unterstützerstimmen gesammelt worden. Jetzt wäre die Unterstützung von mindestens sieben Prozent der zum Berliner Abgeordnetenhaus wahlberechtigten Stimmen nötig. Das entspricht rund 175.000 Unterschriften, die innerhalb von vier Monaten zusammenkommen müssten.
Gelingt das, sollen die Berliner am 26. September über die Frage der Enteignung von Wohnungsunternehmen ab 3.000 Wohnungen abstimmen – zeitgleich mit den Bundestagswahlen und den Wahlen zum neuen Berliner Abgeordnetenhaus und Bezirksverordnetenversammlung. Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, warnte vor den investitions- und zukunftsfeindlichen Folgen: „Kein Investor wird mehr das Risiko eingehen, im sozialistischen Berlin zu investieren, mit ruinösen Folgen für Wohnungsbestand, Wohnungsneubau und die Wirtschaft.“
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Deutsche Eigentümer kommen bei der energetischen Sanierung ihrer Gebäude voran. Die Zahl der Anträge für die verschiedenen Gebäudeeffizienzprogramme des Bundeswirtschaftsministeriums habe sich nach Angaben des Ministeriums im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2019 auf 600.000 annähernd verdoppelt. Die förderbedingten CO2-Einsparungen verdoppelten sich nach Angaben des Ministeriums auf 14 Millionen Tonnen bis 2030. Hinter den Zahlen stehen eine massive Aufstockung der Mittel und verbesserte Förderbedingungen. Für die Förderung der energetischen Sanierung standen 2019 insgesamt 1,85 Milliarden Euro zur Verfügung. 2020 waren es 8,6 Milliarden Euro. Der Betrag umfasst verschiedene Programme, etwa das CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW und das Marktanreizprogramm (MAP). Einer der Haupttreiber der Entwicklung war die rege Nachfrage nach Fördermitteln für den Einbau von Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien. Allein dort stieg die Zahl der Anträge laut Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) von 76.000 im Jahr 2019 auf mehr als 280.000 im vergangenen Jahr. Der Gebäudebereich spielt eine entscheidende Rolle bei der Erreichung der Klimaschutzziele. Fast 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland entfallen auf den Gebäudesektor.
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Trotz der Coronakrise sind Immobilien im Jahr 2020 teurer geworden, in den Großstädten flacht sich der Anstieg der Mieten jedoch ab. Das zeigen aktuelle Daten
vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Dem vdp zufolge verteuerten sich Immobilien im vergangenen Jahr um 5,9 Prozent. Noch im vierten Quartal ging es um 6,0 Prozent nach oben. 2019 war auf Jahressicht noch ein Plus von 6,4 Prozent verzeichnet worden. Auf den zweiten Blick zeigen sich allerdings deutliche
Unterschiede bei den Preisentwicklungen einzelner Assetklassen und Teilmärkte. Während die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2020 um 7,5 Prozent anzogen, verteuerten sich Gewerbeimmobilien lediglich um 0,6 Prozent. Auf Jahressicht belief sich das Plus auf 6,8 beziehungsweise 3,1 Prozent. Das Plus bei den Wohnungspreisen in den sieben
größten Städten Deutschlands fiel etwas undeutlicher aus. Die Preise
für Wohnimmobilien stiegen in den Top 7 insgesamt um 3,5 Prozent und im vierten Quartal um 4,7 Prozent, bei selbst genutzten Immobilien waren es sogar 4,9 und 5,7 Prozent.
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Während der Flughafen Berlin Brandenburg (BER) jüngst wieder durch Negativschlagzeilen auffiel und eine Eröffnung vor 2021 unwahrscheinlich ist, wächst der Berliner Südosten kontinuierlich. In Berlin-Schönefeld herrscht ein regelrechter Bauboom im Wohn- und Gewerbebereich. Treibende Kraft dieses Aufschwungs ist das kontinuierliche Wachstum der Hauptstadt und die gute Verkehrsanbindung sowie die begehrte ruhige Lage am Stadtrand. Aufgrund der geografischen Gegebenheiten ist zudem kein Fluglärm durch den späteren Betrieb des BER zu befürchten.
Einer der wichtigsten Akteure vor Ort ist der Projektentwickler Bonava, der seit dem Jahr 2012 konsequent Flächen ankauft und bebaut. Inzwischen sind 362 Wohnungen und Häuser fertiggestellt, die Nachfrage ist anhaltend hoch. In einem anderen Projekt sollen 152 Mietwohnungen entstehen, für die Zukunft sind noch einmal 400 bis 500 Wohneinheiten geplant. Neben Bonava sind weitere Entwickler im Gebiet aktiv. Ergänzt wird die Siedlung um eine Schule, ein Schwimmbad sowie ein Einkaufszentrum mit Nahversorgern, Hotel und Gastronomieangebot. Derzeit besteht die Gemeinde Schönefeld aus rund 15.000 Anwohnern – perspektivisch sollen es 35.000 werden.
Die unmittelbare Infrastruktur um den Flughafen funktioniert reibungslos und wird auch ohne Flugbetrieb nachgefragt. Der Logistikimmobilienentwickler SEGRO hat den direkt am BER gelegenen Airport Park Berlin inzwischen voll vermietet. Daher plant SEGRO, die 54.000 Quadratmeter große Fläche ab 2018 noch einmal deutlich zu erweitern.
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Der Senat will vor dem Berliner Kammergericht erreichen, dass die Bezirke ein Vorkaufsrecht für Gebiete mit Umwandlungsverbot generell durchsetzen dürfen. Daher gehen sie gegen ein Urteil des Berliner Landgerichts in Berufung. Dieses hatte im April 2017 erklärt, dass das Vorkaufsrecht nicht bei Grundstücken ausgeübt werden darf, wenn die auf ihnen befindlichen Gebäude den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Die schriftliche Urteilsbegründung, die auf dem Paragrafen 26 des Baugesetzbuchs fußt, wurde jedoch erst kürzlich bekannt und könnte auch für andere Fälle relevant sein. Der Berliner Senat kündigte nun an, durch einen Musterprozess Klarheit schaffen zu wollen.
In dem zugrundeliegenden Prozess ging es um drei Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern in Berlin-Schöneberg. Diese waren von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) an einen privaten Investor veräußert worden. Jedoch hatte der Bezirk Tempelhof-Schöneberg das Vorkaufsrecht angemeldet und den Verkehrswert deutlich niedriger als den ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis angesetzt. Der Investor klagte und bekam in erster Instanz Recht.
Die Anwendungspraxis des Berliner Vorkaufsrechts wird seit Längerem von führenden Immobilienexperten kritisiert. Ihnen zufolge benutzen die Kommunen das mögliche Vorkaufsrecht häufig als Druckmittel, um eine Abwendungsvereinbarung mit zahlreichen Beschränkungen durchzusetzen. Sollten die Richter des Kammergerichts das Urteil des Landgerichts bestätigen, würde dieser Vorgehensweise Einhalt geboten.
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Der Wahlkampf geht in die heiße Phase und die Parteien versuchen mit unterschiedlichen Strategien gegen den Wohnungsmangel bei den Wählern zu punkten. Für Union und FDP ist vor allem eine stärkere Förderung von Wohneigentum wichtig. Ein Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro, so der CDU-Plan, soll die Belastung durch die Grunderwerbsteuer der Länder mindern. Außerdem will die CDU für Familien einen Eigenkapitalzuschuss in Form eines Baukindergelds einführen. Die FDP verspricht einen Freibetrag von der Grunderwerbsteuer von bis zu 500.000 Euro. Um einen Verfall leerstehender Wohnungen auf dem Land zu verhindern, kündigte die SPD an, Familien beim Kauf von Bestandsbauten in Ortskernen zu unterstützen. Die Grünen hingegen wollen Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen und private Investoren anhand von Zulagen und Steuerförderung für den sozialen Wohnungsbau gewinnen. Auch die Mietpreisbremse spaltet die Parteien: Während sie bei der Union unpopulär bleibt, und die FDP ihre Abschaffung vorantreibt, wollen SPD und Grüne sie weiter verschärfen.
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Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prüft derzeit, ob Eigentümer, die ihre Wohnungen dauerhaft leer stehen lassen, zeitweise enteignet werden können. Das geht aus einer parlamentarischen Anfrage des SPD-Abgeordneten Joschka Langenbrinck hervor. Hierfür müsste das Berliner Zweckentfremdungsverbot überarbeitet und durch eine Treuhänderregelung ergänzt werden. Vorbild ist Hamburg, das im Mai einem Vermieter die Verfügungsgewalt über sechs Wohnungen, die seit dem Jahr 2012 leer stehen, entzog und derzeit über einen Treuhänder zwangssaniert und -vermietet. Anschließend soll der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Wohnungen zurückerhalten, muss aber die Kosten der Sanierung tragen. Carsten Brücker vom Verband Haus & Grund kritisiert die Treuhänderregelung und sieht die Schuld für den unerwünschten Leerstand nicht allein bei den Eigentümern. Demnach gehe es den Behörden nur noch um die „Zwangsmaßnahmenkeule“, statt den oftmals überforderten Vermietern kompetente Beratung anzubieten. Nach Angaben der Eigentümerverbände seien altersbedingte Überforderung, Unstimmigkeiten zwischen den Erben oder Angst vor enormen Sanierungskosten die häufigsten Gründe für längere Leerstände.
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