2011 steigende Nachfrage nach Mietwohnhäusern erwartet

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Jürgen Michael Schick

Im neuen Jahr 2011 wird es im Berliner Immobilienmarkt eine weiter steigende Nachfrage nach Zinshäusern geben, tendenziell werden die Preise weiter steigen und für Verkäufer wird das neue Jahr sehr gute Möglichkeiten bieten, Gewinnmitnahmen zu realisieren. Der Blick in die Glaskugel ist zu Beginn des Jahres im Marktsegment für Wohn- und Geschäftshäuser nicht allzu schwierig. Alle Vorzeichen deuten auf eine rege Teilnahme der Akteure hin, die schon im Jahr 2010 den Markt dominiert haben. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren, private wie institutionelle, gehörten im zurückliegenden Jahr zu der stärksten Käufergruppe. Der Umsatzanstieg, der sich 2010 gezeigt hat, wird auch im neuen Jahr Fortsetzung finden.

Im Jahr 2010 verbuchte der Berliner Zinshausmarkt die größten Umsatzzuwächse

Im vergangenen Jahr war es der Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser, der im Vergleich zu anderen Teilmärkten den größten Umsatzanstieg im Vorjahresvergleich erfahren hat. Der Geldumsatz betrug in diesem Segment knapp 1,4 Milliarden Euro in den ersten acht Monaten des Jahres 2010, das ist ein Plus von 37 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch andere Segmente des Immobilienmarktes der Hauptstadt haben eine wachsende Nachfrage erfahren. Wie der Berliner Gutachterausschuss ermittelt hat, sind die Umsätze im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser um 18 Prozent und im Markt für Eigentumswohnungen um 25 Prozent gestiegen. Die Umsatzzuwächse waren im Zinshausmarkt aber am größten. Reine Miet-wohnhäuser waren die Outperformer mit einem Umsatzplus von 59 Prozent. Wohn- und Geschäftshäuser haben übrigens einen Anteil von 58 Prozent des Geldumsatzes bei bebauten Grundstücken. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt gerade mal 21 Prozent. Beim Blick auf die Kauffälle relativiert sich die Wachstumskurve. Der Gutachterausschuss hat für die ersten acht Monate 2010 zehn Prozent mehr Kaufverträge bei Wohn- und Geschäftshäusern gezählt, bei reinen Mietwohnhäusern waren es 31 Prozent mehr Kauffälle. Hätten Sie mich gefragt, wie stark die Nachfrage in diesem Marktsegment gestiegen ist, hätte ich ein Plus von 50 Prozent oder mehr geschätzt. Wir haben als Spezialmakler in diesem Segment die Nachfrage derart stark erfahren, dass ich fast erstaunt war über die „geringen“ Zuwächse, die amtlich als vorläufige Zahlen veröffentlicht wurden. Wir haben ein Umsatzplus von 170 Prozent erzielt. Auch für andere Dienstleister war es ein tolles Jahr. Die Finanzierungsabteilung einer sehr renommierten Berliner Privatbank berichtet, dass sie 2010 das beste Jahr der Unternehmensgeschichte erlebt hat. Die individuellen Zuwächse hängen also erheblich vom Grad der Spezialisierung und Profilierung innerhalb eines Teilmarktes ab. Wer in einem Markt tief verankert ist, kann auch bei strukturellem Nachfrageüberhang genügend Objektangebote liefern und erlebt überproportionale Umsatzentwicklungen. Wer als Bank auf vermögende Kunden spezialisiert ist, hat einen größeren Anteil am Finanzierungsgeschäft als andere. Warum aber ist der Geldumsatz stärker gestiegen als die Zahl der Kauffälle? Die Nachfrage hat sich auf stabile und gute Lagen konzentriert. Anleger suchten und suchen Qualität und Sicherheit. Damit sind die vermehrten Verkäufe in hochpreisigen Mikrolagen zu erklären.

Die Angebotsknappheit lässt die Preise weiter steigen, führt aber nicht zu einer Preisexplosion

Auch im Jahr 2011 wird sich diese Entwicklung fortsetzen. Die Gründe, sich in unruhigen Zeiten eine stabile Wertanlage zuzulegen, liegen auf der Hand. Die Zinsen sind noch immer historisch günstig, die Mieteinnahmen steigen und die Leerstandsquote verringert sich zusehends. Wer seine Bestände ordentlich verwaltet, erwirtschaftet Renditen, die es in anderen Anlageformen auf absehbare Zeit nicht gibt. Die Angebotsknappheit wird zu weiteren Preisanstiegen führen, wobei die Durchschnittspreise in Berlin erstaunlich stabil geblieben sind. In der Breite gibt es zwar anziehende Entgelte, aber keine Preisexplosion. Für Investoren ist Berlin auch 2011 ein chancenreicher Markt, der im Gegensatz zu anderen deutschen Großstädten über eine ausreichende Fungibilität verfügt. In der deutschen Hauptstadt lassen sich bei systematischer Suche genügend attraktive Investments tätigen, während der Zinshausmarkt in anderen Städten wegen des zu geringen Angebots zum Erliegen gekommen ist. Neben den privaten Käufern werden 2011 vermehrt professionelle Akteure in den Markt zurückkommen, die die Chancen des Zinshausmarktes an der Spree für sich nutzen wollen. Diverse Akteure aus dem nordeuropäischen Raum, aus Österreich oder Israel sind Vorboten einer wachsenden Gruppe von Investoren, die Wohnungen auch wieder in größerer Stückzahl erwerben werden.

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