2012 für den Exit nutzen

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Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick

„Jetzt sind die guten alten Zeiten, nach denen wir uns in zehn Jahren zurücksehnen“. Das Zitat von Peter Ustinov trifft die Situation im Berliner Immobilienmarkt 2012 sehr gut. Viele Immobilieninvestoren nutzen den guten Markt mit der sehr starken Nachfrage nach Zinshäusern für ihren Exit. Immobilienkäufer, die zum Beispiel in den Jahren 2006 und 2007 ihr Immobilien-engagement mit einer Haltedauer von rund fünf Jahren geplant haben, können heute sehr gute Wertzuwächse realisieren, wenn sie ihre Bestände wieder auf den Markt bringen. Da die Suche nach dem „sicheren Sachwert“ für eine enorme Nachfrage sorgt, können zahlreiche Engagements erfolgreich weiterveräußert werden. Während viele private Immobilieneigentümer alles andere tun würden, als ihre Immobilie im heutigen Umfeld zu verkaufen, nutzen professionelle Akteure die Gunst der Stunde, ihre Bestände weiter zu handeln. Tatsächlich gibt es eine ganze Reihe von Gründen, die dafür sprechen, heute Veräußerungsgewinne zu realisieren.

Zinstief nutzt Käufern und Verkäufern

Abgesehen von den sehr guten Preisen, die im Berliner Immobilienmarkt 2012 erzielt werden können, ist es vor allem das noch immer vorhandene Zinstief, das für einen Verkauf spricht. Eigentlich nutzen die sehr günstigen Fremd-kapitalkonditionen den Käufern von Immobilien. Verkäufer aber profitieren ebenso von den historisch niedrigen Zinsen. Denn wenn die Zinswende kommt, wird die Beschaffung von Bankfinanzierungen auf der Käuferseite Käuferseite naturgemäß schwerer. Viele professionelle Akteure befürchten dann eine gewisse Abkühlung der Nachfrage nach Immobilien.

Preisentwicklung vor dem Höhepunkt

Zweitens sehen viele Profis den Preisaufschwung kurz vor seinem Peak. Ich kenne keinen, der in Berlin einen deutlichen Marktrückgang befürchtet. Dennoch ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Preisentwicklung eine Beruhigung erfahren wird und sich auf dem heutigen Niveau einpendelt. Das bedeutet für potenzielle Verkäufer, dass sie auf der richtigen Seite der Kurve veräußern, nämlich kurz vor der Spitze der sinusförmigen Nachfragekurve.

Beruhigung bei den Mieten

Ein dritter Grund für den Verkauf ist die sich abzeichnende Beruhigung der Mietenentwicklung. Grundsätzlich fehlen in Berlin Wohnungen und wir werden über Jahre hinweg einen Vermietermarkt erleben. Die Mietpreisanstiege könnten in Zukunft jedoch weniger deutlich ausfallen als in den zurückliegenden Jahren, als Berlin nach langer Zeit der Mietenstagnation einen Nachholeffekt erlebt hat. Immobilienbesitzer können also heute noch mit der Phantasie der sehr guten Mietzuwächse in den Verkauf gehen.

Selbst wenn die Mietenentwicklung weiter so dynamisch verlaufen sollte wie bisher, dürfte die Mieterfluktuation geringer werden. Während bis vor kurzem noch pro Jahr rund zehn Prozent aller Mieterhaushalte umgezogen sind, dürfte die Mobilität abnehmen und die Verweildauer in den Mietverhältnissen steigen. In der Folge können die Cash-flows in den Beständen nicht mehr in der gleichen Geschwindigkeit durch hohe Neuvermietungsmieten entwickelt werden wie bisher.

Gegensätze und Unterschiede der Sozialmilieus bleiben

Skeptiker der „Gentrifizierungsentwicklung“, zum Beispiel in Neukölln, sehen auch in diesem Bereich eine sich beruhigende Euphorie. Während heute gerade in „Kreuzkölln“ oder in ähnlichen Lagen Immobilien mit sehr viel Wertzuwachsphantasie gehandelt werden, befürchten skeptische Marktteilnehmer, dass in absehbarer Zeit deutlich werden könnte, dass diese einfachen Lagen auch in Zukunft Stadtbezirke mit sehr großen Gegensätzen und Unterschieden der Sozialmilieus bleiben werden, trotz aller positiven Durchmischung durch hinzuziehende Mieter mit Erwerbsbiographie. Aus Neukölln wird wohl kein sozial homogenes Prenzlauer Berg werden, auch wenn sich an vielen Ecken unübersehbar positive Entwicklungen beobachten lassen. Solange im Markt Optimismus und Euphorie die Stimmung beherrschen, machen Eigentümer wenig falsch, wenn sie in den Verkauf gehen und das gute Gesamtklima nutzen.

Sollte die Zinswende irgendwann einmal kommen, werden übrigens auch die auf dem Kapitalmarkt realisierbaren Renditen für Finanzprodukte wieder steigen. Das ist die zentrale Antwort auf die Frage, was man denn mit dem erzielten Kaufpreis machen soll. Wer nicht in neue Immobilien reinvestiert, kann die Monate der extrem niedrigen Zinsen durch inflationsgeschützte Kapitalanlagen abwarten und dann die Liquidität wieder am Kapitalmarkt anlegen. Am besten natürlich gut diversifiziert, in verschiedenen Währungen und bei vielen verschiedenen Banken. Die dort erzielbaren Renditen werden sich bei steigenden Zinsen den Immobilienrenditen von vier bis sechs Prozent schnell wieder nähern.

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