Drohen die Immobilienpreise in den Metropolen zu fallen? Eine Studie behauptet das – doch die Marktrealität ist eine andere

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Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer DKW Gruppe

Geht es nach einigen aktuell veröffentlichten Studien, werden die Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, schon bald wieder sinken. Solche Nachrichten verbreiten sich schnell, denn sie stehen diametral der am Markt vorherrschenden Meinung entgegen. Bei genauerer Analyse ist die Faktenlage solcher Prognosen allerdings eher dürftig.

Dazu ein Beispiel: Einer Prognose des Institutes empirica zufolge droht etwa der beliebten bayerischen Landeshauptstadt langfristig ein Bevölkerungsrückgang.[1] „Am stärksten verliert München“ von allen untersuchten Großstädten, heißt es in der „Schwarmstudie“ des Institutes. Begründet wird der prognostizierte Rückgang mit Zahlen, die sich auf die Jahre von 2008 bis 2013 beziehen. 14,2 Prozent der 55- bis 70-Jährigen in München seien in diesem Zeitraum abgewandert. „Im Saldo verlässt einer von sechs Münchnern die Stadt im Alter wieder“, schlussfolgert die Studie. Es wird noch dramatischer: Von Abwanderungen betroffen sein sollen künftig auch Metropolen wie Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Hamburg, die jeweils mindestens fünf Prozent in der Altersgruppe der 60- bis 74-Jährigen verlieren. Damit würden auch Preisrückgänge einhergehen.

Kaum zu glauben, wenn man die aktuelle Marktentwicklung beobachtet. Sicherlich haben unsere Ballungsräume eine höhere Fluktuation als Wohnorte am Alpenrand oder an der Ostseeküste. Wenn aber Institute behaupten, die Immobilienpreise in Großstädten würden in absehbarer Zeit drastisch sinken, dann ist das zu hinterfragen. Im Prinzip hat die Behauptung einen verstehbaren Hintergrund, wenn man Daten eher selektiv betrachtet.[2] Denn der Anteil deutscher Staatsbürger schrumpft tatsächlich. In der älteren Generation unseres Landes (über 65 Jahre) hat nur jeder Zehnte einen Migrationshintergrund. Bei der Gruppe der über Sechsjährigen (bis 20 Jahre) kommt man aber schon auf einen Migrantenanteil von 38 Prozent. Da viele Städte die mobile Generation junger Migranten nicht gleichmäßig erfasst, kommen unterschiedliche Werte heraus.

Laut einem Marktbericht der Deutschen Bank[3] lagen die jüngsten Preissteigerungen in den Top-7-Großstädten zwischen acht und 15 Prozent. Als Ursache wird die hohe Nachfrage genannt, und die steigt weiter: Allein in die Bundeshauptstadt kamen in den vergangenen drei Jahren – je nach Zählung – jährlich zwischen 40.000 und 50.000 Menschen neu hinzu.[4]

Die Miet- und Kaufpreise werden also bis auf weiteres anziehen. In den Topstädten könnte es allenfalls zu einer leichten Abschwächung der Preisdynamik kommen.[5] Ausschlaggebend dafür ist unter anderem das anhaltend positive Wirtschaftswachstum.

Für private Kapitalanleger und Selbstnutzer sind diese Trends entscheidend:

  • Solange Menschen weiter in Großstädte ziehen und zu wenig gebaut wird, bleibt der Nachfragedruck hoch.
  • In absehbarer Zeit werden die Immobilienpreise daher sehr wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch etwas moderater als bisher.
  • Selbstverständlich kommt es auch zu lokalen Preisübertreibungen. Diese betreffen dann aber stark nachgefragte Ortsteile.

Mancher meint allerdings, dass Vermarktungszeiten von mehreren Monaten schon ein Indiz dafür wären, dass der Kaufpreis einer Immobilie überhöht sei. Das stimmt so nicht. Ein Entwickler muss gewisse Baukostenrisiken abfangen und nimmt dann auch schon einmal zwölf Monate Vermarktungszeit in Kauf.

Kommen wir aber noch einmal zurück auf die scheinbar drohende Gefahr schrumpfender Großstädte: München ist gerade erst wieder gewachsen, wenn auch etwas geringer als ursprünglich prognostiziert. 2017 kam es zu einem Einwohnerplus: 13.000 Menschen mehr leben seither in der bayerischen Landeshauptstadt.[6] Möglicherweise hatten einzelne Großstädte den wachsenden Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund nicht immer vollständig erfassen können. Laut neuester Zahlen steht aber fest: Die Top-7-Großstädte legen weiter zu.

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