60er-Jahre Wohnhäuser: Renditeaussichten für Geduldige

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Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführender Gesellschafter, DKW Gruppe

Wer aktuell in Berlin eine Wohnimmobilie kaufen möchte, hätte natürlich am Liebsten entweder ein prunkvolles Objekt aus der Gründerzeit oder eine moderne Immobile aus den 2000er-Jahren. Die Realität sieht aber häufig anders aus: Die Märkte sind ausgedünnt, und die wenigen Spitzenobjekte, die noch zum Verkauf stehen, erzielen teils astronomische Preise. Aus diesem Grund rücken die bisher eher stiefmütterlich behandelten 1960er-Jahre-Bauten immer stärker in den Fokus zahlreicher Investoren. Sie haben erkannt, dass es sich dabei um eine der wenigen unterbewerteten Assetklassen auf den deutschen Immobilienmärkten handelt – und dass unterbewusste Schönheitsvorstellungen kein Ausschlusskriterium für ein lohnenswertes Investment darstellen.

Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs nach Wohnraum in den deutschen Metropolregionen und der niedrigeren Investitionskosten für ein 60er-Jahre-Objekt können sich attraktive Renditepotenziale ergeben. Um diese Potenziale zu verwirklichen und eine erfolgreiche Wertschöpfung zu erreichen, sind Geduld und Vorsicht nötig: Ähnlich wie bei Vorkriegsimmobilien gelten für Wohnhäuser aus den 1960er-Jahren spezielle Regeln und Besonderheiten, die Investoren stets im Auge behalten sollten.

Ein wichtiger Aspekt ist die oftmals schwache Bausubstanz: Die Objekte sind ein Abbild ihrer Zeit, in der die Wohnungsnot enorm und Baumaterial Mangelware war. Häufig wurde dünn und mit Schutt gebaut. Die Folge davon sind krumme Aufzugsschächte, weshalb niemals entkernt, sondern stets modernisiert und instandgesetzt werden sollte. Moderne Aufzüge lassen sich nur mit großem Mehraufwand und zusätzlichen Investitionskosten einbauen. Für den Laien sind die Unterschiede zwischen einer neuen Anlage und einer fachmännisch instandgesetzten zudem kaum zu erkennen.

Vorsicht sollte man auch bei geplanten Aufbauten walten lassen. Häufig lässt sich die Geschossflächenzahl nicht im Penthouse-Stil erhöhen, obwohl die meisten Immobilien der 1960er mit Flachdächern gebaut wurden. Ein Holzständewerk mit Staffelgeschoss ist hingegen in einigen Fällen möglich. Das müssen keine schlechten Neuigkeiten sein: Immerhin erhalten Sie dadurch ein Penthouse mit einem Rundum-Galerie-Balkon.

Ein weiterer Aspekt, bei dem Kompromisse nötig sind, ist die Frage nach dem Schallschutz. Aufgrund der dünnen Wände der 1960er Jahre können die Wohnungen auch mit nachträglichen Isolierungen und dem Einbau neuer Fenster kaum die heutigen Standards erreichen. Doch selbst mit einer teilweisen Reduzierung der Straßengeräusche sind vor allem junge Mieter zufrieden, sie empfinden die Geschäftigkeit der Metropole ohnehin nicht als akustische Störung.

Einige Investoren treten sofort von der Kaufabsicht zurück, wenn sie das Schlagwort Asbest hören. Meiner Meinung nach zu Unrecht. Ja, es ist wichtig, sich den Zustand des Gebäudes genau anzusehen. Asbest wurde relativ häufig verwendet, vor allem für die Flachdächer von Wohnhäusern und Garagen, aber auch als Beimischung im Klebstoff für Linoleumböden. Schließlich galt er als hervorragend isolierender Baustoff, die Gesundheitsgefahren waren damals nicht hinreichend bekannt. Solange Asbest jedoch nicht austrocknet, bröckelt und somit Asbestfasern in die Luft gelangen oder aber Asbeststaub zum Beispiel durch Bohren freigesetzt wird, geht von dem Material keine Gefahr aus. Eine übereifrige Sanierung eins Daches kann also mehr schaden als nutzen.

Mithilfe von ästhetischen Akzenten haben geduldige Investoren die Möglichkeit, den Charme der 1960-Jahre wiederzubeleben, sei es durch Kachelmosaiken, runde Schaufenster oder alte Leuchtreklamen. Durch eine umsichtige Sanierung wird ein hohes Maß an Wohnqualität geschaffen werden, die den Vergleich zu anderen Assetklassen im Wohnsegment nicht scheuen müssen. Diese Qualität rechnet sich für den Eigentümer häufig in barer Münze, und die Bewohner schätzen die architektonische Zeitreise in die 1960er-Jahre.

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