Alternative Immobilienfinanzierer sind auf dem Vormarsch

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Maximilian Könen & Lucas Boventer

Die Finanzierungsstrukturen am Immobilienmarkt verändern sich. Vor allem weil Banken und Sparkassen als klassische Fremdkapitalgeber immer risikoaverser werden und sich bei der Beleihung von Bestandsankäufen und Projektentwicklungen weiter zurückziehen. An ihre Stelle treten immer öfter alternative Fremdkapitalgeber.

Klassische Kreditinstitute sind aktuell vorsichtiger denn je. Damit ergeben sich für alternative Fremdkapitalinstrumente von Kreditfonds oder institutionellen Investoren neue Möglichkeiten. Bislang beschränkten sich die Aktivitäten alternativer Anbieter zumeist auf das Nachrangkapital und die höheren Beleihungsausläufe. Eine klassische Finanzierungsstruktur bestand traditionellerweise aus der Seniortranche bis etwa 60 Prozent, die von Banken und Sparkassen bereitgestellt werden, und dem Mezzanine-Anteil mit der Juniortranche bis etwa 85 Prozent. Der Rest wurde durch haftendes Eigenkapital aufgestockt.

 

Neue Opportunitäten für Fremdkapitalgeber

Da die finanzierenden Banken aktuell vermehrt nur noch bei geringeren Beleihungsausläufen mitgehen, rücken die alternativen Fremdkapitalgeber nach. Diese gehen durch die neuen Entwicklungen wesentlich geringere Risiken ein. Auch die Investitionsmöglichkeiten für Fremdkapitalgeber wachsen stetig. Im Gegensatz zu vor der Corona-Krise sind sie nicht mehr vordergründig nur bei der Finanzierung von Projektentwicklungen gefragt. Stattdessen werden alternative Fremdkapitalgeber immer häufiger zur Finanzierung von Bestandsankäufen abgerufen, ein weiterer Indikator für den Vormarsch in risikoaversere Bereiche.

Und noch ein weiterer großer Vorteil besteht: Während bei Banken und Sparkassen oftmals Wochen oder Monate vergehen, bis eine Finanzierung steht, sind Fremdkapitalgeber liquide und ob ihrer schlanken Strukturen in der Lage, schnell Entscheidungen zu treffen. Wer in Zeiten von Corona-Pandemie und Lockdown vereinzelt auftauchende Opportunitäten zum Markteinstieg nutzen möchte, kann sein Vorhaben durch alternative Kapitalgeber umsetzen, anstatt die Chance durch zu späte Kreditzusagen zu verpassen.

Die Konsequenz: Klassische Banken kommen immer häufiger gar nicht mehr zum Zuge, auch nicht für eine sehr konservative Seniortranche von 50 bis 60 Prozent Beleihungsauslauf. Eine weitere Chance für alternative Kapitalgeber, denn in solchen Fällen werden diese oftmals für die gesamte Finanzierung angefragt, also den Whole-Loan. Somit nehmen sie vollständig den Platz einer klassischen Bank oder Sparkasse ein.

Das Zusammenspiel mit Banken und Versicherungen

Allerdings geht ein geringeres Risiko-Exposure zwangsläufig auch mit niedrigeren Zinssätzen einher. Selbst wenn der alternative Kreditgeber eine gewisse Prämie für seine schnelleren Genehmigungsprozesse am Markt durchsetzt, sind die Zinssätze für die unteren Beleihungsausläufe in Niedrigzinszeiten dennoch nicht besonders attraktiv für einen Mezzanine-Kreditfonds. Deshalb syndizieren Kreditfonds die Seniortranchen oftmals. An dieser Stelle kommen tatsächlich wieder Banken und Versicherungen ins Spiel. Warum sich diese zuerst in Zurückhaltung üben, um die Seniorfinanzierungen dann am Ende doch zu übernehmen? Zum einen geht es vor allem kleineren Instituten um die Diversifizierung des bestehenden Immobilienfinanzierungsportfolios. Zum anderen erhalten Banken ohne eigene Immobilienfinanzierungssparte und entsprechende Infrastruktur Zugang zu attraktiven Seniorfinanzierungen.

Wer jedoch denkt, dass die aktuelle Pandemie einen neuen Trend heraufbeschworen hat, der irrt sich. Kreditfonds und Mezzanine-Instrumente waren schon auf dem Vormarsch. COVID-19 hat den bereits bestehenden Trend lediglich verschärft und seine Entwicklung beschleunigt. Insbesondere der Faktor Geschwindigkeit, der in einem Marktumfeld aus vereinzelten Opportunitäten entscheidend sein kann, spielt den alternativen Anbietern derzeit in die Karten. Und auch nach der Krise werden uns diese Entwicklungen weiter begleiten. Alternative Finanzierungsgeber sind durch die hohe Nachfrage von Bestandsinvestoren und Projektentwicklern auf dem besten Weg, sich als entscheidende Akteure am Finanzierungsmarkt mit kurzen Entscheidungswegen zu etablieren. Vor allem deshalb, weil sie die durch aktuell sehr vorsichtig agierende Banken auftretende Finanzierungslücke füllen und durch liquides Kapital schnelle Entscheidungen ermöglichen. Zugleich erlauben sie regionalen Banken und Sparkassen eine stärker diversifizierte Aktivseite. Argumente, die nicht nur in Zeiten der Pandemie überzeugen.

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