And the winner is … Berlin!

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Der Berliner Gutachterausschuss verzeichnet für das erste Halbjahr 2020 einen starken Rückgang der Kauffälle bei Wohn- und Geschäftshäusern um ein Drittel. Das mittlere Kaufpreisniveau lag mit elf Prozent deutlich unter dem Vorjahreswert des ersten Halbjahres von 2019. Die Nachricht vom deutlich verlangsamten Zinshausmarkt hat viele Marktbeobachter erstaunt. Die Mischung aus Corona und Mietendeckel hat dem heiß gelaufenen Miethausmarkt in der deutschen Hauptstadt in den ersten sechs Monaten dieses Jahres einen deutlichen Dämpfer verpasst.

Der Rückgang der Kauffälle ist vor allem durch den allgemeinen Attentismus im ersten Halbjahr 2020 zu erklären. Insbesondere im zweiten Quartal hielten sich viele Marktakteure zurück. Viele fuhren auf Sicht und haben zunächst einfach abgewartet, welchen Verlauf die Pandemie und die wirtschaftlichen Folgen nehmen würden. Der Preisrückgang von elf Prozent sei jedoch ein statistischer Effekt und sei vor allem auf einen vergleichsweise hohen Anteil an verkauften hochpreisigen Neubauten im Jahr 2019 zurückzuführen, wie der Gutachterausschuss betont. Auch mein Eindruck ist, dass die Kaufpreise für klassische Zinshäuser in Berlin erstaunlich stabil geblieben sind und eigentlich keinen Corona-Effekt widerspiegeln. In der zweiten Jahreshälfte hat der Markt wieder deutlich an Fahrt aufgenommen. Es gehört nicht allzu viel Fantasie dazu, vorherzusagen, dass Wohninvestments äußerst stabil durch die Krise kommen werden.

Grafik Abb. 6: Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise aller Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser 2014–2019 in Berlin (in EUR/m²)

Berlin wird der dominierende Zinshausmarkt in Deutschland bleiben. Zum Größenvergleich mit den anderen deutschen Städten kann auf die aggregierten Daten aller Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden, die vollständig aber nur für das Vorjahr vorliegen. Wie in den vorangegangenen Jahren ist das Transaktionsvolumen in der Spreemetropole 2019 zweieinhalbmal so groß gewesen wie in München oder Hamburg. Während in Berlin 4,824 Milliarden Euro für Zinshäuser ausgegeben wurden, waren es in München nur 1,997 Milliarden Euro und in Hamburg 1,932 Milliarden Euro. In der kleinsten Top-10-Stadt Essen waren es gerade einmal 439 Millionen Euro.

Grafik: Transaktionsvolumen aller Zinshäuser 2019 (Top-10-Städte)

Wohn- und Geschäftshäuser sind ein Metropolenprodukt. Wie der aktuelle Zinshaus-Report Deutschland von SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG aufzeigt, sind in den 45 größten Städten in Deutschland 22,26 Milliarden Euro in dieses Marktsegment geflossen. 56 Prozent davon entfielen allein auf die Top-7-Städte, nämlich 12,48 Milliarden Euro. In München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, Hannover und Düsseldorf lag das Transaktionsvolumen über dem Vorjahreswert. In Berlin, Dresden und Essen fiel das Transaktionsvolumen. Die teuerste Stadt übrigens bleibt – wie in jeder Preistabelle – die bayerische Landeshauptstadt. In München wurden mit durchschnittlich 6.900 Euro die höchsten Quadratmeterpreise erzielt. In Berlin kostet der Quadratmeter ein Drittel davon.

 

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