Berlin bei Mietwachstum und Zinshausverkäufen weiter vorn

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Jürgen Michael Schick, MRICS

Deutschlandweit sind die Mieten im zurückliegenden Jahr um 2,7 % bis ca. 2,9 % gestiegen. Das ergibt der aktuelle IVD-Wohnpreisspiegel 2015/2016. Je größer die Städte, desto höher das Mietwachstum. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Mieten um ca. 3 % bis ca. 4,2 % nach oben geklettert. Eine deutliche Ausnahme macht dabei wieder einmal Berlin. In der deutschen Hauptstadt sind im gleichen Zeitraum die Mieten für Bestandsimmobilien ab 1949 mit einem mittleren Wohnwert um 5,37 % gestiegen. Bei Neubauten (ab 2001) sind die Entgelte um knapp 6 % im Vorjahresvergleich gewachsen. Der oft zitierte Nachholeffekt, der den Berliner Immobilienmarkt kennzeichnet, spiegelt sich nach wie vor in der Entwicklung der Wohnungsmieten wider. Dennoch ist Berlin unter den zehn größten deutschen Städten noch immer auf dem siebten Platz. Die Städte München, Stuttgart, Köln, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf weisen höhere Durchschnittsmieten pro Quadratmeter auf als die Spreemetropole. Nur Bremen, Essen und Dortmund liegen in der Gruppe der deutschen Großstädte hinter Berlin. Von einem Vorzieheffekt angesichts der im Sommer 2015 in mehreren Bundesländern eingeführten Mietpreisbremse können die Statistiker nicht sprechen. Vielmehr spiegelt die Entwicklung der Neuvertragsmieten das Angebots- und Nachfrageverhältnis in den jeweiligen Städten wider. Ähnlich wie Berlin profitieren auch andere Großstädte von einem Bevölkerungszuwachs.

Weiterhin einsam an der Spitze ist Berlin im Ranking der deutschen Städte bezogen auf das Umsatzvolumen im Zinshausmarkt. Mit 4,74 Milliarden Euro Umsatzvolumen rangiert die deutsche Hauptstadt mit weitem Abstand vor allen anderen deutschen Städten. Der Markt für Wohn-/Geschäftshäuser ist damit in Berlin mehr als viermal so groß wie in Hamburg und mehr als fünfmal so groß wie in München. Zwar sind die Transaktionen in ihrer Gesamtzahl zurückgegangen, der Gutachterausschuss Berlin verweist auf einen Rückgang der Kauffälle bei Wohn-/Geschäftshäusern um 27 %, dennoch ist der Geldumsatz annähernd konstant geblieben. Das bedeutet, dass die verkauften Objekte zum Teil zu sehr hohen Preisniveaus verkauft worden sind. Besonders augenfällig wird diese Tendenz bei den Mietwohnhäusern, die keine gewerblichen Einheiten beinhalten. In diesem Segment wurden 2014 nach Angaben des Gutachterausschusses 656 Objekte verkauft. Das entspricht einem Minus von 22 %. Dennoch ist das Transaktionsvolumen um 15 % gestiegen. Die Entwicklung, die das Jahr 2014 kennzeichnete, zeichnet sich auch für das laufende Jahr ab. Auch im zweiten Quartal 2015 wurden wieder ca. 2 % weniger Objekte als im Vergleichszeitraum 2014 veräußert. Der Geldumsatz nahm allerdings um ca. 18 % zu.

Der Berliner Immobilienmarkt ist für viele Marktteilnehmer auch weiterhin der attraktivste Investitionsstandort in Deutschland. Die Demografie ist auf Seiten der Investoren. Mit einer Zuwanderung von ca. 40.000 Haushalten jährlich steigt die Nachfrage weiterhin deutlich an. Die Herausforderung, die im Zusammenhang mit dem wachsenden Bedarf nach Flüchtlingsunterkünften entsteht, ist hierbei noch nicht berücksichtigt. Zwar springt der Wohnungsneubau auch an der Spree an, dennoch decken die Neubauvorhaben bei Weitem nicht den Bedarf. Noch immer ist der Markt gekennzeichnet durch einen spürbaren Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Ganz unabhängig von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ist damit der hauptstädtische Immobilienmarkt angesichts der immobilienökonomischen Fundamentaldaten ein außerordentlich attraktiver Markt. Für viele Eigentümer ist das Preisniveau 2015 der Anlass, über einen Verkauf von Objekten nachzudenken. Bei einem Portfolio aus mehreren Zinshäusern empfiehlt es sich daher, den Gesamtbestand zu prüfen und gegebenenfalls einzelne Objekte zu identifizieren, bei denen sich die Realisierung des Wertzuwachses lohnt. Viele Stadtteillagen in Berlin ermöglichen nach wie vor attraktive Zukäufe, sodass eine Portfolioumschichtung gerade für mittlere und größere Bestandshalter attraktive Chancen bietet.

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