Berlin braucht 13.000 Wohnungen p.a.

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Dr. Rainer Zitelmann

Nun haben wir eine offizielle Zahl – berechnet vom renommierten Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): In Berlin müssen laut Berechnungen des Institutes bis 2025 jedes Jahr 12.000 neue Geschosswohnungen sowie 1.000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern gebaut werden, um die Nachfrage zu decken.

Das Ziel des Berliner Senats ist da deutlich bescheidener: In der laufenden Legislaturperiode sollen jedes Jahr 6.000 neue Wohnungen entstehen, also weniger als die Hälfte dessen, was nach den Berechnungen des BBSR gebraucht wird.

Ich hatte befürchtet, dass der Senat diese Zahl durch staatliche Förderungen erreichen will. Doch das ist nicht der Fall. Bei einer Veranstaltung der „Berliner Immobilienrunde“ erklärte ein Vertreter der Senatsverwaltung, solche Förderungen seien nicht geplant. Die 6.000 Wohnungen, die benötigt würden, entstünden auch ohne Förderungen. Und auch Ephraim Gothe, Staatssekretär in der Stadt-entwicklungsverwaltung, erklärte auf einer BFW-Tagung: „Berlin wird sich in den nächsten Jahren Neubauförderprogramme in größerem Umfang nicht leisten können.“

Das ist eine gute Nachricht für Immobilienbesitzer. Denn wir erinnern uns an die Jahre nach der Wende, wo durch großzügige Förderungen teilweise 30.000 Wohnungen im Jahr errichtet wurden. Das Ergebnis waren steigender Leerstand und fallende beziehungsweise stagnierende Mieten. Kein Immobilien-
eigentümer will diese Zeiten wiederhaben.

Auch ohne Förderung wird in Berlin kräftig gebaut. Projektentwickler haben die Stadt neu entdeckt. 240 neue Wohnungen entstehen an der Oberbaumbrücke in Friedrichshain, 250 am Gleisdreieck-Park, 550 in der Nähe des Haupt-bahnhofs, 800 im Köpenicker Ortsteil Spindlersfeld, gar 1.200 in Karlshorst. Das Magazin „Capital“, das diese Zahlen nennt, resümiert: „Das Vertrauen in den Berliner Immobilienmarkt scheint derzeit grenzenlos.“

Es wird jedoch weniger gebaut als gebraucht wird. Denn die Zahl der Einwohner wird nach Berechnungen des BBSR bis zum Jahr 2025 um 20.000 zunehmen, diejenigen der – für die Wohnungsnach-frage entscheidenden – Haushalte um 50.000. Die Folgerung aus diesen Zahlen: Die Mieten in Berlin werden weiter anziehen. Ich sehe dies besonders im unteren Segment, denn dort wird nach wie vor kaum gebaut, weil sich dies bei dem Mietniveau nach wie vor wirtschaftlich nicht rentiert. Gebaut wird überwiegend im hochpreisigen Segment. Wer in Zinshäuser investiert, sollte also eher auf das untere und mittlere Segment setzen.

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