Berlin ist ein transparenter Markt

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Jürgen Michael Schick

Der Immobilienmarkt galt über viele Jahre als eher intransparenter Markt. Zahlen, Daten, Fakten und Vergleichspreise waren Mangelware. Wer kein eigenes Know-how von einer Stadt oder einem Mikrostandort hatte, suchte oft vergeblich nachharten Fakten. Im Jahr 2011 gibt es für den Immobilienstandort Berlin gleich mehrere lesenswerte Veröffentlichungen. Diese ermöglichen Investoren eine gute Informationsbasis für ihre Kaufentscheidungen.

Wer wissen will, welche Immobilienart 2010 wie oft den Eigentümer wechselte, wird beim Berliner Gutachterausschuss fündig. Eindrucksvoll sind die Zuwachsraten beim Geldumsatz. 43 Prozent mehr Geldumsatz als 2009 verzeichnet der Berliner Immobilienmarkt 2010 bei Eigentumswohnungen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wuchs das Transaktionsvolumen in diesem Zeitraum um 14 Prozent. Die größten Zuwachszahlen gab es wieder bei Wohn-/Geschäftshäusern mit einem Plus von 76 Prozent. Auch wenn man weiß, dass 2009 kein einfaches Immobilienjahr war, sind das beeindruckende Zuwächse. Der  Markt für  Mietwohnhäuser macht ein Drittel des gesamten Berliner Immobilien- marktes aus. Zinshäuser sind keine Nische, sondern eine tragende Säule des hiesigen Immobilienmarktes.

Das ergibt sich für Gesamtdeutschland aus dem Zinshausmarktbericht des Immobilienverbandes IVD. Interessant ist, dass 74 Prozent aller Zinshausumsätze in den zehn bevölkerungsreichsten Städten stattfinden. Das Center for Real Estate Studies hat  für den IVD die Gutachterauschussberichte bundesweit analysiert. Da für 2010 noch nicht alle Berichte vorliegen, mussten die Ergebnisse aus den beiden Vorjahren untersucht werden. Berlin-Fans werden sich bestätigt sehen: Der Zinshausmarkt an der Spree ist überproportional groß, gerade auch im Vergleich zu Hamburg und München, wo im Verhältnis zur Einwohnerzahl erstaunlich geringe Zinshausumsätze verzeichnet werden. Berlin sticht als liquider und mit Abstand größter Zinshausmarkt hervor.

Für viele Investoren, die von außerhalb nach Berlin kommen, ist die Spreemetropole groß und unüberschaubar. Dabei ist eine genaue Kenntnis von Stadtteilen und Lagequalitäten entscheidend für ein erfolgreiches Investment. Einen anschaulichen Überblick über die verschiedenen Bezirke gibt der aktuelle „WohnmarktReport 2011“ von GSW und CB Richard Ellis. Die Wohnungsmarktdaten werden anschaulich auf Ebene der Postleitzahlengebiete dargestellt und sind hilfreich für eine erste Orientierung. Wer sich für konkrete Objekte interessiert, kommt jedoch nicht ohne eine detaillierte Vor-Ort-Kenntnis aus. Dazu ist der Berliner Markt zu differenziert. Während eine Straße einen sehr guten Klang haben mag, kann in der Parallelstraße die Akzeptanz bei Käufern und Mietern schon ganz anders sein.

Einen sehr wertvollen Überblick über den Wohnungs- bestand und die Mietenentwicklung in Berlin gibt der jährliche Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB). Sehr gut nachvollziehbar wird der Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur und Baualter dargestellt. Auch dieser Marktbericht gibt die aktuelle Mietenentwicklung wieder und verdeutlicht, wie die Angebotsmieten seit dem Herbst 2007 spürbar anziehen.

Ein spannender Beitrag ist im IBB-Wohnungsmarktbericht 2010 das Kapitel zur Mietbelastung in Berlin. Dabei wird ausgeführt, dass die Mieten in der Hauptstadt im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten niedrig sind, ebenso jedoch auch die Einkommen. Das durchschnittlich verfügbare monatliche Haushaltseinkommen beträgt demnach in Berlin 1.795 Euro. Im Vergleich dazu hat ein Haushalt in Köln im Mittel 1.845 Euro zur Verfügung, in Hamburg 1.957 Euro und in München sogar 2.285 Euro. In der Folge ergibt sich für Berlin eine durchschnittliche Mietkostenbelastung der Haushalte von 23,6 Prozent. Damit ist die Mietbelastung genauso hoch wie in Köln und niedriger als in München und Hamburg, wo sie bei 25,1 beziehungsweise 24,3 Prozent liegt. Berlin ist noch immer ein bezahlbarer Standort. Für Haushalte mit einem höheren Einkommen sinkt die Mietbelastung auf unter 20 Prozent.

Berlin ist zwar ein großer und auf den ersten Blick möglichweise nicht einfach zu überschauender Markt. Die deutsche Hauptstadt verfügt jedoch über eine hohe Transparenz angesichts der zahlreichen Untersuchungen, die dem Markt einvernehmlich ein großes Steigerungspotenzial vorhersagen. Den vielleicht größten Optimismus versprühen die Kollegen von empirica, die im „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2011“ des Rates der Immobilienweisen für dieses Jahr eine Steigerung bei den Mieten um zehn Prozent und bei den Preisen für Eigentumswohnungen von zwölf Prozent vorhersagen. Wenn auch nur zwei Drittel davon erreicht werden, wäre das ein tolles Ergebnis für Käufer in Berlin.

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