Berliner Immobilien – jetzt verkaufen?

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Dr. Rainer Zitelmann

Ich habe angefangen, Berliner Wohnimmobilien zu verkaufen. Nicht alle, aber doch einige. Haben Sie sich auch schon über den Verkauf Gedanken gemacht? Wann sollte man über einen Verkauf nachdenken?

1. Die Spekulationsfrist sollte abgelaufen sein. Zwischen dem Kauf und dem Verkauf sollten also mindestens zehn Jahre liegen. Ansonsten wird Ihr Verkaufserlös um fast 48 Prozent gemindert (vorausgesetzt, Sie unterliegen dem Spitzensteuersatz von 45 Prozent plus Soli). Das muss nicht sein. Zudem laufen Sie bei einem Verkauf von mehr als drei Objekten, die Sie nicht seit mindestens 10 Jahren besitzen, Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler qualifiziert zu werden. Grundsätzlich sollten Sie alle Berliner Immobilien, bei denen seit dem Kauf zehn Jahre verstrichen sind, unter dem Gesichtspunkt prüfen, ob sich ein Verkauf lohnt.
2. Der Verkaufsfaktor muss stimmen. Unter dem 25fachen würde ich heute in Berlin keine Wohnimmobilie verkaufen, es sei denn, es gäbe einen hohen Instandhaltungsstau, die Lage wäre zweitklassig oder oder es gäbe andere Probleme. Wenn es deutliche Mietsteigerungspotenziale gibt oder die Lage sehr zentral ist, dann würde ich einen höheren Faktor verlangen.

Manch einer fragt, was er nach dem erfolgreichen Verkauf mit dem Geld tun soll. Wenn Sie jetzt keine Antwort auf diese Frage haben, dann ist das kein Grund, nicht zu verkaufen. Ich wiederhole diesen Satz noch einmal, weil er sehr wichtig ist: Wenn Sie jetzt keine Antwort auf diese Frage haben, dann ist das kein Grund, nicht zu verkaufen.

Sie müssen nicht sofort etwas machen. Ein guter Investor kann auf Gelegenheiten warten und durchaus mal ein oder zwei Jahre gar nichts machen. Ihr Geld verliert schließlich derzeit nicht an Wert, wenn Sie es nicht sofort anlegen. Vielfach ist es sogar dumm, sofort wieder zu investieren. Schlechte Geschäfte entstehen oft aus der Euphorie sehr guter Geschäfte. Manch ein Investor, der einen guten Deal gemacht hat, fühlt sich unschlagbar und investiert sofort wieder neu. Und die neue Investition ist dann oft schlechter als diejenige, die er beendet hat. Deshalb ist der Spruch, dass „noch niemand an Gewinnmitnahmen gestorben“ sei, ein dummer Spruch.

Vielleicht gelingt es Ihnen sogar, in Berlin ein Investment zu tätigen, das besser ist als das, was Sie verkauft haben. Dabei müssen Sie jedoch die – gerade in Berlin – sehr hohen Transaktionskosten mitberücksichtigen, die oft zwei Jahresnettokaltmieten entsprechen. Die Faustformel lautet: Wenn alle anderen Parameter bei zwei Immobilien vergleichbar sind, dann muss es Ihnen gelingen, die „Ersatzimmobilie“ zu mindestens vier Jahresmieten günstiger zu kaufen, als Sie beim Verkauf erzielen konnten.

Die Betonung liegt darauf, dass alle anderen Parameter wirklich vergleichbar sind. Damit meine ich den baulichen Zustand, die Lage und das Mietsteigerungspotenzial. Natürlich kann es ein gutes Geschäft sein, ein Objekt zu verkaufen, wenn es Ihnen gelingt, ein anderes Objekt sogar mit dem gleichen Faktor zu kaufen, bei dem es jedoch ein deutlich höheres Mietsteigerungspotenzial gibt oder bei dem der bauliche Zustand deutlich besser ist als bei dem Objekt, das Sie verkaufen.

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